営業と物件調査と入居申込と退去予告。

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現在、プロジェクトの谷間に入っており、お仕事があまりありません。

それをいいことに、仕事をサボって大家業にまい進してしまいました。



まずは営業。

前日のうちに作っていた資料を各仲介業者さんにばら撒いて、届いたかどうかの確認と内容説明。

女性の営業さんが「いいですね～」と言っていたので、競争力をつける方向性は間違っていないはず。

相変わらず1Kや1Rで探しにくるお客さんは多くないようですが、1Kで3点ユニットOKのお客さんがいれば

地域NO.1をとりにいけるだけの自信がある部屋にはしたつもりです。あとは結果が出るのを待ちましょう。

何人かの営業さんが「写真撮ってきました」とか「ホームページに載せました」とか言ってくれたので

認知度や決めやすさといった部分は向上しているはず。



そして次に新規物件の現地調査。

あまり情勢がよくないと言われる青梅市の物件でしたが、物件そのものは河辺駅なのでギリギリOKな範囲。

これより奥に行くとかなり厳しくなるようです。

そして河辺駅は青梅線の始発があるので、羽村や小作などと比べて優位性がある模様。

適正な家賃で募集をかければ、勝負できないということはなさそうです。

ただ、「満室」という素敵な響きになる物件はそれほど多くないとか。。。

そして見てきた物件ですが、土地が間口の狭い長方形で築20年強の鉄骨造という出口の見えづらい物件。

物件の状態もそれほど良くない感じで、漠然と補修が必要だろうなあと思うレベルでした。

そこはワンルームと2DKの混在型の間取りなのですが、ワンルームは３点ユニットなんです。

もうね、３点ユニット恐怖症ですよ（笑）

実際、河辺駅には某家電メーカーの大きな工場があるのですが、そこの従業員の需要は３点ユニットだと

正直見込めないですねという地元の不動産業者さんのコメントもありました。

３点ユニットは学生が主に住むことになり、その学生に関しても数は減ってきている状況です。

しかもそこの大学は一部の学部が別キャンパスに移動してしまい、絶対数も減ってしまったとか。

うーん、ちょっと厳しいですね。この物件はパスかな？今日にでも家賃引きなおしで計算してみます。



物件調査から帰る途中にメールチェックしていると、管理会社さんから「入居申し込みがありました」との一報が。

42歳男性無職で、保証人は父親とのこと。きびしー！42歳ですねかじりなのかなあ・・・。

そして3000円引きというかなり厳しい指値を入れられていました・・・。限界ラインをさらに1000円割り込む厳しい金額。

埋めるために受けてしまってもいいのですが、あまりやりすぎると近隣相場を壊しかねません。

そうなると自分の首も絞めてしまうので、まずはいったん2000円引きでどうかと返答してもらうことにしました。

最悪、それで入居がNGになるようだったら、広告料を多少減額して満額で受け入れちゃおうかと思っています。



この物件、営業さんに2000円までの値引はOKということでお知らせしています。

たぶん、最初から2000円引きをちらつかせて案内したんでしょうね。

・・・つーか交渉下手すぎでしょ！

満額で提示して、交渉して2000円下がりました！くらいの芝居を打ってくださいよ！

営業したときに2000円以上下げると近隣相場を壊して大家も仲介業者さんも苦しむことになるからそれはしたくないって

ちゃんと説明したじゃないですかー・・・。

まあでも、そういう人をうまく動かしていくのも仕事のうちです。仕方がない。



もしこの申し込みが成立して、ホームレス女性も制約になれば、稼働率45%まで向上します。50%まであと一息！

4月に入ってだいぶ動きが出てきたので、札幌まで出張した効果もあったかなと思える感じです。



そして残念なお知らせも。。。

一棟目の物件で退去予告が。ガーン！

ここは退去されると家賃が１万円くらい落ちてしまうんですよね・・・。とても痛い。

一棟目は今回の二棟目みたいに気合を入れて営業したわけでもないので、これはこれでてこ入れが必要かなと思っています。

二棟目でいろいろ経験したので、今振り返ってみると一棟目なんてあれじゃ決まらないよというレベルのことしか

できていませんでした・・・。自分で仲介業者さんに営業の電話をしたことすらなかったです（苦笑）

今回は二棟目で培ったスキルを踏まえて、速攻で埋めて満室を目指します！



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タグ：不動産投資 空室対策 営業 退去予告 入居申込 家賃交渉 青梅 物件調査 札幌 河辺