札幌二日目は１棟目中心に。

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札幌二日目は主に１棟目のことに費やしました。

空室だらけの２棟目のことはよくブログに書いてますが、１棟目のことはあまり書いてなかったですね。

木造で築２０年前半。そこそこ競争の激しい地下鉄の駅から徒歩４分で、旗竿地とはいえ竿の土地が広い物件です。

間取りは多少古臭い2DKで5部屋。規模の小さいアパートです。しかし、5年～10年住んでいる人が半分以上を占めるので

やるべきことをやっていけば、それなりに入居率は高水準を維持できるのではないかと考えます。

出口戦略としては、最終的には二棟分の宅地として売り出すのかな～というイメージを持っています。



今回空室が出たことをうけ、１棟目をどうするか考えました。

土地として売ることを前提として、家賃が多少下がってキャッシュフローが少なくなることも許容して、

建物にお金をかけないという選択肢を取るか、お金をかけてアパートという商品としても売れる状況を残しておくか。

悩みましたが、結局後者を取りました。

やっぱり入居される方に満足して住んでほしいという気持ちが強いですし、自分自身が建築物に手を入れて

面白いものを作ることが大好きだというところがありましたので。採算が合うかな？と少し不安はありますが、

まあ仮に合わなかったとしても入居者さんの笑顔と自分のわくわくする気持ちが残るならいいかな？

などと、投資家にあるまじきことを考えてしまいました（苦笑）



そんな経営戦略のもと、取った選択肢は報告ネットにリフォームを依頼するという内容。

やまさんとは個人的に仲良くさせて頂いており、そのスキルも十分に承知はしています。

きっと頼めばいい仕事をしてくれるだろうという信頼感はありますし、他の人に報告ネットを勧めるにしても

自分がそのサービスを享受していない状態では何の説得力もないなと思いましたので。

そんなわけで、定期巡回の契約とバリューアップリフォーム＆代理営業を依頼しました。

今回札幌に行ったのは、そのリフォームがあらかた完了したのを見に行くという目的もありました。



試算では・・・

普通に募集すると、家賃10000円ダウン（！！）で広告料３ヶ月（！！！）になるのが目に見えております。

バリューアップリフォームを入れると、家賃6000円ダウン（それでも痛い）で広告料２ヶ月（札幌標準価格・・・）に

なりますので、4000円の家賃UPと初期費用一か月分の軽減が効果として見込めます。

バリューアップにかかる費用が原状回復＋17万。回収するのにだいたい2年半かかる計算です。

代理営業の費用も別途かかるのですが、自分で動いた場合の交通費や通信費、自分が動く分の時給が浮くことや

今後空室になった際の募集のための認知度UP（＋「決めやすい」という意識付け）という長期的な効果も

考慮しなくてはいけません。費用対効果を考えるのは難しいことです。

仮に半分を今回の募集の費用とみなせば、だいたい3年で今回の投資を回収できる計算になります。

ファミリー物件であれば、きちんとバリューアップして「ここでいいや」じゃなく「ここがいい」という形で

お客様に選んでいただくことで、3年であれば回収できる範囲だろうと判断しました。



また、イメージUPのため、今回の募集からアパート名を変更することにしています。

それに伴い、看板も作らなくてはいけません。

今後もアパート経営を拡大していきたいという気持ちがありますので、思い切ってデザイナーさんに

ブランドロゴを作っていただきました。デザイナーさんはやまさんに紹介して頂きました。

自分が経営するアパート・マンションそのもののブランド名は事前にメールと電話で打ち合わせて

札幌に行く前に決定することが出来ましたが、アパートそのもののロゴは実物のアパートを見ながら

打ち合わせをしましょうということで話をしていました。

要は「ライオンズマンション新宿」の「ライオンズマンション」というところは作ったけれども

「新宿」まで含めたロゴが出来ていません、という話ですね。



更に１棟目に関しては、既存入居者さんへのサービスの一環として室内物干しを設置しようとしていました。

アンケートをとったところ、室内物干しがほしいという話をされている方がいましたので、

それであれば全部屋につけようということにしていたのです。

管理会社さんにお願いできればしたかったのですが、ちょっと厳しいということでしたので

若きホープ、コジローさんに飲み代１回おごりますということで設置をお願いしていました（笑）

既にホシ姫様をつけている部屋が１つ、空室が１つですので、実際に住んでいる部屋に突撃するのは３部屋分。

事前にコンタクトが取れたのが１部屋だけだったので、残り２部屋はアポなし突撃です。



というわけで、１棟目物件にてやまさん、コジローさん、それとデザイナーのコイコイさん、自分の４名が

終結するところから２日目の汗と笑いの一日が始まるのでした・・・



やばい、会社行かないとまずい時間だ（笑）

もう少し書こうと思ったのですが、時間と量の都合もありますので、続きはまた明日書きます。

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タグ：不動産投資 札幌 空室対策 バリューアップ ロゴ デザイン 室内物干し