残念なお知らせ。

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昨日は終電まで働いた後、飲んでて終電を逃した奥さんを迎えにいったりしていたので

朝から既に眠いです・・・。会社でめちゃめちゃ居眠りしていそうな予感。



それはそれとして、昨日は残念なお知らせが２つありました。



ひとつは先週末貰った１棟目の入居がキャンセルに！

満室返り咲きだ～と思っていたけど、ぬか喜びでした＾＾；

営業の方が言うには、申し込むと言ってたお客様と連絡が取れなくなってしまったとのこと。

募集止めにして結局連絡が取れないということだと申し訳ないので、とりあえずキャンセル扱いにして

連絡が取れてまだ申し込みの意思があるなら再度そのようにします、という話でした。

ま、たまにはある話です。仕方ない。

競争力がない物件ではないということが証明されただけマシとしましょう。

それに、ひょっとしたら本当に忙しいだけでもう一度申込してくれるかもしれませんしね。



もうひとつが、管理会社さんから来た送金明細。

得体の知れない費用がいくつか計上されていて、送金額が想定よりけっこう少なかったのです。

除雪の費用が去年よりあがっていたり、屋上ダクト点検なるものが急に入っていたり。

あとは消防設備点検業務が二重に計上されていたり・・・



管理会社さんにその辺について確認してみました。



屋上ダクト点検は屋上の雨水等を流す管（ダクト）の詰まりや汚れ等を点検・清掃する業務で

ダクト管が落ち葉や汚泥などで詰まってしまうと、屋根がプールの状態となり各居室に雨漏りが

発生する可能性がある為、毎年秋頃に全物件を対象に実施しているとのことでした。

でも１棟目で去年やった記憶がないんだけど？という問いかけには、別件で屋根にあがった時

管理会社さん負担でダクト点検をやっておいた為のようです。

費用負担がかからないように配慮していただいているのはありがたい話なんだけど、

そういう報告がないと次の年に急に費用請求がくることになるから誤解しちゃいますね＾＾；



除雪に関しては１物件につき１シーズン５万円くらいかかるのが正解で、去年少なかったのは

雪も少なかったのと取得した時期が除雪シーズンの後半だったこととを加味して、

除雪業者さんに減額交渉をしてくれていたようです。

これもありがたい話なんだけど、次の年に（以下同文）



消防設備点検業務に関しては、まあ最初に書いたとおり二重計上という凡ミスでした。

管理会社さんも人間なので、ちゃんと明細は見ておかないといけませんね。



ところでその消防設備点検業務なのですが、一般的には実施しないものなのでしょうか？

管理会社さんからは法律による義務でやらなくてはいけないと言われていましたが、

「関東ではそんなことしてないよ」という大家さんが居ましたので、もしかして必要ない？

なんて思ったりしています。



消防法により報告の義務が定められていると聞いていたので、調べてみましたところ

以下のページの法律（消防法）により点検して報告することを義務付けられているように思えます。

http://www.fdma.go.jp/concern/law/kokuji/hen52/52030200140.htm

小難しい書き方をしていたので、もうちょっとわかりやすいページはないかと探すと

こんなページを見つけました。

５項のロに共同住宅という文字が見えるので、対象になっているように思えます。

ということは、管理会社さんの言う通り毎年点検をして報告をしなくてはいけないので

やらなくていいと言う見解のほうが間違っている・・・ような？気がします。

物件をもたれている皆様、如何でしょうか？もし差し支えなければ、持っている都道府県と

消防設備点検業務の有無について教えて頂ければと思います。

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タグ：キャンセル 除雪費 不動産投資 消防法 消防設備点検

コメント 6

もう付き合いのない札幌の管理会社から3年に一度と聞いた記憶があります。

今は管理会社が言ってきたら対応しようと思っていますが、ここ3年で4物件で2回くらいしかやった覚えがありません。
by NORI5215 (2011-01-19 14:11) 

ひろ＊さんこんばんは。

1棟目残念です(T_T)
お客さんが何処かに行って連絡つかないって・・・・


私の方はですね。
消防点検を毎年行っていません。
3年に1回は万一何かあったら怖いので実施しています

結構費用掛りますよね(^_^;)


屋上ダクトの点検は冬前必須です！
結構屋上から溢れる物件多いようです。

http://bohemianyama.blog116.fc2.com/blog-entry-275.html
私のブログですが過去に実施しました。
こんな感じで行いますが、参考になれば幸いです。


by 報告ネット　山岡 (2011-01-19 19:05) 

消防法では、非特定防火対象物の『５項のロ』共同住宅です。
但し条件があり、収容人数５０人以上です。
（人数の数え方は、共同住宅の場合、契約人数）
但し、これは法律（最低限の条件）です。
これ以外にも、石油・ガスタンクの大きさからくる縛りもあります。

この下に、市町村個別の条例があり、
床面積等で更に条件のレベルを厳しくしています。
消防署に行けば、教えてくれます。

一昨年、防火管理者の資格を取ってきました。

尚、昨年、管理費用のリストラをしました。
都と区で、規定（これは条例でなく政令）で、矛盾する物もあり
たらい回しにあいましたが、区から一筆をとる事ができ
回数（点検でなく作業ですが）を減らす事に成功した物もあります。
by アッキー (2011-01-20 09:53) 

＞NORI5215さん

アドバイスありがとうございます。

３年に１度くらいが相場なのかな？と思いはじめました。

管理会社さんにぶつけてみたいと思います。

ぼったくったりする会社じゃないと思うので、毎年やっている理由が

何かしらあるのだろうとは思っていますが・・・

by ひろ＊ (2011-01-20 11:07) 

＞報告ネット　山岡さん

１回点検すると、木造でも２万弱かかりますからね・・・

家賃が安い物件だと、それなりに収益を圧迫する要素です。

山岡さんのところも３年に１回ということなので、毎年やっている理由を

管理会社さんに確認してみたいと思います。



ダクト点検、参考になりました！ありがとうございます。

by ひろ＊ (2011-01-20 11:08) 

＞アッキーさん

具体的な法律の解釈を教えていただき、ありがとうございます。

法律レベルだと当てはまらないけど、区や市の条例レベルだと

まだその辺はわからないということですね。なるほど。

今度消防署に電話してみようと思います。

削れる経費は少しでも削りたいですから。

by ひろ＊ (2011-01-20 11:13)