噂のノンバンクに突撃。

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予約の都合があるので、今週末に一度締め切ります。現在７名参加予定。

---以上---



さて、昨日の日記で予告した通り、Sノンバンクへ申し込んだ話を書きます。



私が現在契約して融資づけに奔走している物件は、千葉県松戸市にあります。

新京成線とか流鉄流山線とかそういうマニアックな路線ではなく、普通にJRが通っています。

ていうか隠す必要もないので言いますと、新松戸駅です。北部のターミナル駅ですね。



今回の購入対象はこちらの駅から徒歩圏内にあるファミリー物件。

土地の実勢価格だけで契約金額の９割弱くらいの価格になる重量鉄骨物件です。

築２３年なので多少建物が古いものの、それでも完全に積算オーバーになる計算です。

表面利回りは１４％～１５％くらいなので、収益還元で見ても悪くないはずです。

（それなのに信金さんの評価は渋いんですけどね・・・納得いかない部分もあります）



そんな物件ですが、最初に持ち込んだ信金さんで最後の最後にはねられたことから

これは必死に融資づけをしなくては！と頭を切り替えました。

さまざまな金融機関さんにあたっていく中で、そういえば最近になって収益物件を取り扱い始めた

ノンバンクのSってとこがあるよねと週末不動産塾の同期のちくしさんのブログを見て思い出したのです。



先日のペンキ塗りでちくしさんと一緒になったので、Sノンバンクのことを軽くヒアリング。

いけるかもしれないと思い、先週の週末に融資の申し込みを入れました。

月曜日になると、すぐに担当の方からメールで詳細資料の送付を求められましたので火曜日に一式送信。

机上審査に入っていただくことになりました。



そしてその結果が金曜日に返ってきました。その評価額は・・・・・・



契約金額＋８００万



それってオーバーローンOKということ！？わーお！！

（実際にオーバーローンするかどうかは別として）頼もしすぎる結果が返ってきました。



「机上査定額に当社指定の掛け目を入れた結果となります」

ということなので、おそらく実際の評価額はもっと上なのでしょう。

「机上査定額ですので今後お話しを進めていただく場合の本鑑定（現地調査等）により

　融資上限額が減る場合がありますのでご了承くださいませ」

そりゃあそうでしょうね。でもこれは大きなチャンスをもらえたかもしれません。



このノンバンクは全期間固定で35年まで貸してくれるとのこと。

実際に35年借りる勇気は今のところないですが・・・シミュレーションしてみました。。

金利３％で２０年借りる場合の年間キャッシュフローを基準にします。金額は一応内緒（笑）

金利４．８％で２０年借りる場合は、年間キャッシュフローが－６５万

２５年の場合は－１３万、３０年の場合は＋２１万、３５年の場合は＋４３万！

３５年間借金の重みを感じるのは自宅だけで十分だし、建物が３５年間安定した収益を

あげてくれるかもわかりません。間取りだって陳腐化するでしょうし・・・。

そういうことをもろもろ考えていくと、３５年取る勇気はありません＾＾；

とはいえ、当初想定していた２０年よりは少し長めにとってもいいのかなと思ったりはします。

全期間固定だし、デッドクロス回避の為多少金利を払ってもいいんじゃないかという気もします。



いろいろと妄想を書いてみましたが・・・

まあアレです。実際に融資が決まってから悩めばいいことです（笑）



そんなわけで、今後の展開が楽しみになってきました某Sノンバンク。

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タグ：新松戸 融資 不動産投資 ノンバンク

コメント 4

こんにちは
今回繰り上げしすぎて
本当にギリギリです

今年は日本政策金融公庫さまに親しくしていただきたいと思っています
やり方変えて、商工中金さまという手もあると思いますが

税金の事を考えると法人にしたいと思うのですが・・・

ボチボチ今年も悩んでいます


by ギリギリ大家 (2011-02-13 00:43) 

＞ギリギリ大家さん

毎度どうもです。繰り上げ返済お疲れ様でした。

自分も繰り上げ返済できるくらいの資金がほしいです！

法人にしないのはなぜなんですか？規模的な問題ですか？

by ひろ＊ (2011-02-13 09:38) 

確定申告も終わり
金融機関に決算書も提出しました

私なりに事業計画を立てていますが
（銀行提出用の自分バージョン＝想定が緩いですが）

計画を見ていくと規模拡大していくと税率が高くなり
規模は大きいが、手残りは変わらずリスクのみ増えて行く気がします
また減価償却が無くなれば見かけ上の所得が増え手残りが
無くなります（元金返済は所得ですから地方税合わせて税率５０％になったら本当に綱渡りのような気がします）

法人化ですが
既存の物件を法人所有に移行するのは難しく
それなら管理法人から始めればよいのですが（サブリース）
自主管理は面倒です

とりあえず
旧Ｌで25年返済で借りたアパートを繰り上げ返済する事にしました
それに合わせて事業計画を立ててます
名づけて5年返済計画（今名付けました）

旧Ｌのアパート
長期譲渡で売却か、建て直すか考えています
建て直す場合
土地を自己所有、上物を法人所有で考えています
この形態の場合、土地の相続が発生するので
組の先輩からは相続（争続）になるからやめた方が良いと言われますが・・

または
土地を売った資金を活用して法人で融資を受けていくか
１・土地を取得し新築アパート又はマンションを建設
２・中古の物件を取得するか

高利回りの物件を購入したら
融資期間7年とか短いのが面白いと思っています
借金が無ければ心配が少なくなりますし
土地で出すなら短期で勝負と思います
20年後の土地の価値など分かりませんから
by ギリギリ大家 (2011-02-13 15:56) 

＞ギリギリ大家さん

管理会社として資産管理法人を作って、多少掃除したとか営業したとか

そんな感じでも数パーセントは管理費として中抜きできるのでは？

規模が大きければメリットはありそうです。


規模の拡大に関してはまったくもってその通りだと思います。

闇雲な拡大は意味がないですね。

by ひろ＊ (2011-02-14 13:57)