本当に優秀な大家さんとは？

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---業務連絡---

3/1(火)の夜のコジロー会ですが、19:30から開催予定です。

新橋あたりが候補です（すいません、予約まだしていません）。

参加表明いただいた方には今夜メールします。

---以上---



他の大家さんとお話をする機会がありますが、本当にいろいろなタイプの方がいます。

とにかくバリューアップして埋める人もいれば、最低限の原状回復のみにとどめる方。

自分で営業して回る人、管理会社さんに任せる人。部屋に飾り付けをする人や家電を付ける人もいれば

自分では何もしません！それでも満室です！という人もいます。



タイプの違う人がいっぱいいる中で、優秀な大家さんって一体どういう人なんだろう？

という定義づけをしようとすると難しいなと思います。

それでもせっかく考えたので、自分なりの解答を。



優秀な大家さん＝キャッシュフローが手元に残る＋満室経営できる



なのかなーと思います。

ですので、自分の場合は満室になっていないしキャッシュも広告料に吸われてしまって

当初想定したものより残っていないので、残念な大家さんに定義される部類だと自覚しています（笑）

空室が残り１～２部屋になってきたら、広告料を少し値下げしてもいいのかなと思うんですけど・・・

ある程度埋まるまではちゃんと攻めなくちゃいけないです。稼働率８割くらいで満足しちゃいけない。

いまだに８０％の壁を越えられない２棟目を何とかしなくては！



というわけで、２棟目のテコ入れでもう一度札幌に行くことにしました。

１泊２日の弾丸ツアーで、ぱぱっと営業してきたいと思います。



余談ですが、札幌に物件を持っている人は自分で営業したりバリューアップしたりする人が多い気がします。

これはきっと激戦区だからという地域性もあるんでしょうね。

やることやって、ようやく家賃が下がらずに維持できる・・・みたいな感じですから。

初期購入時の利回りって本当に重要だと思います。利回り星人上等！利回り星人をばかにする人は

札幌に築２０年で単身向け利回り１０％のＲＣでも運営してみなさいよ！てなもんです。

自分としては取り組みたくない案件です。



だらだらと何となく考えたことを書いてみました。みなさんにとっての「できる大家さん」の理想像って

どんな感じでしょうか？ご意見募集してみようかなと思います。

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タグ：不動産投資 大家さん 札幌 営業

コメント 14

札幌では人気地下鉄駅徒歩３分などの新築ＲＣ(仲手、取得税なし）が

表面１０％で出てきてますから中古２０年１Ｋ１０％だと非常に苦しい

でしょうね。広告費１０万円掛かりますし、、
by 鉄平 (2011-02-28 11:13) 

優秀な大家さん＝キャッシュフローが手元に残る＋満室経営できる

なるほど、わかり易い定義ですね。

確かに、税引後ＣＦがしっかり残っていることが
重要だと思います。
by ひろゆき (2011-02-28 14:35) 

札幌市豊平区南平岸
徒歩3分
築24年
33平米
RC
1空/12室
利回り13%
売買＝固定資産税評価額

ひろさんはどう思いますか？
by ユニークな一匹狼 (2011-02-28 15:07) 

なんか深いいですね。

私はあえて
優秀な大家さん＝２０年後も、３０年後も幸せであり続ける
と解します。

by すぎちょう (2011-02-28 18:52) 

しょぼくれんではナオヤと名乗り
たろうさまのブログでは車とバイクの話ししかしない私ですが～
鉄平さまも
ひろ*さまブログ参加ですか
素晴らしい

優秀な大家ですか
自分が良ければ良いのかなと思います

利回りなど関係無いという考えもあります

転売で儲ける方
土地、ＲＣ等でしょうか
何千万、一億とか普通な感じですしね

私も基本的にはキャピタルを考えて＋補完としてインカムと思います
転売には利回り関係無いと思います
よく言われる資産価値があるというのは現在の話しで
期間リスク
まぁ２０年先も価値があるのか？
だから短い融資期間で借りる
土地で出すなら利回り関係無く
どうしたら売却益が出るかが大事だと思います
土地建物
最終的に売れなければ利益は確定しないと

ボロ戸建て、田舎区分みたいに家賃が入って儲かったと思っていたが実は土地建物の分（減価分）だったなんて普通でしょう
売れる戸建ては業者が買いますしね

賃貸は税率の関係からあまり儲かりません
あかちゃんさんのブログの通りだと思います
by ギリギリ大家 (2011-02-28 20:43) 

先ほどの文書携帯で書いたのですが
家に帰って読んでみると

長い
自分のブログで書けて感じですね

転売の話しはこの前メールした内容です
利回り２０％
利益1億5千万乗っけて転売～
約1年ホールドです


by ギリギリ大家 (2011-02-28 21:43) 

鉄平さま

北大家さまに聞きましたが、北海道凄いですね
ホント新築売って儲かりますね
取得税がかからないということは40平米以上
ファミリータイプですか？
5年間固定資産税が半分
仲手だって洒落にならない金額ですし
中古マンソンは買えませんね
by ギリギリ大家 (2011-02-28 22:07) 

ギリギリ大家さま

お久しぶりです。(^^)

40平米というのは、共用部も部屋数で
割って広さに含めてよいので、専有
面積は30〜35平米の1LDKです。

僕個人でいえば、地方の新築のRCは低利で融資を引くことができたら
恐ろしくキャッシュを生み出し、
税も工夫しだいで抑えることができ、
いい手法だと考えています。

ただし、ス※※で借りた場合は、
相当厳しい経営が予想されます。
by 鉄平 (2011-03-01 03:14) 

＞鉄平さん

今の札幌で間取りを間違えると、１２％でも苦しいと思っています。

家賃を下げて属性を問わなければ話は別なんですけどね。

札幌の新築も早めに出口を取るなら面白いかなーと思います。

ブログに書かれているシミュレーション、夢があっていいですね！

by ひろ＊ (2011-03-01 08:33) 

＞ひろゆきさん

出口戦略とかも含めて考えるとそれだけじゃダメなんでしょうけど

まずは「大家さん」というスタンスで考えるとそうなるかなと思いました。

by ひろ＊ (2011-03-01 08:34) 

＞ユニークな一匹狼さん

場所は南平岸駅でしょうか？

出ている情報だけだと何とも言えない部分が多々ありますが

そのスペックだと家賃は3万円かそれを切るくらいで設定しないと

いけないのかなという気がします（HOME'Sをざっくり調べた感じで）。

優先的に客付をしてほしいなら、広告料３か月コースですね。

年間で四分の一入れ替わるとして、広告費９か月分が出ますけど

それでキャッシュが回るか？という点を意識されるといいかなと思います。


あと設備面で、暖房の種類とロードヒーティングの有無を

確認してみてください。ロードヒーティングは維持費がかかります。

暖房はガスFFだとアウトです。

by ひろ＊ (2011-03-01 08:42) 

＞すぎちょうさん

そうそう、キャッシュが出ていなくてもその人が幸せであれば

それはそれで成功している大家さんなんだと思います。

定義することは難しいことですね。

by ひろ＊ (2011-03-01 08:42) 

＞ギリギリ大家さん

結局は自分次第ってのは確かにその通りなんですよねえ。

出口戦略と言うけど、その出口は現在の地価が保たれていることを

前提としたものだというのはありますし、そこの下落については

自分もイメージしきれていないなあと思います。


税率の話、その通りですね。レバレッジをきかせることによるリスクは

税金の中にもあると思います。賃貸経営はそこまで儲からないけど

残債がなくなれば優良なビジネスなので、債務がなくなるまで

セミリタイヤなど考えずにサラリーマンを勤め上げるつもりであれば

そんなに悪くないことだと思っています。

by ひろ＊ (2011-03-01 08:47) 

鉄平さま
新築税金が安い
金利が低い
仲介手数料が無いか土地分だけ
ス※※さまで融資を受け築２０年ＲＣ利回り１５パーセントより
新築１０パーセントのＲＣ方が手残りもあり将来売却を考えて良いと私は思いますが

築古ＲＣ将来大変だと思います
by ギリギリ大家 (2011-03-01 20:27)