「退去率」を考える。 [不動産投資]
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札幌大家業の大先輩、NORI5215さんがブログで「退去率」なる指標を公開していました。
http://plaza.rakuten.co.jp/nt0718/
単身物件の場合、１年間に退去する可能性はだいたい２５％くらいが平均ということです。
１年間で退去した人数を部屋数で割り、２５％以下だったら退去率が少ないという話ですね。
札幌の築古単身物件は広告料で勝負が決まる部分もありますので、退去させずに経営するのは
とても大事なことであると考えます。
じゃ、その退去率、うちの物件だとどうなのか？
正直、うちの物件だとあまりその指標は今は有効ではないのですが、一応やってみました。
（なぜ有効ではないかと言えば、ここ１年くらいでガラガラを埋めているから）
計算方法
各年の退去数の合計÷（部屋数×経過した年月）×１００
今年は７か月分なので、ざっくり０．６を係数として掛けて計算します。
１棟目（２ＤＫ×５室）
購入が１２月なので、翌年の１月からを対象としました。
２００９年 退去１
２０１０年 退去１
２０１１年 退去０
（１＋１＋０）÷（２．６×５）×１００＝１５．４％
ファミリー物件にしてはちょっと成績悪いですね。今年は退去が出ないことを祈ります。
２棟目（１Ｋ×２２室）
購入が１月なので、普通に１年間での統計としました。
２０１０年 退去１
２０１１年 退去０（ただし訴訟沙汰の退去予告はあります）
（１＋０）÷（１．６×２２）×１００＝２．８％
なんかすごい低い数字に見えますが、この物件は購入当初２２部屋中５部屋しか入居してません。
そういう意味では、入居率の係数をかけなくてはいけないのですが・・・
３棟目（１Ｒ×１６室）
購入が1月なので、普通に１年間での統計としました。
２０１１年 退去０
計算するまでもなく０％です＾＾；
まあこれも、１６部屋中７部屋しか埋まっていなかったものを買っているので当然と言えば当然。
自分の場合、正しく計算するには入居率を考慮しなくてはいけなさそうです。
稼働している部屋数に対して、何部屋の退去があったか・・・。そんなところでしょうか。
例えば、完全満室の１０部屋のマンションの１年間の退去が２部屋の場合、退去率は
２÷（１０×１）×１００＝２０％
簡単ですが、もし仮に１室空室があるようなら
２÷（（１０－１）×１）×１００＝２２．２％となってしまいます。
この辺を加味するなら、月単位で計算した方がいいのでしょうね。
それを入れないと、「１０／１０埋まっているマンション」と「１／１０しか埋まっていないマンション」で
１部屋の退去があった場合に、両方とも退去率１０％になってしまいますので。
それは直感的におかしいと思えますから。
自分の物件で月単位の形で計算してみようと思ったのですが、送金明細を見て入居時期を確認して
計算するのもちょっと手間がかかるなあと思ってしまったので、今回は省略します（笑）
どちらにせよ、実際に退去率を気にかけなくちゃいけなくなるのは、あと１～２年後からでしょう。
それまでに次の戦略をしっかり考えなくてはいけません。
今日はこの後小林大祐さんのセミナーに参加してきます。
行く予定ではなかったんだけど、ちょっと事情ができたので。
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じゃ、その退去率、うちの物件だとどうなのか？
正直、うちの物件だとあまりその指標は今は有効ではないのですが、一応やってみました。
（なぜ有効ではないかと言えば、ここ１年くらいでガラガラを埋めているから）
計算方法
各年の退去数の合計÷（部屋数×経過した年月）×１００
今年は７か月分なので、ざっくり０．６を係数として掛けて計算します。
１棟目（２ＤＫ×５室）
購入が１２月なので、翌年の１月からを対象としました。
２００９年 退去１
２０１０年 退去１
２０１１年 退去０
（１＋１＋０）÷（２．６×５）×１００＝１５．４％
ファミリー物件にしてはちょっと成績悪いですね。今年は退去が出ないことを祈ります。
２棟目（１Ｋ×２２室）
購入が１月なので、普通に１年間での統計としました。
２０１０年 退去１
２０１１年 退去０（ただし訴訟沙汰の退去予告はあります）
（１＋０）÷（１．６×２２）×１００＝２．８％
なんかすごい低い数字に見えますが、この物件は購入当初２２部屋中５部屋しか入居してません。
そういう意味では、入居率の係数をかけなくてはいけないのですが・・・
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２０１１年 退去０
計算するまでもなく０％です＾＾；
まあこれも、１６部屋中７部屋しか埋まっていなかったものを買っているので当然と言えば当然。
自分の場合、正しく計算するには入居率を考慮しなくてはいけなさそうです。
稼働している部屋数に対して、何部屋の退去があったか・・・。そんなところでしょうか。
例えば、完全満室の１０部屋のマンションの１年間の退去が２部屋の場合、退去率は
２÷（１０×１）×１００＝２０％
簡単ですが、もし仮に１室空室があるようなら
２÷（（１０－１）×１）×１００＝２２．２％となってしまいます。
この辺を加味するなら、月単位で計算した方がいいのでしょうね。
それを入れないと、「１０／１０埋まっているマンション」と「１／１０しか埋まっていないマンション」で
１部屋の退去があった場合に、両方とも退去率１０％になってしまいますので。
それは直感的におかしいと思えますから。
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退去率は、面白い不動産投資指標になりそうですね。空室率がある時点での静的なスナップショットであるのに対して、退去率は単位期間あたりの入退去イベントが発生する率を教えてくれるので、直接収益計算に役立つのではないかな。
経済状態の変化や家屋の経年劣化を考えると、過去5年間の退去率や、例えば地域だったら5年間の移動平均にするのが良さげに思えます。
全国規模で家賃保証会社や借上げ賃貸をやっている会社なら、いろいろと使えそうな生データを持っていそうですね。
by 素人大家ブロガー (2011-07-30 14:15)
こんばんは！
紹介ありがとうございます。
何故かランキングは伸びませんが。（笑）
今日も小林節炸裂でしたか？
by NORI5215 (2011-07-30 19:43)
凄い良い成績だと思います。オール５です！
表彰状もんです。あやかりたい。
by アッキー (2011-07-30 22:29)
＞素人大家ブロガーさん
各地の退去率とかが空室率のように指標化されると、投資に見合う地域か
検討する材料が増えていいかもしれませんね。入れ替わりが激しい地域は
あえて購入を避けるとか、そういう利用方法が考えられそうです。
ご指摘の通り、物件の状態を加味した何らかの指標にするのが厳密でしょうね。
by ひろ＊ (2011-07-31 19:35)
＞NORI5215さん
自分は割と頻繁にクリックしているんですけど、伸びないですかー。
また前みたいに誰がクリックしてるか確認してますって書いたらどうですか？（笑）
昨日は二次会までついていきました。小林大祐さんはやっぱり弁が立ちますね。
NORI5215さんと仲良しですっていう話もしちゃいました。
by ひろ＊ (2011-07-31 19:38)
＞アッキーさん
あと３年経ってこの成績だったら、改めて自慢します（笑）
まだここ１年くらいで埋めたばかりだから、そりゃ退去も少ないですから。
by ひろ＊ (2011-07-31 19:39)