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豚もおだてりゃ何とやら→



不動産賃貸業という事業を長期的にどうしていくべきか、なかなか考えがまとまりません。



不動産投資は長期のローンを引いて行うものです。

私自身、まだ１５年以上のローンが残っています。しかも高金利でハイレバレッジ。

金利交渉に成功したとはいえ、まだちょっと金利は高めです（元が高いので）。

しかも国金からの借入もありますので、こちらもあわせて返済していく必要があります。

よって、返済比率も高め。ハイリスクな経営をしていることは自覚しています。



今はうちの物件の家賃は地域最安値に近い価格ですが、相場が下がったらそれも本当に維持できるか

ちょっと不安なところがあります。今の相場なら下がる余地はないのですが、札幌はどんどん物件が

建っています。これらの築年数が古くなってきたらどうなるか？人口減少に転じるのに物件は増える？

なんとなくあまりよくない状態になりそうなのは雰囲気でわかります。



今は入居率が高いですが、それも経費をいっぱいかけて満室にしているにすぎません。

家賃が安いのに経費がいっぱいかかっているというのもあまりよくない運営状況です。



かといって、もともとあまり資産を持っていない人間が将来に備えて資産を作ろうとした場合に

どうしてもどこかでリスクを取らなくてはいけないということもまた事実だと思っています。

だから、今の状態が不安定だということを自覚し、残りの融資返済期間の間ずっとこの状況が

続くという勘違いをせず、冷静にとらえることができていれば、まずは良いかなと思います。



冷静にとらえることができたら、次はどのような行動をとるかを考えなくてはいけません。

現在は多少なりともキャッシュフローが出ているので、それを貯めて頭金を多めに入れて次の物件を

仕込むか、あるいは今の物件を繰り上げ返済できる状態にしておくか。

（すぐに繰り上げなくてもいいけど、繰り上げられる状態を作っておくという意味合いでです）

いずれにせよ、返済比率を下げる方向でアクションを今後起こしていかなくてはならないと感じます。



しかし残念なことに、建物には修繕リスクが常に伴います。私の物件もわかっているだけで

ここ数年のうちに数百万の修繕費を計上しなくてはならない状況にあります。先送りすると金額が

余計膨らんでしまうので、やらないわけにはいきません。それを踏まえると、キャッシュフローは

そちらに食われてしまうことになるでしょう。



あとは資産の組み替えを検討するという手もあります。ただ、今の規模くらいは維持しておかないと

万が一物件で事故があった際に間違いなくこちらの経営は飛んでしまいます。

そういう意味では、手元の物件を組み替えることを前提に、条件の良い物件と自分で思えるものを

ハイレバレッジで購入することは考えるかもしれません。

（条件の悪い物件をあえて買う必要はないですが）



今後どのように運営していくか。目の前のことだけ対応している時はいいんでしょうけど、

それは今後出てくるリスクから目をそらしているだけなのかなという気もします。

すぐに答えが出るものでもないし、市況が変われば方針も変わるかもしれませんが、今の状況下で

次の一手をどうするかは常に考えておかなくてはならないのだと感じます。



考えれば考えるほどハッピーリタイヤなんてできそうにありません（苦笑）

元々そこまでハッピーリタイヤ志向はないので別にいいんですけどね。



独り言のような記事になってしまいました・・・。

今日は歯医者と美容院に行って、自宅のメンテナンスをしてからキャッシュフローゲームです。

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不動産投資の健美家

タグ：不動産投資 長期戦略 経費率 組み替え 繰り上げ返済 頭金 レバレッジ

コメント 2

なかなか、考えさせられる内容ですね。

確かにおっしゃる通り、サラリーマンが収益物件買って、ハッピーリタイア、というシナリオが、どんどん描きにくくなっている世の中だと思います。

資産の組み換えも含めて、世の流れを読んで経営を変え続けていくしかないんでしょうね。

とはいえ、ひろさんのように、真面目に考え抜いている人は、そうでない人より、うまくいく確率が、格段に高いとは思います。


by Manachan (2011-11-06 06:34) 

＞Manachanさん

まじめに考えずに業者さんに煽られて、しょうもない物件を購入して

ハッピーリタイヤしてみたものの、何年か経って恐ろしいことに・・・

そんなことになる大家さんがいなければいいなと思って書きました。

単に収益物件を買っただけじゃリタイヤできない時代が訪れている気がします。

by ひろ＊ (2011-11-08 08:10)