本命の信組さんと面談。 [不動産投資]
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昨日は朝一番で本命の信組さんのところに二回目のご訪問。
契約書など先日渡していた資料を受け取りに行き、こちらで作った資料の説明をしました。
ここは売主さんや専任仲介の業者さんも本命と見ているので、仲介業者さんも同行。
先方も支店長を含めた３名が登場し、お互いに本気でやるぞという感じの打ち合わせでした。
こちらも今まで作った資料をベースに、昨年までの決算書の数字の悪さは正当な理由があること、
今年は減価償却を除けば黒字に改善していること、来年は今年よりも条件の良いスタートに
なることから、さらなる利益が見込めることを主張し、将来性を買って融資してほしいという
話の展開で持っていきました。
仲介業者さんも対象物件の立地の良さや売主さんとの関係、物件と買主が近いことから長期的な
おつきあいが出来るお客さんになりますよ、など精一杯のアピールをしてくれたと思います。
信組の担当の方からも、既存物件も含めてサブリースにする予定はないか、固都税はいくらか、
などといった割と本気モードな質問が飛び交いました。これはきっと稟議の為の筋書を作って
いるからこういう質問が出てくるんだろうと、良い方向に想像しています。
小一時間くらいの面談の後、支店長からこんなコメントが。
「当行全体の雰囲気として、収益物件にはあまり積極的ではないというのが正直なところだが
今回は地元のお客様ということもあるので、前向きに取り組みたいと思います」
とても有難いお話です。たぶん飛び込みで行ってたらここまでの話にはならなかったでしょう。
人と人との繋がりが不動産の世界では非常に大事になってくる、という認識を新たにしました。
ここがダメだったら、けっこう厳しくなると思います。この信組さんに比べたら、他のところは
手ごたえがイマイチでしたから・・・。１行だけ結構やる気になってくれている信組さんがいたけど
実際のところどこまで対応してもらえるかはちょっとわかりませんし。
あとは家まで来てくれた信組さんが、今こちらで本命と思っている信組さんの動向を見ながら
もしあまり色合いが良くなさそうなら是非取り組みたいという話をしてくれていますので、
そちらに持ち込むことになると思います。あとは金利が高いけどノンバンクと某有名地銀かなあ。
もしくは、最大１０年しか融資してもらえないけど借地にも融資を出すという話の銀行さんあたりに
持ち込んでみて、CFはマイナスになるけど既存のCFから積み立てる形で早々に返済しきるプランも
考えても良いのかもしれません。そういう発想だと国金もありかもしれませんが、融資金額が
恐らく伸びないんですよねえ。あそこは。
まあとにかく色々ともがいてあがいて考えてみたいと思います。
経験したことは全て血肉になるので無駄にはなりませんから。
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ここがダメだったら、けっこう厳しくなると思います。この信組さんに比べたら、他のところは
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鳥です。
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お疲れ様です。
もしかして、空室増大、家賃低下になった場合の
返済計画も、聞かれました。
by 鳥 (2011-12-01 15:00)
＞鳥さん
聞かれる前にこちらから答えています。
家賃低下は既に事業計画に盛り込んでいました（年間１％下落想定）。
空室増大に関しては、札幌での実績（５／２２→満室）を強調して
そういうリスクは可能性が低い、万が一そういうことが起こったとしても
サラリーマンの収入で補てん可能、という説明をこちらから勝手にしました。
対応として正解かどうかはわかりません。
by ひろ＊ (2011-12-01 21:38)
国金さんもいろんな融資制度があるので
何をどう考えればどの制度が使えるのかって
意外といろいろ考えてくれますよ！
必ずしも10年限りって訳じゃないみたいだし、
借地も全然アリみたいだし・・・
まぁ、断られちゃった私が言うのも何なんですけどねぇ～ (爆)
by Oz... (2011-12-02 02:08)
＞Oz...さん
国金もありですかねー。商工中金とかも含めて、
ちょっと考えてみようと思います。
by ひろ＊ (2011-12-04 01:40)