融資を得やすくするには。

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今回、融資づけをしていて感じたことをつらつらと書いてみたいと思います。



あちこちの銀行に電話していく中で、門前払いの理由で多かったのが以下の３つでした。

「借地」「エリア外」「決算書の状態が悪い」



借地がNGのケースが多いというのは、ある意味承知しています。路線価だって掛け目が入るし、

抵当は土地に打てないし、地主さんの意向次第で借地料が跳ね上がるリスクが全くないとは

言い難いわけです。さらに言えば、地主さんが破産して底地権を手放す可能性もなくはないわけで

所有権に比べて安全性は低いとみるのは仕方がないことなのかもしれないと感じました。

銀行さんは担保を保全したがるので、ネガティブな発想から入るなら、所有権に比べて借地権は

安全性・確実性に欠けるので貸したくない、という論法になっているのかなと思います。



エリア外というのもよく話が出ます。

信金さんは信金法に基づき、地域金融を担う役割を与えられています。このエリアが案外狭くて

実際は電車で３駅で到着するような近所の信金さんでも、区が違うからエリア外なんですという

回答が返ってくることもありました。隣の区でも「遠い」と言われることもあります。

その金融機関さんの体力にもよるのでしょう。２３区内ならどこでもOKみたいなところもあります。

ディスクロージャーの中に「営業地域」が書いてあるので、そこを見ればおおよそ検討はつきます。

しかし、ディスクロージャーに書いてある地域の中でも、積極的に展開している場所とそうでない

場合とがあるので要注意です。既存顧客なら出すけど・・・という消極的なエリアも存在します。



そして決算書。

頭ではわかっていたのですが、決算書の持つ意味の重要性が改めて理解できました。

確実なものとして出ているのは決算書であり、これは経営者の通知表であるとみているようです。



いくら「今年は良くなります」と主張しても、本当にそれが決算と言う形で出てこないと銀行は

信じてくれません。決算前の情報なんて、ある意味ねつ造し放題と思っているのかもしれません。

（ねつ造されていても「お上のお墨付き」があれば、担当者は目をつぶることができる・・・？）



「去年は稼働率の悪い物件を買って再生させていたので、赤字は致し方ない」とこちらが言っても

「だったら最初から赤字にならない物件を買えばいいじゃないですか」という発想をされます。

「今年から改善されるなら、今年の決算が終わって結果が出てから来てください」というスタンス。

今回は信金さん信組さんのように規模が小さいところを中心に回りましたが、規模が大きいところは

３期黒字の決算書を求めてくるところもあるようです。厳しいね～。



自分の中では、借地に関しては収益性の高さを見て貰えればカバーできるのではないか、

決算書の状況については悪かった理由が明確で、来年は改善することが目に見えているから

そこを説明すれば問題はないのではないかという気持ちがありました。でも実際に回ってみると

あながちそういうわけでもなさそうだということが理解できました。決算書がその状態でなければ

取り組めたんですが・・・と残念そうに言う担当者の方もいましたし、先日書いた融資の内諾が

出た信組さんも、決算書がこれだと支店決済できる範囲が精いっぱいですというコメントでした。

借地じゃなければ取り組みたかった、借地だから担保評価が伸びないという話もありました。



今後の糧としたいと思います。



今年の決算書は「減価償却を除いて黒字」になる見込みです。そして木造物件の減価償却がぼちぼち

切れてくる頃合いなので、ここ２～３年でその分がなくなり、一気に大きな黒字に転換されます。



・・・それはそれで税金が高くて困る＾＾；



実際にお金が手元に残っているなら喜んで払うのですが、残っていないので払いたくても払えない。

そんな黒字倒産状態にならないよう、そろそろ少しずつ手を打っていかないといけない時期です。

決算書は６５万円以内の黒字（青色申告の控除で±０になるレベル）に持っていけるように調整を

しつつ、各種修繕も減価償却対象とするなどの工夫（脱税ではなく節税）をするように税理士さんと

うまく話をしていく必要があるなと感じました。今後の融資を通しやすくする為の作戦です。



行動すれば行動しただけ結果が返ってきて、ワンランクあがれた気分になります。

・・・気分だけかもしれませんが（笑）

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タグ：不動産投資 融資 決算書 借地権 所有権 営業エリア 信金 信組

コメント 2

鳥です。

　クリックしました。
by 鳥 (2011-12-07 13:39) 

＞鳥さん

クリックありがとうございます。

融資ネタで鳥さんにクリックしてもらえると心強いです＾＾

by ひろ＊ (2011-12-08 14:08)