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信金さんから連絡アリ。 [不動産投資]

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昨日はとある団体の主催でTPPの勉強会。話を聞けば聞くほど、ちゃんと議論せずに平成の開国とか

そんな耳触りのいい一言で済ませちゃいけないお題だなと思います。不動産価格などにも大いに

影響を与えかねないなという印象を受けました。

このブログで政治の話や政策の話を書くつもりもないので、まあそんなことがあったという程度に。

とどめさせていただこうかと思います。



昨日は新築借地案件を持ち込んでいる信金さんから電話がありました。

この信金さん、過去に東京で何回か玉砕した際にも常に本店に稟議をあげてくれている信金さんで

こちらとしても関係を深めていきたいと考えている相手です。そんなわけで、まずは預金取引から

始めようと思い、半年前より積立を開始しています。



この信金さんは「うちは物件ありきですから!」と常々話をされていたので、今回の借地のように

評価が出ない物件の場合は難しいんだろうなぁとあまり期待はしておりませんでした。

アクションもあまりなく、こりゃぁ厳しいだろうと判断していた次第です。いよいよお断りの

電話になるのかな?とか考えていたのですが・・・



「本部から総合的に判断したいという話が出たので、経営状況がわかる資料を持参いただけますか」



お、嬉しい誤算です。この間物件資料持っていった時に、その辺もひっくるめて持参したのに

物件資料しか受け取らなかったからあまり期待してなかったんですよ(苦笑)

「物件の評価が出てからそういう資料は受け取ります」と言ってたのに、評価額を伝えてこないで

経営資料を持ってきてという話になったということは、評価が出なくても頑張るという姿勢の表れ?

ちょっと期待しちゃいますよ?というわけで、今日は信金さんに資料を持参して説明してきます。



そう、今回の物件は借地な上に建物の延べ床面積も小さいので、評価が出ないんです。

夢のらしんばんを使って計算すると、担保評価は売価の半分程度。流行りの積算重視の考え方から

照らし合わせると、とんでもないという話になるかと思います。



それでも、金融機関によってば総合的な判断をして融資を出そうとしてくれることもあります。

積算が出ないと融資が出ないというわけじゃありません。では銀行は何を担保として貸すか?

個人の与信です。それは既存物件の入居状況やキャッシュフロー、借入額、給与所得などから

判断される「その人に対して無担保で貸して良い金額」から引っ張ってくるわけです。



裏を返せば、積算が出ない物件を個人の与信を使って購入すると、その人に無担保で貸せる枠が

消費されるということになります。もし個人の与信枠を使い切っているならば、その後の融資が

難しくなってくることは想像に難くありません。だから積算が出る物件がもてはやされるわけです。



とはいえ、積算が出る物件は固定資産税や都市計画税が高くなるので、キャッシュフローには

マイナスの影響を与えるという側面も忘れてはいけないものと思います。物事には表と裏があるので

そこをしっかりと理解した上で、自分がどうしていきたいかグランドデザインを描くべきかなと。



じゃあ君はどういう判断をしたの?と問われると・・・

まずは東京に1棟持っていますという実績を作りたかった、というのが大きいです。

物件のスペックはそんなにいいものじゃないけど(15平米前後の3点ユニットの部屋もあります)

とにかく家から3分という立地条件。それと借地とはいえ利回り12%の新築という点を考慮して

東京での第一歩としては悪くないだろうと思い購入することにしました。どうせ札幌に物件を

持っている段階で、東京の信金さんや信組さんからは懸念材料として見られてしまうのです。

それだったら、多少与信を毀損しても家の近所に手間のかからない1棟を持てることの方が

メリットがあるに違いないと考えた次第です。この物件を足掛かりに、東京の金融機関さんと

お付き合いを深めていきたいなというところがあります。



この判断が正解か不正解かはわかりません。目先の物件がほしい理由を後付したんじゃないのと

問われれば、もしかするとそうかもしれません^^;

でも、一応キャッシュフローは出そうだし、保有物件が築20年オーバーのものばかりだから

ポートフォリオを若返らせるのも大事かなと考えています。減価償却の問題もありますしね。



まあそんな感じで、これから雨の中信金さんに突撃してきます。

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コメント 8

Oz...

近いとは聞いてましたが、自宅から徒歩3分ですか?!
しかも新築で12%とくりゃ、そりゃぁねぇ?

自宅近くにそんな物件あったらぜひ欲しい!
by Oz... (2011-12-09 09:47) 

可能性は、あるのでは?

鳥です。

 自宅と物件が、同じ営業エリアなら、

 可能性は、あるのでは?
by 可能性は、あるのでは? (2011-12-09 14:15) 

ワンワン

新築12%・・・ 
都内では借地以外考えられないですよね~
でも、なかなか仕上げられません。
東京住在の大家さんとしては、やはり地元で展開していくことが、一番良いのかも知れません。
が、CFは潤沢ではないですよね。
色々、試行錯誤しながら考えていかないと・・・

ひろ* さん 頑張れ!!

先日は、初回投稿としていましたが、実はこれで4回目の投稿でした。(過少申告・・・・・ 笑)

by ワンワン (2011-12-09 22:57) 

ひろ*

>Oz...さん

しかしカリスマ級の大家さんに言わせると

「借地なら利回り15%はほしいね」という話になるんです><

by ひろ* (2011-12-10 00:47) 

ひろ*

>鳥さん

少なくとも新松戸よりはかなりやりやすいと思います。

エリアが合致しているのって大事ですね。

by ひろ* (2011-12-10 00:48) 

ひろ*

>ワンワンさん

新築だと、現行のCFは良くても引き直した時にどうなるかという点で

ちょっと怖いなというのが正直あります。でもまあ金額もそんなには

大きくないので、何とか乗り越えられるかなという気はします。

一応12%なので、変な中古を買うよりは断然いいはずです・・・。

by ひろ* (2011-12-10 00:50) 

 鳥です。

鳥です。

 また、クリックしました。
by 鳥です。 (2011-12-10 10:54) 

ひろ*

>鳥さん

ありがとうございます!

鳥さんのクリックに応えられるよう融資づけガンバリマス。

by ひろ* (2011-12-10 12:50) 

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