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完全満室達成! [不動産投資]

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完全満室になりました!3棟体制になって初めての完全満室です。いやー長かった!

激戦区札幌で、さほど条件の良くない3棟43室をなんとか満室にすることができました。

ここまでこれたのも周りの皆様及びブログ読者の皆様の温かいご支援があったからだと思います。

次はこの状態をいかに長く維持するかという観点で頑張っていきたいと思います。



ご愛読ありがとうございました。ひろ*先生の次回作にご期待ください。

~完~



・・・すいません、嘘です。終わりません。



えーと、完全満室とは言いましたが、1月半ばには退去予告が来ているのですぐ空室大家さんに

陥落する予定です。とはいえ、こちらも早々に満室にできるよう事前の手配を心がけています。

汚かった場合はこうやってリフォームしてほしいという要望は管理会社さんに伝えてあります。

一部コジローさんに手伝ってもらう部分についても、すでに打ち合わせ済み。

マイソクも事前にどういうものにするか打ち合わせの段取りを立てています。

室内写真も札幌の某氏にお願いをしました。あとはうまく歯車を回していくだけです。



それと、完全満室とは言いましたが、今回入居いただいたお客様はかなりグレーです。

管理会社さんからも、アドバイスをいただいた営業マンからも、報告ネットの山岡さんからも

「かなり滞納する可能性は高いと思います」と言われています。まあそうかもしれません。

正直、入れるかどうかかなり悩みました。そこまでリスクを取って入れなくてもいいのでは?



それでも入れようと思った理由はいくつかあります。



その1

大家さん直接募集のサイトを見て電話してきてくれた為、その人と話す機会があったから。

私もそれほど人を見る目はなく、かなり甘ちゃんな判断をしているような気はするのですが、

電話で話した印象はそれほど悪くなく、まじめそうだなという感じを受けております。

そこが加点要素になったのは少なからずあると思います。今回も入居いただく方向になったと

管理会社さんから連絡したところ、私の携帯にお礼の電話がかかってきました。

人間性はきっと良いのではないかと思っています。ある意味、私の人を見る目が正しいかどうか

この方を入れて試してみたいというところは潜在的なものとしてあったかもしれません。



その2

大家さん直接募集のサイトからの成約だから広告料がほぼかからないというところも大きいです。

通常、うちの物件だと広告料は最低3ヶ月くらい積んでおかないと厳しいです。

ところが大家直接募集で契約になったので、管理会社さんに事務手数料1ヶ月を支払うだけで

残りの2ヶ月は経費を浮かせることができます。つまり、2ヶ月くらいまでであれば、滞納されても

広告費を払ったと思えば我慢できる・・・という判断がありました。



その3

「満室」というところは、銀行さんに対する経営能力のアピールに繋がります。

空室にしておくより若干リスクがあっても満室になっている方が、経営状況は良く見えるはず。

融資対策としての判断という側面もありました。



上記3点を意識した結果、難しいところでしたが入居OKという判断を下しました。

「滞納する可能性は高いと思います」という各方面のプロの助言を素直に聞いておけば・・・

と後悔する結果になるかもしれませんが、その時は素直に反省して、何が悪かったかを

振り返る材料としたいと思います。

せっかくの賃貸経営なので、色々と体験して損することはないだろうと考えています。



勿論、何かあった時のために定期借家契約にしておくことも忘れません。

引越前の家の滞納家賃を3ヶ月かけて払いきる計画だということでしたので、まずは

最初の3ヶ月という短い期間で定期借家契約とするように動いていただいております。

保証会社の審査も今回は間に合わないので、定期借家契約が切れるタイミングで改めて

審査をしてもらうことにします。保証人がいないので夜逃げだけは勘弁してほしい・・・。



今日はサラリーマンの仕事納め。納会は欠席して、接骨院に通院します。

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コメント 8

ちくりん

満室おめでとうございます~(*´∇`*)
第一部完、、、て連載打ちきりじゃないすか(汗)

リスクを取りつつ、対策も打ってと
またまた勉強になります。

次もすぐ埋まりますように!
by ちくりん (2011-12-28 12:42) 

山岡

満室おめでとうございます!!!

本当によかったですね。

管理会社さんも凄いです!!
by 山岡 (2011-12-28 18:32) 

ワンワン

満室おめでとうございます。
年末で埋められた力量感服します。
リスクを恐れず突き進むのを見習わないと・・

by ワンワン (2011-12-28 20:26) 

ひろ*

>ちくりんさん

ありがとうございます!打ち切りじゃないです(笑)

どちらかというと「もうちっとだけ続くんじゃ」と言う感じで!

今後は年収が減っていく厳しい社会情勢が予想されますので、

今のうちからそういう層を取り込み、実経験から対策を練ることも

大事なのかなーと思っています(と理由を後付してみる・笑)

by ひろ* (2011-12-29 12:08) 

ひろ*

>山岡さん

ありがとうございます!また、長電話しちゃってすいませんでした。

今回は管理会社さんの英断も大きかったと思っています。

普通の管理会社さんだったら絶対にNGですから。ありがたいです。

by ひろ* (2011-12-29 12:08) 

ひろ*

>ワンワンさん

ありがとうございます。年末はワケアリなお客様が多いので、

あまり他の人に誇れる結果ではないと思っています^^;

リスクを取って痛い目にあわないと、有効な対策は打てませんから。

危険なものを危険だからと排除するのではなく、どのようにすれば

安全になるか考えるのが私の基本スタイルです。

by ひろ* (2011-12-29 12:10) 

アッキー

満室おめでとうございます。

退室予定付きまで一緒!(おめでたくない・・・)
波長が合いますね。
by アッキー (2011-12-29 22:00) 

ひろ*

>アッキーさん

ありがとうございます!

満室のところだけ波長が合う感じが一番いいんですけどね~^^;

by ひろ* (2011-12-30 01:26) 

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