借地でもほぼフルローン出ました！：不動産投資問わず語り：SSブログ

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借地でもほぼフルローン出ました！　[不動産投資] [編集]

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さんざん融資づけに苦労した新築借地建売アパートですが・・・

ようやく融資が決まりました！しかも「ほぼフルローン」です！日本政策金融公庫様、ありがとう！

正直、借地権を甘く見ていました。借地は苦労するのだということをしみじみと味わいました。

確かに土地面積や建物の延べ床面積が少ないということはあったのですが、それ以前に借地だと

審査できないという金融機関がけっこうな数を占めておりました。

借地でもOKな金融機関さんに話をしに行くと、次は決算書が足かせになりました。

これも舐めてました。原状が良いなら昨年の決算書が赤字でも問題ないだろうとたかをくくって

いたのですが、金融機関さんの発想は全くそういうことではありませんでした。試算表なんて

下手すればいくらでも偽造することはできる、税務署のはんこが押してあるものが正しいもの、

という発想で物事を見られていることがよくわかりました。

「借地権」「赤字決算」「担保不足」という三重苦だった案件。表面利回りは１２％だから

収益性はあるはずなのですが、それ以外の要素で大変苦戦をする結果となりました。

今回融資が決まった日本政策金融公庫さんも、もともと取引していた支店ではこれ以上の融資は

難しいと言われていたのですが、あきらめずに他の支店をあたったところ、別の支店の担当さんが

とても親身になって対応してくれまして、今回ようやくそちらで融資を得ることができました。

２８の金融機関に電話で問い合わせ、９の金融機関と実際に面談し、２の金融機関から融資の

内諾を得ることができ、金額面で納得できたのが日本政策金融公庫１行のみでした。疲れた。

融資の条件ですが、フルローンで申告したところ少しだけ削られてしまいました。

それでも売価の９７％まで融資していただいています。もちろん共同担保はつけていません。

担保価値が圧倒的に不足している（公庫さんの査定だと申込額の２５％程度しか担保価がなかった）

物件に対して、それだけ出して貰えたことに驚いております。良い担当さんに巡り合えました。

融資期間は１５年と少し短いのでキャッシュフローの面では厳しいところはありますが、きっちりと

満室経営をしていけば何とかなるでしょう。自宅から３分という強みを活かしたいと思います。

融資が決まったことを仲介業者さんにお伝えしたところ、さっそく移転の手続きを開始したようで

売主指定の土地家屋調査士さんや司法書士さん、公庫の担当さん、仲介業者さんから着信がバンバン

入ってきます。仕事中だから出られずにいたら、なんか７～８件溜まっていました（汗）

しかもそれに加えて仙台案件関連の電話も混ざってくるからさぁ大変。全く対応しないわけにも

いかないので、仕事を抜け出して電話したりしていたところ、大幅な残業に・・・＾＾；

今回の案件は本当にいろいろな方に力を貸していただきました。

指値交渉を成立させてくれた仲介業者様、厳しい案件ながら前向きに検討してくれた各金融機関様、

換金を急いでいる状況なのに、ギリギリまで待ってくれた売主の業者様（時間がかかりすぎて

融資特約が切れてしまうところまで来たのですが、特約の延長に応じていただくことができました）、

案件を進めるにあたって、景気の良い銀行や売主様との交渉の際の留意点、売主の考えていること、

支店を替えた実例など、様々なアドバイスをしてくれた大家仲間の皆様、そして私を信じて

何も言わずに連帯保証人の欄に何回も署名押印をしてくれた嫁ちゃん。

これだけいろいろな方に助けてもらえていることは本当に幸せなことだなあとしみじみ思います。

今回の物件、皆様の力がなければ途中であきらめていたものと思います。ありがとうございました！

皆様に恩返しできるよう頑張ります。

そして次回以降に向けた反省を・・・。

反省１

今回の案件、本当は法人で進めた方がよかったのかなと今更ながら思っています。債務超過に

個人としてなるのはあまり好ましくないし、どうせいずれ法人化するなら個人と法人を同一人格と

みなしてくれる国金さんから融資を引くタイミングで法人化しておけばよかったなあと。

早めに作って決算を積み重ねておけば、今後の実績にもなりますし。

反省２

国金さんからすれば、ほとんど無担保で多額の貸付をしていることになります。

今までは「最悪の時は国金さんに飛び込もう」と思っていましたが、今後はそれはできません。

今回の案件と次の仙台で手持ち資金はほぼゼロになる可能性が高く、返済が進むまでの間に

突発的な事故やリフォームが発生したら危機的な状況に陥ることは明白です。

信金さんや信組さんとのおつきあいを深めていき、そちらで融資を引ける状態を作っておくこと。

現金をきっちりと貯めておき、いざと言う時に備えること。この２つはリスクヘッジの方法として

確実にやっておかなくてはならないと感じています。綱渡りな運営をしているなあ・・・。

反省３

担保評価の低い物件を多額の借り入れをして購入したのですから、信用は毀損しています。

既存金融機関さんに借入の申込をしても、債務超過で融資不可格付に見えてしまう事でしょう。

対策としては、反省２と同様に現金をためていくことと、法人を作ってそちらで融資を得るよう

実績を積んでいくことかなと思っています。

鉄は熱いうちに。喜んでいるうちに過去の反省点を忘れてしまうのはもったいないこと。

忘れないように文章にまとめて自分の血肉にしていく。他人に公開する為の文書にする中で

自分の考えを明確にし、次以降の戦略を練るようにしていきたいと思います。

さて、次は仙台を料理することに集中したいと思います。頑張るぞー！

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タグ：不動産投資東京新築借地建売アパート融資日本政策金融公庫フルローン

2012-01-21 11:27 nice!(0) コメント(6) トラックバック(0)
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ほぼ希望どおりで良かったですね~
諦めず努力したのが成果として出ました！
自分も頑張らねば
by ワンワン (2012-01-21 17:20)

おめでとうございます。

結果が出て、すぐに反省点をまとめられるとは。

このような姿勢が金融機関はじめ、業者さんや売主さんの信頼を得ることにつながるのでしょうね。

ところで、メッセージありがとうございました。

ワタシも某銀行と交渉中でして、法人化も視野に入れた展開を考えておりました。

今後の参考にさせていただきますm(｡｡)m
by むらさん (2012-01-21 20:45)