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仙台で早くも賃貸営業! [不動産投資]

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昨日は、午前中に仙台の物件の売主さんと仲介業者さんにご挨拶をしてきました。



仲介業者さんには融資の状況のご報告をするとともに、物件の問題点を指摘して対応を協議。

昨日もちらっと書いた問題点の話なのですが・・・マイソクに出ている構造と謄本で取得した構造が

微妙に違っていました。全体としてはSRCで登記されているのですが・・・よく見ると建物の謄本が

2枚あり、オーナー利用部分と賃貸部分が区分登記となっておりました。そしてオーナー使用部分が

SRC、賃貸部分がS造になっており、これだと融資がSRCで組み立てられないかも!?という状況に。



仲介業者さんもしばらく頭を悩ませていましたが、どうしようもなさそうです。

銀行さんには一棟全体の表題部がSRCになっているから是非SRCで考えてほしいとお伝えしましたが

たぶんそうもいかないのでしょう。なんなら今から区分登記を止めてしまうという手は使えないか、

など相談しましたが、基本的にはこれは変更できなさそう。表題部はSRCなのでマイソクの記載も

完全に間違っているわけではないし・・・釈然とはしませんが、これで進めるしかなさそうです。



上記のような問題があって、すでにSRCならフルローンを出すと言ってくれていた金融機関さんも

状況が変わったからもう一度検討させてくれと言う話になってしまった、というわけです。

自分としてもSRCで長期に引けることを前提に購入申し込みをしたので、けっこう誤算でした。

まあでも場所的な優位性は揺るぎませんので、まずはこの内容でどこまで融資が引っ張れるか

引き続き進めていきたいと思います。納得のいく収支計画にならなかったら撤退すればいいし。

(まだ法人か個人かどちらで購入できるかがわからないので、契約はしていないのです)



打ち合わせの後、仲介業者さんと義母と3人で売主さんにご挨拶。足腰は弱ってきているとはいえ

しっかりと話ができるおばあ様でした。旦那様がこだわって作った物件は、桜の木が飾り柱として

使われていたり、お風呂がちょっとした庭園みたいになっていたり、随所にこだわりがありました。

モダンジャパニーズな感じにリノベしたら面白いかもしれないなあ、などと思いながら霊前の

旦那様に「大事に使わせていただきます」とご挨拶。良い人に住んで貰えるように頑張ります。



その後賃貸部分の空室を見学しました。前回来た時は内部まで見ることができなかったので、

どうなっているか気になっていたのですが、思っていた以上に狭かったです。20平米なさそう。

エアコンなし、カーペット、洗濯パンなし、バランス釜。壁紙も2~3回転しているでしょう。

なんかちょっと破れたり汚かったりしています。それなのに女性限定という・・・。



よくそんな状態でここまで埋まったものだとビックリしました。ある意味、場所が良いからこそ

そんな感じでも何とか運営できたのでしょう。想像以上に狭くてちょっと悩むところですが、

バストイレは別なので、バリューアップをしていけば十分競争はできるのではないかと。



売主さんに許可を貰った上で、こちらで代理営業させてもらうことにしました。併せて諸条件の

緩和も提案し、了承をいただきました。ここが埋まっている方が銀行融資には有利になります。

そう考えると、少しフライング気味でも募集活動を活発化させなくてはいけません。

できれば今週末~来週末くらいに申込が入るようにしてほしい!



というわけで、仲介業者さんに運転してもらいながら、近隣の賃貸仲介業者さんをぐるっと

めぐりました。札幌と違って、物件情報は各社である程度抱えていて横持ちはされていません。

そして広告料は1ヶ月程度が相場のようです。購入予定の物件については、業者さんによって

1~2ヶ月の広告料を貰っていたようですが、ばらつきがあったので、なんとなくおばあさんが

業者さんの言いなりになって広告料を払っているような印象を受けました。

敷金、礼金はしっかり取っているようです。



情報収集が完了したところで、義母と仲介業者さんは解散。新幹線まで少し時間がありましたので

たまたま仙台に来ていたポンキューさんとランチミーティング。1時間にも満たない時間でしたが

非常に濃い情報交換ができたのではないかと思います。



新幹線の中で募集条件に思いを巡らせます。

まずは今週~来週で一気に決めたいので、広告料は2ヶ月に統一しましょう。

あわせて、礼金は撤廃。フリーレントも場合によってはつけます。家賃も原状妥当と思われる

ラインで最初から募集をかけてしまいます。あとは取扱いの業者さんをもっと増やすべき。

女性限定という縛りも撤廃して、男性を入れるようにした方が良いです。女性限定にするなら

もっと設備を充実させなくては無理だろうと判断しました。



だいたいのイメージが作れたので、東京に戻ったらすぐ売買の仲介営業さんに電話。

こちらで考えた募集条件で募集してもらえるよう、売主さんに依頼してもらいました。

あわせて、名刺をもらった仲介業者さんに電話営業。オーナーチェンジがうまくいくかどうかは

今週~来週でこの物件が埋まるかどうかにかかっている(ちょっと大げさに言いました)こと、

オーナーチェンジの暁には設備も導入して紹介しやすいお部屋を作ることをアピールして、

なんとか仲介業者さんにこの物件の優先度を上げてもらうように依頼しました。

とりあえず、やれるだけのことはやったつもりです。埋まれば少し銀行さんが稟議を書く際の

有利な材料になるので、なんとかなってほしいところ。



労働の後は嫁ちゃんとワイン飲んで誕生日を祝って貰いました。年を取るのは嬉しくないけど

祝って貰えるのはとても嬉しいです。ブログにもお祝いコメントありがとうございました。

今日は借地の契約をした後、モンスターマンさんの押忍会に参加してきます。

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