不動産投資 問わず語り
https://partycube.blog.ss-blog.jp/
サラリーマン大家はじめました。激戦区・札幌で3棟43室を保有する遠隔地大家として日々頑張っています。賃貸経営も決して楽じゃない!平凡な大家の日常を赤裸々に綴ります。
ひろ*
2012-04-16T08:14:33+09:00
ja
-
ブログ移転しました。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-16
ご訪問くださった皆様へ、ブログ移転のご報告です。諸般の事情により、以下のサイトにお引越しを致しました。不動産投資 問わず語りhttp://realestatebusiness.seesaa.net/引き続き、新しいアドレスにてよろしくお願いいたします。
本ブログについて
ひろ*
2012-04-16T08:14:33+09:00
諸般の事情により、以下のサイトにお引越しを致しました。
不動産投資 問わず語り
http://realestatebusiness.seesaa.net/
引き続き、新しいアドレスにてよろしくお願いいたします。
]]>
-
ブログ移転します。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-15
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在19位です。移転の作業、めんどくさかった・・・。お疲れ様クリック→昨日は横須賀の物件調査をしてきましたが、その話はまた今度。本日をもって、ブログを移転させることにしました。移転の理由は移転先のブログに書いてありますので、今後はそちらをご愛顧いただければ幸いです。2008年秋から始めて、かれこれ丸四年の間ブログを書かせていただきました。素人の乱筆乱文ながら、累計で120万ページビューを越えることができたのも、ひとえに読者の皆様のお蔭です。どうもありがとうございます。移転先でも引き続きよろしくお願いいたします。ブログの移転先はこちらです。http://realestatebusiness.seesaa.net/明日から人気ブログランキング経由の誘導も切り換えていきます。なお、過去コンテンツは当面はソネットブログに残します。いずれ全て新ブログにお引越しとなるかもしれませんが、今のところはそれも面倒なのでこのままにしておきたいと思います。ソネットブログでは最後の人気ブログランキングのクリック、是非お願いします。ポチっとな→「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。食べ歩きブログもよろしくお願いします!http://ameblo.jp/belle-view/↓ポチッとしていただければ嬉しいです不動産投資の健美家
日記
ひろ*
2012-04-15T10:06:10+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在19位です。移転の作業、めんどくさかった・・・。
お疲れ様クリック→
昨日は横須賀の物件調査をしてきましたが、その話はまた今度。
本日をもって、ブログを移転させることにしました。
移転の理由は移転先のブログに書いてありますので、今後はそちらをご愛顧いただければ幸いです。
2008年秋から始めて、かれこれ丸四年の間ブログを書かせていただきました。
素人の乱筆乱文ながら、累計で120万ページビューを越えることができたのも、ひとえに
読者の皆様のお蔭です。どうもありがとうございます。
移転先でも引き続きよろしくお願いいたします。
ブログの移転先はこちらです。
http://realestatebusiness.seesaa.net/
明日から人気ブログランキング経由の誘導も切り換えていきます。
なお、過去コンテンツは当面はソネットブログに残します。いずれ全て新ブログにお引越しと
なるかもしれませんが、今のところはそれも面倒なのでこのままにしておきたいと思います。
ソネットブログでは最後の人気ブログランキングのクリック、是非お願いします。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
融資案件の紹介。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-14
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在18位です。ブログ引っ越し先検討中。AmebaとFC2は別のブログに使っているので、それ以外で探していますが・・・画像データ移行まで簡単に出来るのはココログくらいしかないんです。うーん、なんかココログって微妙なんだよなあ。悩める仔羊に愛のクリックを→東京は激しく雨が降っています。体調もまだちょっと微妙です。それでも今日は物件調査です^^;ここ数日、大家さん仲間の融資づけの為に、おつきあいのある信金さんや信組さん、地銀さんに電話して紹介していいかヒアリングして回っています。たまたま購入予定の物件が城東エリアなのでこちらでお付き合いのある金融機関さんが対応できるようならと思いまして。金融機関さんは「なぜうちの店舗に来たのか?」というところを非常に気にしています。メインバンクで断られたから飛び込みできたんじゃないの?とか。基本的に性悪説で入ります。紹介であれば、紹介されたというしっかりとした理由があるし、紹介してくれた人に失礼がないよう金融機関さんもしっかりと対応してくれます。この辺が紹介された人のメリットですね。融資案件の持ち駒が増えれば、金融機関さんも金利を得るチャンスが増えます。金融機関さんにも当然メリットがある話と思います。そして紹介する私自身にもメリットはあります。お客さんを紹介してくれた、ということで金融機関さんにとってもその人のことが印象に残ります。普通のお客様と紹介してくれるお客様、どちらの方がメリットがあるかは明白ですよね。紹介をして相手にとってメリットのある客だと認識されれば、今までより大事にされるんじゃないか?という期待はあります。・・・などと色々書いてみましたが、そんなメリットだデメリットだというのは後付の理由です。自分と関わっているすべての人が幸せになるのが一番寝覚めがいいことなので、たぶん紹介して損する人はいないだろうなーという気持ちで取り組んでいるだけです。気分は余計なお世話焼きの仲人のおばちゃんです(笑)おつきあいのある大家さんには、その人が幸せになれるだけの規模とキャッシュフローを得てほしいと思うので、相談に乗ることでそれが実現できるならどんどん相談に乗りたいです。おつきあいのある金融機関さんには、その人が良い成績をあげられるよう案件を紹介したり自分がこれは良いと思える案件を持ち込んだりしていきたいと思っています。最後には自分に..
不動産投資
ひろ*
2012-04-14T07:55:14+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在18位です。ブログ引っ越し先検討中。AmebaとFC2は別のブログに使っているので、
それ以外で探していますが・・・画像データ移行まで簡単に出来るのはココログくらいしか
ないんです。うーん、なんかココログって微妙なんだよなあ。
悩める仔羊に愛のクリックを→
東京は激しく雨が降っています。体調もまだちょっと微妙です。それでも今日は物件調査です^^;
ここ数日、大家さん仲間の融資づけの為に、おつきあいのある信金さんや信組さん、地銀さんに
電話して紹介していいかヒアリングして回っています。たまたま購入予定の物件が城東エリアなので
こちらでお付き合いのある金融機関さんが対応できるようならと思いまして。
金融機関さんは「なぜうちの店舗に来たのか?」というところを非常に気にしています。
メインバンクで断られたから飛び込みできたんじゃないの?とか。基本的に性悪説で入ります。
紹介であれば、紹介されたというしっかりとした理由があるし、紹介してくれた人に失礼がないよう
金融機関さんもしっかりと対応してくれます。この辺が紹介された人のメリットですね。
融資案件の持ち駒が増えれば、金融機関さんも金利を得るチャンスが増えます。
金融機関さんにも当然メリットがある話と思います。
そして紹介する私自身にもメリットはあります。お客さんを紹介してくれた、ということで
金融機関さんにとってもその人のことが印象に残ります。普通のお客様と紹介してくれるお客様、
どちらの方がメリットがあるかは明白ですよね。紹介をして相手にとってメリットのある客だと
認識されれば、今までより大事にされるんじゃないか?という期待はあります。
・・・などと色々書いてみましたが、そんなメリットだデメリットだというのは後付の理由です。
自分と関わっているすべての人が幸せになるのが一番寝覚めがいいことなので、たぶん紹介して
損する人はいないだろうなーという気持ちで取り組んでいるだけです。
気分は余計なお世話焼きの仲人のおばちゃんです(笑)
おつきあいのある大家さんには、その人が幸せになれるだけの規模とキャッシュフローを
得てほしいと思うので、相談に乗ることでそれが実現できるならどんどん相談に乗りたいです。
おつきあいのある金融機関さんには、その人が良い成績をあげられるよう案件を紹介したり
自分がこれは良いと思える案件を持ち込んだりしていきたいと思っています。
最後には自分に返ってくる、なんていうことを期待してそう動いている人も中にはいると思いますが
別に戻ってこなくたっていいじゃないですか。お人好しで大いに結構。返ってくることを期待する
打算的な考えは疲れてしまいます。騙すより騙される方が寝覚めは悪くないですから。
自分にかかわる全ての人が幸せになってくれれば、それで十分です。
今日は東京1棟目の最後の空室の契約日です。ドタキャンがあるんじゃないかとびびってましたが
今のところ順調に入居に進んでくれそうです。よかった~。そしてこの雨の中、物件調査に
行ってくることになっています。行くの止めたいけど、そうもいかんわな(笑)
今日も人気ブログランキングのクリックをよろしくお願いいたします。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
不動産賃貸業の経営者として。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-13
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在23位です。昨日はどうも本格的に風邪っぽくて、昼間は鼻水ずるずるで喉が痛くなり、夜になると頭痛や食欲不振でどうにも調子が悪くなってしまいました。いやー、しんどい!ここ押すと良くなるかも?→銀行さんとお話をしていて思ったこと。色々な銀行ですべての銀行がそうであるとは限らないのですが、きちんと中長期計画を立てて未来予測ができていて、その基準に従って行動計画を定めている必要があるのではないかと。普通の会社ならそれをやっているわけだし、不動産賃貸業だって例外じゃないと思うんです。今年の決算書とキャッシュフロー計算書、来年のそれ、5年後のそれがこうなっているという計画値を提出し、その計画に従って物件を購入しているんだということを説明できること。そこのレベルにまで経営をもっていきたい、と今年は思っております。決算書を読めるようになること、簿記の知識を身につけること、そして自分で未来を予想する為現況がどうなっているのかをしっかり把握すること。減価償却はいつまで取れるのか、金利はいつの段階でいくらになっているのか・・・。その辺がしっかり把握できていること。そしてそれらがデータとして表せていることが肝要なのかなと思います。できれば、こういった表に対して「この物件を買ったらこうなる」というシミュレーションができるようなExcelを作っていきたいものだと考えます。いや、世の中にはいっぱいツールがあるので、それを上手に使えばいいだけなのかもしれないけど。でもできれば、自分の頭できちんと理解するために、そういうものを作っていきたいと思うんです。不動産を始める前に比べて、だいぶ経営者っぽい思考が出来るようになったなあと感じます。不動産投資と便宜的に書いてるけど、これは投資というよりは不動産賃貸業という経営です。なんとなく今までは物件を埋めてキャッシュフローを最大化することに注力していましたが、経営者としてどういう戦略を持つか、銀行さんにどういう決算書を持っていくかという点をより意識しなくてはならないフェーズに来ているような気がします。最近ずっと考えていたことを何となくブログにアウトプットしてみました。何をするべきか、さらに真剣に考えていきたいと思います。不動産って楽しいなあ。最後に人気ブログランキングのクリックをよろしくお願いいたします。ポチっとな→「間違いだらけ?の投資用不動産選び..
不動産投資
ひろ*
2012-04-13T07:15:44+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在23位です。昨日はどうも本格的に風邪っぽくて、昼間は鼻水ずるずるで喉が痛くなり、
夜になると頭痛や食欲不振でどうにも調子が悪くなってしまいました。いやー、しんどい!
ここ押すと良くなるかも?→
銀行さんとお話をしていて思ったこと。
色々な銀行ですべての銀行がそうであるとは限らないのですが、きちんと中長期計画を立てて
未来予測ができていて、その基準に従って行動計画を定めている必要があるのではないかと。
普通の会社ならそれをやっているわけだし、不動産賃貸業だって例外じゃないと思うんです。
今年の決算書とキャッシュフロー計算書、来年のそれ、5年後のそれがこうなっているという
計画値を提出し、その計画に従って物件を購入しているんだということを説明できること。
そこのレベルにまで経営をもっていきたい、と今年は思っております。
決算書を読めるようになること、簿記の知識を身につけること、そして自分で未来を予想する為
現況がどうなっているのかをしっかり把握すること。減価償却はいつまで取れるのか、金利は
いつの段階でいくらになっているのか・・・。その辺がしっかり把握できていること。
そしてそれらがデータとして表せていることが肝要なのかなと思います。
できれば、こういった表に対して「この物件を買ったらこうなる」というシミュレーションが
できるようなExcelを作っていきたいものだと考えます。いや、世の中にはいっぱいツールが
あるので、それを上手に使えばいいだけなのかもしれないけど。でもできれば、自分の頭で
きちんと理解するために、そういうものを作っていきたいと思うんです。
不動産を始める前に比べて、だいぶ経営者っぽい思考が出来るようになったなあと感じます。
不動産投資と便宜的に書いてるけど、これは投資というよりは不動産賃貸業という経営です。
なんとなく今までは物件を埋めてキャッシュフローを最大化することに注力していましたが、
経営者としてどういう戦略を持つか、銀行さんにどういう決算書を持っていくかという点を
より意識しなくてはならないフェーズに来ているような気がします。
最近ずっと考えていたことを何となくブログにアウトプットしてみました。
何をするべきか、さらに真剣に考えていきたいと思います。不動産って楽しいなあ。
最後に人気ブログランキングのクリックをよろしくお願いいたします。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
完全満室(ただし告知事項アリ)。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-12
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在24位です。昨日から1日半ほど、なぜかブログが閲覧不可になっていました(涙)ソネットブログ、トラブル多すぎです。もう引っ越したい・・・。ランキング復活にご協力を→契約ベースで5棟53室(所有権ベースで4棟46室)、めでたく完全満室になりました!駐車場も込みの完全勝利であります。えっへん。札幌は3月まで全く動かなかったので、どうなることかと思いましたが、安い家賃帯の物件の真の繁忙期は雪が解けはじめる4月からゴールデンウィークにかけてだという去年の経験則を信じて、地道に種まきをしておいた成果が無事に出たようです。良かったです。これで終わればめでたしめでたしなのですが、告知事項があります・・・。告知事項その1・・・「申し込みベースで」。審査中のお部屋が3つありますんで、そこの審査がNGだったら完全満室ではありません。最後の1部屋は昨日申込をいただきました。いただいた申込は、その営業さんが太いパイプを持っている法人さんに勤務されているお客様。身元はしっかりしていますし、仕事をしているので保証会社さんも問題なく通りそうな気配です。できるだけ初期費用と家賃を下げたいというお話でしたので、初期費用も保険代のみにしました。家賃もギリギリのところまでディスカウント。まあそれでもしっかり採算ラインには乗ってます。買ったばかりの頃に入居いただいたお客様よりも若干高い家賃なので、問題ありません。そういう意味では、申込ベースとはいえ、この家賃の物件だと考えればそれなりにちゃんとした入居者様に申込をいただいているので、審査は無事に通過するであろうと思います。告知事項その2・・・「退去予定あり」。一人いるんです、滞納気味で今後も恐らくずるずるいっちゃいそうな人が。年末に入居いただいた大家直接募集サイトから成約になった男性です。この人は最初から難しい属性の方だったので、3ヶ月の定期借家契約という短めのものにして入居いただきました。その際、家賃が遅れそうなら必ず相談してくださいという話をしておりました。相談いただければ支払い方法も善処すると。しかし滞納しても連絡はなく、管理会社さんから電話をしても居留守か何かで連絡が取れません。1ヶ月遅れでずるずる来て、3月で契約が切れてもなかなか再契約の連絡も取れませんでした。善良な人で経済的に厳しいということであれば、私も家賃1ヶ月くらいはサービスしま..
不動産投資
ひろ*
2012-04-12T19:36:43+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在24位です。昨日から1日半ほど、なぜかブログが閲覧不可になっていました(涙)
ソネットブログ、トラブル多すぎです。もう引っ越したい・・・。
ランキング復活にご協力を→
契約ベースで5棟53室(所有権ベースで4棟46室)、めでたく完全満室になりました!
駐車場も込みの完全勝利であります。えっへん。
札幌は3月まで全く動かなかったので、どうなることかと思いましたが、安い家賃帯の物件の
真の繁忙期は雪が解けはじめる4月からゴールデンウィークにかけてだという去年の経験則を
信じて、地道に種まきをしておいた成果が無事に出たようです。良かったです。
これで終わればめでたしめでたしなのですが、告知事項があります・・・。
告知事項その1・・・「申し込みベースで」。
審査中のお部屋が3つありますんで、そこの審査がNGだったら完全満室ではありません。
最後の1部屋は昨日申込をいただきました。
いただいた申込は、その営業さんが太いパイプを持っている法人さんに勤務されているお客様。
身元はしっかりしていますし、仕事をしているので保証会社さんも問題なく通りそうな気配です。
できるだけ初期費用と家賃を下げたいというお話でしたので、初期費用も保険代のみにしました。
家賃もギリギリのところまでディスカウント。まあそれでもしっかり採算ラインには乗ってます。
買ったばかりの頃に入居いただいたお客様よりも若干高い家賃なので、問題ありません。
そういう意味では、申込ベースとはいえ、この家賃の物件だと考えればそれなりにちゃんとした
入居者様に申込をいただいているので、審査は無事に通過するであろうと思います。
告知事項その2・・・「退去予定あり」。
一人いるんです、滞納気味で今後も恐らくずるずるいっちゃいそうな人が。年末に入居いただいた
大家直接募集サイトから成約になった男性です。この人は最初から難しい属性の方だったので、
3ヶ月の定期借家契約という短めのものにして入居いただきました。その際、家賃が遅れそうなら
必ず相談してくださいという話をしておりました。相談いただければ支払い方法も善処すると。
しかし滞納しても連絡はなく、管理会社さんから電話をしても居留守か何かで連絡が取れません。
1ヶ月遅れでずるずる来て、3月で契約が切れてもなかなか再契約の連絡も取れませんでした。
善良な人で経済的に厳しいということであれば、私も家賃1ヶ月くらいはサービスします。
しかし、払わずに逃げる人にはそういうサービスは出来ません。今回、なんとか再契約をして
もらえないかと懇願してきたようですが、管理会社さんの判断で退去いただくことになりました。
「良いですか?」と確認がありましたので、こちらの信頼を裏切る人と再契約する気はないから
ばっさりと切っちゃってくださいと宣言しておきました。
そんなわけで、もう1部屋追加で空室が出ちゃいます。原状回復して、さっさと募集をかけて、
何の告知事項もない完全満室を達成したいと思います!
応援の人気ブログランキングのクリック、よろしくお願いいたします。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
融資に繋がる積金。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-11
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在19位です。東京の空室がほぼ決まったので、衝動買いしたデジカメの出番がありません。まあいいことなのでクリック→昨日は出社前の朝一番で都内の信組さんへ行きました。積金をする為です。信金さんや信組さんは積金をするととても喜んでくれます。積金だけで既存顧客扱いになります。正直、積金自体にはそれほどメリットはありません。せいぜい0.1%とか0.2%とかしか利息はついてきませんので、なんとなく置いておくだけで死に金になってしまうような印象です。しかしその大したことのない死に金が何百倍もの融資になって返ってくるとしたら・・・?きちんと積金を遅延なく行うことで、お金を貸しても返済してくれそうだと思ってくれるでしょう。口座だってその支店に開いているわけですから、既存顧客としてサービスしてくれることでしょう。トータルで見て、新規の融資を引くチャンスになると思いませんか?口座を作る支店はある程度慎重に選ばなくてはいけないというところはあると思います。積極的に融資をやっている支店で作るのがベストです。とはいえ、その支店だっていつかは人事異動で積極的ではなくなるかもしれません。無難なのは家の近所ではないかと思います。私の場合、昨年の年末に取り組んだ新築借地アパートに積極的に取り組んでくれた金融機関さんをターゲットとして積金を行っています。今回積金をした信組さんで、4行目の積金です。少しでも取引できる可能性をあげていくことはとても大事なことだと思っていますので、少額でもいいからまずは取引を開始し、既存顧客になることを優先して考えております。あとは、できれば少額の融資取引とかしたいんですけどねえ。すぐ返すから。1年で100万とかそんな感じの小さな取引をして、実績を作りたいというのもあります。今度相談してみようかな?ちなみに今日積金をしに行った信組さんには、試しに1つ案件を持ち込んでみたりしています。正直、積算評価額も足りていないので、これをフルローンで引っ張るのはきついかなと・・・。まあでも持っていってみて興味がなさそうだったらサクッとひっこめればいいだけだしと思って一通りメリットとデメリット、その物件の将来展望と出口についてお話をしたところ、それじゃあ検討してみますと資料を持っていってくれました。この信組さん、前にもこんな感じであまりやる気なさそうに資料を持っていったんだけど、なん..
不動産投資
ひろ*
2012-04-11T08:11:47+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在19位です。東京の空室がほぼ決まったので、衝動買いしたデジカメの出番がありません。
まあいいことなのでクリック→
昨日は出社前の朝一番で都内の信組さんへ行きました。積金をする為です。
信金さんや信組さんは積金をするととても喜んでくれます。積金だけで既存顧客扱いになります。
正直、積金自体にはそれほどメリットはありません。せいぜい0.1%とか0.2%とかしか
利息はついてきませんので、なんとなく置いておくだけで死に金になってしまうような印象です。
しかしその大したことのない死に金が何百倍もの融資になって返ってくるとしたら・・・?
きちんと積金を遅延なく行うことで、お金を貸しても返済してくれそうだと思ってくれるでしょう。
口座だってその支店に開いているわけですから、既存顧客としてサービスしてくれることでしょう。
トータルで見て、新規の融資を引くチャンスになると思いませんか?
口座を作る支店はある程度慎重に選ばなくてはいけないというところはあると思います。
積極的に融資をやっている支店で作るのがベストです。とはいえ、その支店だっていつかは
人事異動で積極的ではなくなるかもしれません。無難なのは家の近所ではないかと思います。
私の場合、昨年の年末に取り組んだ新築借地アパートに積極的に取り組んでくれた金融機関さんを
ターゲットとして積金を行っています。今回積金をした信組さんで、4行目の積金です。
少しでも取引できる可能性をあげていくことはとても大事なことだと思っていますので、
少額でもいいからまずは取引を開始し、既存顧客になることを優先して考えております。
あとは、できれば少額の融資取引とかしたいんですけどねえ。すぐ返すから。1年で100万とか
そんな感じの小さな取引をして、実績を作りたいというのもあります。今度相談してみようかな?
ちなみに今日積金をしに行った信組さんには、試しに1つ案件を持ち込んでみたりしています。
正直、積算評価額も足りていないので、これをフルローンで引っ張るのはきついかなと・・・。
まあでも持っていってみて興味がなさそうだったらサクッとひっこめればいいだけだしと思って
一通りメリットとデメリット、その物件の将来展望と出口についてお話をしたところ、それじゃあ
検討してみますと資料を持っていってくれました。この信組さん、前にもこんな感じであまり
やる気なさそうに資料を持っていったんだけど、なんか融資出ますって言われてビビったのよね。
今回もミラクルは起こったりする?ちょっとだけ期待してみようかなと思います。
なんか昨日から喉が痛い感じがしていて、風邪だったら困るなあと・・・。
今日はサラリーマン仕事がかなり立て込んでいて、少なくとも夜9時までは仕事確定です。
体調に気を付けて仕事します。
最後に人気ブログランキング、よろしくお願いいたします。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
行動記録。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-10
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在20位です。最近、どこでも何をしていても寝られる体質に拍車がかかってきた気がします。むにゃむにゃ→朝起きてメールを開くと、振込がありましたというお知らせのメールが。ちょっと前に発生した水道管が凍結によって破裂した事故の保険金でした。やっぱり保険は入っておかなきゃいかんです。そして手際よく処理してくれる代理店の人がいると、保険の処理が早く進むので気が楽です。昼間、仕事の合間にちょっと外に出る機会があったので、その隙を使ってあちこちに電話しました。東京借地新築の時にお世話になった信組さんに積金するから明日行きますという電話をかけたり、仙台のもう一つの融資候補の銀行(地味にこっちが本命)の進捗状況や、今後の別案件への取り組み方についてのお話とか。あれこれとお話をさせていただきました。とにかくまずは事業計画をしっかり作り、決算をどこに着地させるかを考えなくてはならないようです。長期計画を立てる必要性を感じます。よし、頑張ってみるか!長期計画の一環として、既存の決算書のそれぞれの項目のうち、減価償却の部分についてなにがしかの見直しをかけて、より見栄えのいい決算書を作ることができないか税理士さんと電話で打ち合わせ。まずはこちらの希望を満たすような内容になるのか、試算してもらうことになりました。夕方ごろ、今度は仲介業者さんから電話。札幌3棟目にめでたく申し込みが入りました!先日の聴覚に障害のある方もこの仲介営業さんが決めてくれました。こりゃー札幌に行ったら寿司でもおごらなきゃいかんです!ありがたい限りです。仕事は水商売というのが気がかりですが保証人もちゃんとついているということでしたので、たぶん大丈夫だろうと信じています。変な人を連れてくる営業マンではないと思いますし。あとはこじんまりで話した資料を希望者に配布したり、提案を受けている物件の評価をしたり。今日もよく働きました。もちろんサラリーマンとしても働いていますので、そこは誤解なきよう。凡人は行動寮でカバーするしかないので、頑張って動いているというだけです。行動寮に比例して人気ブログランキングもあがっていくといいなあ。ポチっとな→「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。教材の販売サイトにもいいこと..
不動産投資
ひろ*
2012-04-10T07:43:24+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在20位です。最近、どこでも何をしていても寝られる体質に拍車がかかってきた気がします。
むにゃむにゃ→
朝起きてメールを開くと、振込がありましたというお知らせのメールが。ちょっと前に発生した
水道管が凍結によって破裂した事故の保険金でした。やっぱり保険は入っておかなきゃいかんです。
そして手際よく処理してくれる代理店の人がいると、保険の処理が早く進むので気が楽です。
昼間、仕事の合間にちょっと外に出る機会があったので、その隙を使ってあちこちに電話しました。
東京借地新築の時にお世話になった信組さんに積金するから明日行きますという電話をかけたり、
仙台のもう一つの融資候補の銀行(地味にこっちが本命)の進捗状況や、今後の別案件への
取り組み方についてのお話とか。あれこれとお話をさせていただきました。とにかくまずは
事業計画をしっかり作り、決算をどこに着地させるかを考えなくてはならないようです。
長期計画を立てる必要性を感じます。よし、頑張ってみるか!
長期計画の一環として、既存の決算書のそれぞれの項目のうち、減価償却の部分について
なにがしかの見直しをかけて、より見栄えのいい決算書を作ることができないか税理士さんと
電話で打ち合わせ。まずはこちらの希望を満たすような内容になるのか、試算してもらうことに
なりました。
夕方ごろ、今度は仲介業者さんから電話。札幌3棟目にめでたく申し込みが入りました!
先日の聴覚に障害のある方もこの仲介営業さんが決めてくれました。こりゃー札幌に行ったら
寿司でもおごらなきゃいかんです!ありがたい限りです。仕事は水商売というのが気がかりですが
保証人もちゃんとついているということでしたので、たぶん大丈夫だろうと信じています。
変な人を連れてくる営業マンではないと思いますし。
あとはこじんまりで話した資料を希望者に配布したり、提案を受けている物件の評価をしたり。
今日もよく働きました。もちろんサラリーマンとしても働いていますので、そこは誤解なきよう。
凡人は行動寮でカバーするしかないので、頑張って動いているというだけです。
行動寮に比例して人気ブログランキングもあがっていくといいなあ。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
デザイナーズ新築の見学会。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-09
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在13位です。わーい、素敵な順位!この上の壁はけっこう厚いですが、頑張ります。応援のポチはこちらから→makotoさんと二人でビーフンデザインの新藤さんが設計した物件の見学に行ってきました。白くて背の高い建物です。目を惹いたのはロフトの形状。円形に中央がくりぬかれた感じになっています。居室からロフトを眺めると、ロフトが湾曲しているように見えます。中銀カプセルタワーの窓をなんとなく思い出すのは、あそこの窓も円形だからでしょうか。天窓からの採光もあり、お部屋は明るい印象。トイレは中二階みたいなところにあります。昇る途中でロフトに肩がぶつかり痛かった(苦笑)単身向けにしては広めのお風呂。これは売りになるでしょう。今度は別の間取りのお部屋。一番奥がメゾネットになっています。ドアを開けると、奥の方にらせん階段が見えます。実用性を考えると微妙だけど、賃貸物件なら見た目のインパクトは大事なのでこういうところで他の物件と差をつけるのは大事だなあと感じます。おしゃれだしね。ロフトへの階段(というかハシゴ)を上ると・・・生活空間としても使えるロフト。進藤さんの物件はロフトが特徴的です。今までの物件のモックも展示されておりました。どれもおしゃれ!進藤さんのデザインした物件は、空間を上手に使っているなあという印象を受けます。今回の物件も、実際の床面積以上の広さを感じさせるものでした。そしてちゃんと賃貸のことを考えて作られている印象があります。バストイレ別にしたり、カラードアホンに過剰な費用はかけずアピールできる最低限のレベルのものにしていたり、色々とコストダウンの工夫もされているのであろうと想像できる物件でした。強いて言えば、鉄の階段やロフトへのハシゴがちょっと怖いかなあというところくらいでしょうか。少し急いで降りようとするとぐらぐらと揺れる階段、こけたら下まで落ちそうで少し怯みました。ハシゴもこれを上ってロフトに行くんだったら、ロフトは荷物置き場でいいかな~という急角度。酔っぱらってたら登れない自信があります(笑)進藤さん自身とも少しだけ話をしたけど、ロフトへの階段は皆に怖いと言われると言ってました。この見学会、素人大家さん業界の重鎮の方がいっぱいいらっしゃってました。上位を占めるあかちゃんさん、母ウッチーさん、狼旅団さん、ジェービルさんあたりを代表として、その他にも名のあるブロ..
不動産投資
ひろ*
2012-04-09T08:32:01+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在13位です。わーい、素敵な順位!この上の壁はけっこう厚いですが、頑張ります。
応援のポチはこちらから→
makotoさんと二人でビーフンデザインの新藤さんが設計した物件の見学に行ってきました。
白くて背の高い建物です。
目を惹いたのはロフトの形状。円形に中央がくりぬかれた感じになっています。
居室からロフトを眺めると、ロフトが湾曲しているように見えます。中銀カプセルタワーの窓を
なんとなく思い出すのは、あそこの窓も円形だからでしょうか。
天窓からの採光もあり、お部屋は明るい印象。
トイレは中二階みたいなところにあります。昇る途中でロフトに肩がぶつかり痛かった(苦笑)
単身向けにしては広めのお風呂。これは売りになるでしょう。
今度は別の間取りのお部屋。一番奥がメゾネットになっています。
ドアを開けると、奥の方にらせん階段が見えます。
実用性を考えると微妙だけど、賃貸物件なら見た目のインパクトは大事なので
こういうところで他の物件と差をつけるのは大事だなあと感じます。おしゃれだしね。
ロフトへの階段(というかハシゴ)を上ると・・・
生活空間としても使えるロフト。進藤さんの物件はロフトが特徴的です。
今までの物件のモックも展示されておりました。どれもおしゃれ!
進藤さんのデザインした物件は、空間を上手に使っているなあという印象を受けます。
今回の物件も、実際の床面積以上の広さを感じさせるものでした。そしてちゃんと賃貸のことを
考えて作られている印象があります。バストイレ別にしたり、カラードアホンに過剰な費用はかけず
アピールできる最低限のレベルのものにしていたり、色々とコストダウンの工夫もされているので
あろうと想像できる物件でした。
強いて言えば、鉄の階段やロフトへのハシゴがちょっと怖いかなあというところくらいでしょうか。
少し急いで降りようとするとぐらぐらと揺れる階段、こけたら下まで落ちそうで少し怯みました。
ハシゴもこれを上ってロフトに行くんだったら、ロフトは荷物置き場でいいかな~という急角度。
酔っぱらってたら登れない自信があります(笑)
進藤さん自身とも少しだけ話をしたけど、ロフトへの階段は皆に怖いと言われると言ってました。
この見学会、素人大家さん業界の重鎮の方がいっぱいいらっしゃってました。上位を占める
あかちゃんさん、母ウッチーさん、狼旅団さん、ジェービルさんあたりを代表として、その他にも
名のあるブロガーさんが多数参加されていました。狼さんも参加メンバーを眺めながら狼さんが
「ここにいるメンバーで新築でも建てたら、そこらのデベより全然いいものが出来そう・・・」
とおっしゃっておりました。至極同感。
その後懇親会もあったようですが、私とmakotoさんは別件の約束が先にあったので、一足先に
おいとましました。あれだけのメンバーが集う懇親会だと、ちょっと参加したかったけど
先約がある以上そちらを優先するのが筋です。そんな感じで、押上に移動してちくしさんと
合流し、3人でしこたま飲んできました。ちくしさんもいろんなネタ持ってますね~。面白かった。
今日からまた新しい一週間。頑張っていきたいと思います!今週はそろそろ仙台物件の融資で
現在確定しているところと競っている銀行さんが条件を出してくるはずです。要チェック!
そんな具合で人気ブログランキングもクリックよろしくお願いいたします。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
セミナー講師@こじんまりと飲む大家の会。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-08
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在20位です。ずるずると下がってます~。ドラえもん、助けて!→昨日は朝一番でネット通販を使って家電の調達。例の移住してくる若い入居者さんが家電付プランを申し込んでいるので、それに対応すべくインターネットの荒海をざぶざぶと泳いでまいりました。普段は現地で某報告ネットの某山岡さんを頼って調達頂いているのですが、今回は時間的な都合でちょっと厳しいと言う話になり、割高になるけどネット通販で調達しましょうという運びに。若干予算はオーバーしましたが、とりあえずブツは揃えられたのでよしとします。家電付プランだと家賃が2000円上がります。2年住んでくれれば元本は回収できます。2年以内に解約すれば違約金で回収。2年以上住んでいただければボーナスステージ。それでいて入居者さんも手ぶらで引っ越しできるし初期費用がかからない。誰も損をしない仕組みです。管理会社さんも最初はちょっと懐疑的でしたが、この家電つきプランで申し込んでくる人がうちの物件は割と多いので、最近は家電付プランが来ても手慣れたもの。相場より少し高い家賃水準の維持に貢献してくれていると思います。午後はこじんまりと飲む大家の会でスピーカーとしてお話をさせていただきました。主催の幸田信行さんからのご依頼とあっては、お断りするわけには参りません!幸田さんから頂いたお題は「融資」。立て続けに東京と仙台で融資づけを成就させた経験をシェアしてもらえないかということでしたので、融資に絞ってお話をさせていただきました。時間的な制約があったので、多少早口になってしまったところもあります。お聞き苦しい部分も恐らくあったのではないかと思います。こんなたいしたことのない経験談ではありますが、多少でも皆様の気づきになったのであれば良かったと思います。もう一人のスピーカーは行動する大家さんの会の幹事、新米大家よしゆきさん。基本路線は以前の行動する大家さんの会でお話された、埼玉県北の築古アパートを満室にするまでの笑いあり涙ありのドキュメントでした。色々なテクニックはあるけど、結局一番大事なのはハートでくじけぬ心を持って満室を疑わないことだ、というところは非常に共感を持ちました。私の作ったプレゼン資料にも「融資に必要なもの:くじけぬ心」というくだりがありまして、打ち合わせしたわけでもないのに発想が同じだった!と嬉しく思った次第です。時間の都合で、ブ..
不動産投資
ひろ*
2012-04-08T11:12:28+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在20位です。ずるずると下がってます~。
ドラえもん、助けて!→
昨日は朝一番でネット通販を使って家電の調達。例の移住してくる若い入居者さんが家電付プランを
申し込んでいるので、それに対応すべくインターネットの荒海をざぶざぶと泳いでまいりました。
普段は現地で某報告ネットの某山岡さんを頼って調達頂いているのですが、今回は時間的な都合で
ちょっと厳しいと言う話になり、割高になるけどネット通販で調達しましょうという運びに。
若干予算はオーバーしましたが、とりあえずブツは揃えられたのでよしとします。
家電付プランだと家賃が2000円上がります。2年住んでくれれば元本は回収できます。
2年以内に解約すれば違約金で回収。2年以上住んでいただければボーナスステージ。それでいて
入居者さんも手ぶらで引っ越しできるし初期費用がかからない。誰も損をしない仕組みです。
管理会社さんも最初はちょっと懐疑的でしたが、この家電つきプランで申し込んでくる人が
うちの物件は割と多いので、最近は家電付プランが来ても手慣れたもの。
相場より少し高い家賃水準の維持に貢献してくれていると思います。
午後はこじんまりと飲む大家の会でスピーカーとしてお話をさせていただきました。
主催の幸田信行さんからのご依頼とあっては、お断りするわけには参りません!
幸田さんから頂いたお題は「融資」。立て続けに東京と仙台で融資づけを成就させた経験を
シェアしてもらえないかということでしたので、融資に絞ってお話をさせていただきました。
時間的な制約があったので、多少早口になってしまったところもあります。お聞き苦しい部分も
恐らくあったのではないかと思います。こんなたいしたことのない経験談ではありますが、
多少でも皆様の気づきになったのであれば良かったと思います。
もう一人のスピーカーは行動する大家さんの会の幹事、新米大家よしゆきさん。
基本路線は以前の行動する大家さんの会でお話された、埼玉県北の築古アパートを満室にするまでの
笑いあり涙ありのドキュメントでした。色々なテクニックはあるけど、結局一番大事なのはハートで
くじけぬ心を持って満室を疑わないことだ、というところは非常に共感を持ちました。
私の作ったプレゼン資料にも「融資に必要なもの:くじけぬ心」というくだりがありまして、
打ち合わせしたわけでもないのに発想が同じだった!と嬉しく思った次第です。
時間の都合で、ブログにアップされてる「オシム流賃貸経営」が飛ばされたのが残念です(笑)
よしゆきさんの楽しいセッションのおかげで、私のどうでもいいセッションに憤慨した人も
溜飲が下がったのではないかと思います(笑)
あとは懇親会で終電近くまで飲んだくれ。大家さん仲間と飲むのって本当に楽しいですね~。
そうだ。面識のある方に限らせていただきますが、今回こじんまりで使ったプレゼン資料に
もし興味がある方がいれば、コメントかメールフォーム、あるいは直メールなり電話なりで
ご連絡をいただければ、送らせていただきますのでお申し付けください。
勿論人気ブログランキングのクリックをしてから申し込んでくださいね(笑)
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
仲介業者さんとバトル/看板制作。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-07
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在15位です。「哉」という漢字を電話で伝えるときって、なんて表現したらいいんでしょ?キムタクの「哉」とでも言えばいいのかな・・・とりあえず押して回答を考えましょう→東京1棟目の空室、ようやく申し込みが確定的になりました!家賃交渉はかなり戦いました。これ以上下げられたら干上がってしまう・・・という家主側の勝手な都合ではあるのですが。他方、入居者様は何とか家賃を下げたいようで、1000円でも2000円でもいいからと一生懸命アピールしてきます。さらに仲介業者さんも、4/1から広告料は0.5ヶ月にしたにも関わらず最初は広告料1ヶ月だったのに削られたとか言い出す始末。ちゃんと告知してるし!管理会社さんに矢面に立って交渉いただきました。なんとも申し訳ないのですが・・・。以下、時系列で交渉の推移など。仲介:家賃3000円ダウンで広告料1ヶ月管理:家賃交渉なし、4月フリーレント、広告料0.5ヶ月仲介:家賃2000円ダウンで広告料1ヶ月管理:家賃1000円ダウンで4年契約(早期解約違約金あり)、広告料0.5ヶ月 もしくは家賃交渉なしで広告料1ヶ月仲介:家賃1000円ダウンで4年契約(早期解約違約金なし)、広告料1ヶ月管理:家賃交渉なしで4月フリーレント、広告料1ヶ月仲介:その条件でOK壮絶な戦いでした(苦笑)仕事中に管理会社さんから矢継ぎ早に電話が来ましたからねえ。仕事中だったけど、こればかりは電話に出ないわけにもいきません。こそこそと電話に出ては対応していましたので、一体あいつは何を頻繁に出て行っているんだろうと思われたに違いありません。。。とりあえず、家賃交渉を何とか乗り切ったので良しとします。何とか入居確定となりそうです。とはいえ、こういう経緯があったので、いつ変節があるかもわかりません。引き続き、入居付は二番手で行っておこうと思います。そうでないと安心できません^^;そんな東京1棟目ですが、アパート名を変更すべく着々と準備を進めております。札幌の物件の看板をデザインしてくれたデザイナーさんに、物件の外観を動画で送りましてイメージに合う看板を作ってほしいと依頼しました。そして出てきた2つの案を見比べつつ、うちの嫁ちゃんにどっちが合うか選んでもらって最終決定。現在見積フェーズに入っています。紹介してもらった東京の看板会社さん、リフォームが主業な管理会社さん、札幌のデザ..
不動産投資
ひろ*
2012-04-07T10:57:54+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在15位です。「哉」という漢字を電話で伝えるときって、なんて表現したらいいんでしょ?
キムタクの「哉」とでも言えばいいのかな・・・
とりあえず押して回答を考えましょう→
東京1棟目の空室、ようやく申し込みが確定的になりました!家賃交渉はかなり戦いました。
これ以上下げられたら干上がってしまう・・・という家主側の勝手な都合ではあるのですが。
他方、入居者様は何とか家賃を下げたいようで、1000円でも2000円でもいいからと
一生懸命アピールしてきます。さらに仲介業者さんも、4/1から広告料は0.5ヶ月にしたにも関わらず
最初は広告料1ヶ月だったのに削られたとか言い出す始末。ちゃんと告知してるし!
管理会社さんに矢面に立って交渉いただきました。なんとも申し訳ないのですが・・・。
以下、時系列で交渉の推移など。
仲介:家賃3000円ダウンで広告料1ヶ月
管理:家賃交渉なし、4月フリーレント、広告料0.5ヶ月
仲介:家賃2000円ダウンで広告料1ヶ月
管理:家賃1000円ダウンで4年契約(早期解約違約金あり)、広告料0.5ヶ月
もしくは家賃交渉なしで広告料1ヶ月
仲介:家賃1000円ダウンで4年契約(早期解約違約金なし)、広告料1ヶ月
管理:家賃交渉なしで4月フリーレント、広告料1ヶ月
仲介:その条件でOK
壮絶な戦いでした(苦笑)
仕事中に管理会社さんから矢継ぎ早に電話が来ましたからねえ。仕事中だったけど、こればかりは
電話に出ないわけにもいきません。こそこそと電話に出ては対応していましたので、一体あいつは
何を頻繁に出て行っているんだろうと思われたに違いありません。。。
とりあえず、家賃交渉を何とか乗り切ったので良しとします。何とか入居確定となりそうです。
とはいえ、こういう経緯があったので、いつ変節があるかもわかりません。引き続き、入居付は
二番手で行っておこうと思います。そうでないと安心できません^^;
そんな東京1棟目ですが、アパート名を変更すべく着々と準備を進めております。
札幌の物件の看板をデザインしてくれたデザイナーさんに、物件の外観を動画で送りまして
イメージに合う看板を作ってほしいと依頼しました。そして出てきた2つの案を見比べつつ、
うちの嫁ちゃんにどっちが合うか選んでもらって最終決定。現在見積フェーズに入っています。
紹介してもらった東京の看板会社さん、リフォームが主業な管理会社さん、札幌のデザイナーさんが
いつも頼んでいる看板屋さん(札幌で作って空輸し、設置だけは別の業者さんに依頼する形式)。
この3社に相見積もりを取りました。設置が安かったのは管理会社さん、看板制作そのものは
管理会社さんと札幌の看板屋さんが同着。札幌ってやっぱ安いですね。送料込で考えて同じ
金額ってことなので、看板を作るだけなら間違いなく札幌の方が安いんです。人件費安いわー。
今回は熟慮の末に管理会社さんにお願いすることにしました。管理会社さんは地元で顔が利くから
良好な関係を作っておきたいと思っていますので、同じような条件であれば管理会社さんに
作業をお願いして、顔を立てておくことが大事だと思っています。来たるべき自主管理への
切り替えの際にもその方がもめなくて済むだろうという思いもあります。
そんなわけで、正式に管理会社さんに発注する旨を伝えました。あとはできあがって設置されたら
入居者さんへアパート名変更のお知らせを入れるだけです。楽しみ。
今日はこじんまりと飲む大家の会でちょいとおしゃべりしてきます。役に立たない話ですが、
来ていただける方にはできるだけ生の情報を出したいと思いますので、よろしくお願いします。
来る人も来ない人も人気ブログランキングのクリックはよろしくお願いします。。。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
入居申込いただきました!
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-06
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在17位です。購入・融資ネタが一段落したからランキングも落ち着いてしまいました。再浮上→東京の1室、正式に申込書をいただきました!札幌も1室審査OKにして入居確定になりました!東京ですが、一昨日のブログに書いたように3000円の家賃交渉が入っております。しかし申込書上は満額になっていました。はて、結局どうなったんだろう?この後管理会社さんに話を聞いてみようと思います。申込を入れてくださった方は30代前半の会社員の女性。勤続年数も長く、保証人もつきます。今まではご実家で暮らしていたようで、今回はじめての一人暮らしということになるそうです。しかし実家がアパートと同じ町内にあるようですので、それって独立って言うのかな?と疑問に思ってしまいました(笑)スープの冷めない距離を確保するってことなのかもしれません。年齢的に寿退去が怖いですが、できれば末永く住んでいただきたいと思います。ちなみにもう一組内覧いただいたんですが、そちらは「思ったより狭かった」ということで残念ながら申し込みには至りませんでした。この部屋、内覧に来てお断りになる人の理由がほぼ確実に「思ったより狭かった」なんです。改善のしようがないんですけど~・・・><いっそ一面鏡張りにして広そうに見せる?いや、それは全然意味ないな・・・。どちらにしても、東京1棟目の空室には心を痛ませていたので、無事に決まりそうで良かった。3部屋しかない小さなアパートで、返済期間が15年。しかも想定賃料は相場より高かったので安く決めざるを得ないということで、意外とこのアパート単体で見ると懐は厳しいのです。だから一日も早く決まってほしかったので・・・。あーほんとよかった。続いて札幌ですが、こちらは何回かブログに書いた厳しい属性の方。金なし、職なし、保証人なし。見事にないない尽くしです。しかも本州からわざわざ札幌にお金もないのに移住してくるというのがとても怪しい。いくらうちの物件の審査が緩いとはいえ、さすがにこの人をそのまま条件もなしに入居させるわけにはいきません。家族は離散していて保証人はなってもらえず、本州から札幌の知人を頼って移住したそうです。例えばその知人を保証人に立てるとか、何らか努力をしていただければ、こちらも審査を通しやすくなります、ということをお伝えしたところ、本当にその知人に頼んで連帯保証人になってもらったとのことで..
不動産投資
ひろ*
2012-04-06T08:31:02+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在17位です。購入・融資ネタが一段落したからランキングも落ち着いてしまいました。
再浮上→
東京の1室、正式に申込書をいただきました!札幌も1室審査OKにして入居確定になりました!
東京ですが、一昨日のブログに書いたように3000円の家賃交渉が入っております。しかし
申込書上は満額になっていました。はて、結局どうなったんだろう?この後管理会社さんに
話を聞いてみようと思います。
申込を入れてくださった方は30代前半の会社員の女性。勤続年数も長く、保証人もつきます。
今まではご実家で暮らしていたようで、今回はじめての一人暮らしということになるそうです。
しかし実家がアパートと同じ町内にあるようですので、それって独立って言うのかな?と
疑問に思ってしまいました(笑)
スープの冷めない距離を確保するってことなのかもしれません。年齢的に寿退去が怖いですが、
できれば末永く住んでいただきたいと思います。
ちなみにもう一組内覧いただいたんですが、そちらは「思ったより狭かった」ということで
残念ながら申し込みには至りませんでした。この部屋、内覧に来てお断りになる人の理由が
ほぼ確実に「思ったより狭かった」なんです。改善のしようがないんですけど~・・・><
いっそ一面鏡張りにして広そうに見せる?いや、それは全然意味ないな・・・。
どちらにしても、東京1棟目の空室には心を痛ませていたので、無事に決まりそうで良かった。
3部屋しかない小さなアパートで、返済期間が15年。しかも想定賃料は相場より高かったので
安く決めざるを得ないということで、意外とこのアパート単体で見ると懐は厳しいのです。
だから一日も早く決まってほしかったので・・・。あーほんとよかった。
続いて札幌ですが、こちらは何回かブログに書いた厳しい属性の方。金なし、職なし、保証人なし。
見事にないない尽くしです。しかも本州からわざわざ札幌にお金もないのに移住してくるというのが
とても怪しい。いくらうちの物件の審査が緩いとはいえ、さすがにこの人をそのまま条件もなしに
入居させるわけにはいきません。
家族は離散していて保証人はなってもらえず、本州から札幌の知人を頼って移住したそうです。
例えばその知人を保証人に立てるとか、何らか努力をしていただければ、こちらも審査を通しやすく
なります、ということをお伝えしたところ、本当にその知人に頼んで連帯保証人になってもらった
とのことでした。こいつはビックリ!思わぬ展開です。でもその知人の方、本当に連帯保証人の
意味はわかっているのかなあ?連帯保証人って、実質的に債務者と同等なわけだし、重いですよ?
ここで少し考える・・・。
申込人は若い男性。札幌に住んでいる知人は女性。男性は他にも友達がいそうなものなのに、
あえてその女性を頼って札幌に移住してこようとしています。そして女性は連帯保証人OKと
言っていたりするわけです。その女性は実家が札幌で実家暮らしをしているとか。
解は出ました。たぶん、知人って言ってるけど、この二人は彼氏彼女の関係の可能性が高いです。
しかも出会いはインターネットと見た!それだったらなぜわざわざ札幌に移住してきたのかも含め
全てのつじつまは合います。そして引っ越しの動機が妥当であると確認できます。
推理ができればあとは裏付けを取るだけ。管理会社さんに連帯保証人さんとお話をしていただき
連帯保証人の意味がちゃんとわかっているか、人柄はどうか、申込人との関係はどうか、などを
ヒアリングするようお願いしました。結果、やっぱり保証人は彼女だったようです。年齢の割には
しっかりとしていて、連帯保証人の意味もちゃんと理解しているということでした。
男女の関係で保証人になるって、とても怖いことだと思います。変な話、いつその人と縁が切れるか
わからないわけですから。でも縁が切れても保証人は切れないんです。だらしない男に三下り半を
叩きつけても、債務は相変わらず残ったまま。たぶん若いカップルなので、そこまでは考えて
いないのではないかと思います。そういう意味では不安は残りますが、これもまた二人の人生経験。
どのような結果になったとしても、それはそれで一つの勉強になるのではないかと思います。
別れた彼氏が家賃滞納して取り立てられる理不尽さを味わうのも、人生の貴重な経験になるかと!
色々書きましたが、とりあえずそんなことを考えながら入居OKにしました。3ヶ月の定期借家で
3ヶ月後にちゃんと就職しているか、就職できていなければ市から就職支援の家賃補助を受けるなど
何らかの形で家賃は払えるという状況を作っていることを条件に再契約をするとしております。
いやー、だいぶ「危ない属性を受け入れるノウハウ」が貯まってきた気がします(笑)
サラリーマンと並ぶ収入の柱に育てる為、経営ノウハウをどんどん蓄積していきたいです。
困った属性の方を入居させる技を知りたい方は人気ブログランキングのクリックを!
トップ10に入ったら大公開させていただきます~。たいした話ではないんですけど。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
最近読んだ本のご紹介。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-05
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在13位です。わーい、素敵な順位!この上の壁はけっこう厚いですが、頑張ります。応援のポチはこちらから→昨日のブログで大騒ぎしていた入居の件なのですが・・・札幌は続報なし、東京は内覧した人が「思ったより狭かった」と申し込みはしない方向に。合格発表を待つ受験生のようにそわそわして落ち着きません(笑)最近、本は「積ん読」状態になってしまっております。少しでも打破しようと思っていますがなかなか進みません。そんな中で、今回は最近積ん読から脱却した本の中で、良いなあと感じた2冊をピックアップしてご紹介しようと思います。一冊目は「借りやすい決算書の作り方」。最近、仙台案件で損益計算書もどきの事業計画のフォーマットを渡されましたので、そろそろちゃんと決算書を読み解ける人にならなくてはいけないなあと漠然と考え、購入してまいりました。銀行の採用する格付の基本的な考え方から、そこを勘定科目や処理のやり方を変えるだけで決算書の見栄えはこんなに良くなりますという話や簿外資産をどうアピールするかといった交渉のテクニックまで、色々なことが書かれており勉強になりました。キャッシュフローの話が不動産投資ではよく出てきますが、銀行さんの相手をする以上PLも大事だと思いますので勉強して損することはないと思います。私自身もこの本はとても勉強になりました。税理士さんに今度その辺を意識した内容にできるところがないかを聞いてみたいと思います。二冊目は「ちょっと待った!!大家さん!その敷金そんなに返す必要はありません!!」。こちらは縁あって著者の大谷郁夫さんから献本をいただいた本です。大谷さんとの直接の面識はありませんが、この本を読む限りではスキルが高くて誠実な人なんだろうなあという印象です。この本、自主管理をしている大家さんで、自分で契約書を作っている人なら是非読むべきです。大家さんが有利になる特約は何を書いても無効という一時期の消費者保護の風潮は、昨年の更新料訴訟の最高裁判決で変わりました。消費者保護を叫べば契約書に何が書いてあっても無効にできるということではなくなっています。大谷さんはそこを声高に叫ばれており、とにかく契約書にそれ相応の文言を入れることで、賃借人の無茶な要求に対応することができるということを主張されています。「家賃自動増額条項」などのくだりは、なるほどそういう手もあるのかと気づかされ..
不動産投資
ひろ*
2012-04-05T08:05:05+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在13位です。わーい、素敵な順位!この上の壁はけっこう厚いですが、頑張ります。
応援のポチはこちらから→
昨日のブログで大騒ぎしていた入居の件なのですが・・・
札幌は続報なし、東京は内覧した人が「思ったより狭かった」と申し込みはしない方向に。
合格発表を待つ受験生のようにそわそわして落ち着きません(笑)
最近、本は「積ん読」状態になってしまっております。少しでも打破しようと思っていますが
なかなか進みません。そんな中で、今回は最近積ん読から脱却した本の中で、良いなあと感じた
2冊をピックアップしてご紹介しようと思います。
一冊目は「借りやすい決算書の作り方」。最近、仙台案件で損益計算書もどきの事業計画の
フォーマットを渡されましたので、そろそろちゃんと決算書を読み解ける人にならなくては
いけないなあと漠然と考え、購入してまいりました。
銀行の採用する格付の基本的な考え方から、そこを勘定科目や処理のやり方を変えるだけで
決算書の見栄えはこんなに良くなりますという話や簿外資産をどうアピールするかといった
交渉のテクニックまで、色々なことが書かれており勉強になりました。キャッシュフローの
話が不動産投資ではよく出てきますが、銀行さんの相手をする以上PLも大事だと思いますので
勉強して損することはないと思います。私自身もこの本はとても勉強になりました。税理士さんに
今度その辺を意識した内容にできるところがないかを聞いてみたいと思います。
二冊目は「ちょっと待った!!大家さん!その敷金そんなに返す必要はありません!!」。
こちらは縁あって著者の大谷郁夫さんから献本をいただいた本です。大谷さんとの直接の面識は
ありませんが、この本を読む限りではスキルが高くて誠実な人なんだろうなあという印象です。
この本、自主管理をしている大家さんで、自分で契約書を作っている人なら是非読むべきです。
大家さんが有利になる特約は何を書いても無効という一時期の消費者保護の風潮は、昨年の
更新料訴訟の最高裁判決で変わりました。消費者保護を叫べば契約書に何が書いてあっても
無効にできるということではなくなっています。大谷さんはそこを声高に叫ばれており、とにかく
契約書にそれ相応の文言を入れることで、賃借人の無茶な要求に対応することができるということを
主張されています。
「家賃自動増額条項」などのくだりは、なるほどそういう手もあるのかと気づかされる内容でした。
2年ごとに●●円ずつあがっていく契約にして、当初は市場価格より安く貸してしまうという方法を
とることも検討していいのではないかという話でした。入居者さんも当初は安いのでいい思いが
できるし、いいとこどりをしようと2年で退去するという選択肢も取れます。大家さんにしても
最初は安いけど後で取り返せるということになり、空室でいるよりは良い話と思います。
既にわかっていることもいっぱいありましたが、新しい知識も身に着けることができました。
何より、今後仙台で初めての自主管理(現地で動く分は義母がやりますけど)をする予定なので
これまで管理会社さんに任せていた内容をこちらで行わなくてはいけないというプレッシャーも。
そんな時に、この本を読んでおくといいのかもしれないと思いました。
本を読むことは、自分への投資という意味ではとても費用対効果の高いことと思います。
今後も積ん読状態から脱せるよう、少しずつ家にある本は読んでいかなくてはいけないですね。
いつまでもモンハンばっかりやってちゃいけない、と(笑)
皆様も人気ブログランキングのクリックをしてから本屋さんに行ってみてくださいね!
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
平日昼間にしかやれないことを。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-04
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在16位です。良い順位なんだけど、欲張りになってきている自分が・・・さらなるクリックを!→朝一番で信組さんをご訪問し、好みのタイプのお嬢さんに積金の手続きをしてもらいました。あか抜けないけど磨けば光りそうなショートカットのお嬢さんです。目の保養です(笑)・・・違う違う。お嬢さんが目当てじゃない。たまには顔を出そうと思ったのは、融資担当の人に顔を忘れられないようにしたいからです。今回はあちらから気づいて「おはようございます」とお声掛けいただいたので、まずは目的達成。あとは個人の決算書を渉外の担当さんのところに置いてきました。赤字の幅を圧縮したので、見栄えは前期よりは良いのではないかと思います。しかし昨日はすごい嵐でした。会社から午後3時以降は自己判断で帰って良いという指示が出ましたので、仕事も落ち着いていたのでさっさと帰ってきちゃいました。その後の嵐の状況を見ると、本当にあの時間で帰ってきて良かったなあと思います。18時ごろとか、自宅の書斎が何やら地震のように揺れてましたから。台風の時でもそんなことはなかったのに・・・。早めに帰ってきたので、普段できないことをやろうと思い立ちました。まず最初に商工会議所に電話して、入会に関する説明をお願いしました。なぜ商工会議所かと言いますと、「マル経」を使いたいからです。10年しか引けないものの、金利が安いのでボロ戸建や高利回りボロ物件の融資に使えるのではないかとにらんでいます。できれば札幌に法人を作り、その法人で北海道のどこかに購入したいなあと。その足がかりにするための枠の確保が入会の目的です。諸先輩方の中でも、商工会議所を上手に使えというアドバイスをしてくれた人が何人かいましたので(鳥さんやポンキューさん)、今更ながら活用してみようと思った次第です。あの悪天候でも商工会議所の受付の方はしっかりと対応してくれました。後日、入会の説明担当が自宅に来てくれて説明をしてくれるそうです。ありがたくお願いすることにしました。マル経を使いたいということも明言しておいたので、そのように対応いただけることでしょう。次に、自宅近所の再建築不可の土地の駐車場が少しリニューアルされていたので、そちらを偵察。住●不動産で売りに出ていたのは知っていたのですが、再建築不可の更地なんて誰も買わないとたかをくくっていて、もうちょっと値下がりしたら検討しよ..
不動産投資
ひろ*
2012-04-04T08:34:53+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在16位です。良い順位なんだけど、欲張りになってきている自分が・・・
さらなるクリックを!→
朝一番で信組さんをご訪問し、好みのタイプのお嬢さんに積金の手続きをしてもらいました。
あか抜けないけど磨けば光りそうなショートカットのお嬢さんです。目の保養です(笑)
・・・違う違う。お嬢さんが目当てじゃない。たまには顔を出そうと思ったのは、融資担当の人に
顔を忘れられないようにしたいからです。今回はあちらから気づいて「おはようございます」と
お声掛けいただいたので、まずは目的達成。あとは個人の決算書を渉外の担当さんのところに
置いてきました。赤字の幅を圧縮したので、見栄えは前期よりは良いのではないかと思います。
しかし昨日はすごい嵐でした。会社から午後3時以降は自己判断で帰って良いという指示が
出ましたので、仕事も落ち着いていたのでさっさと帰ってきちゃいました。その後の嵐の状況を
見ると、本当にあの時間で帰ってきて良かったなあと思います。18時ごろとか、自宅の書斎が
何やら地震のように揺れてましたから。台風の時でもそんなことはなかったのに・・・。
早めに帰ってきたので、普段できないことをやろうと思い立ちました。
まず最初に商工会議所に電話して、入会に関する説明をお願いしました。なぜ商工会議所かと
言いますと、「マル経」を使いたいからです。10年しか引けないものの、金利が安いので
ボロ戸建や高利回りボロ物件の融資に使えるのではないかとにらんでいます。できれば札幌に
法人を作り、その法人で北海道のどこかに購入したいなあと。その足がかりにするための枠の確保が
入会の目的です。諸先輩方の中でも、商工会議所を上手に使えというアドバイスをしてくれた人が
何人かいましたので(鳥さんやポンキューさん)、今更ながら活用してみようと思った次第です。
あの悪天候でも商工会議所の受付の方はしっかりと対応してくれました。後日、入会の説明担当が
自宅に来てくれて説明をしてくれるそうです。ありがたくお願いすることにしました。マル経を
使いたいということも明言しておいたので、そのように対応いただけることでしょう。
次に、自宅近所の再建築不可の土地の駐車場が少しリニューアルされていたので、そちらを偵察。
住●不動産で売りに出ていたのは知っていたのですが、再建築不可の更地なんて誰も買わないと
たかをくくっていて、もうちょっと値下がりしたら検討しようかなあとのんきに構えていたら
どうやら誰かが買ってしまったようです。なんてこったーい。
実際のところどうなのか、借りる人のふりをして電話してみました。賃料は妥当な線です。
前はこの不動産屋さんの看板じゃなかったですよね?と聞いてみたところ、土地の持ち主が変わって
うちで取り扱うことになったんですよとのこと。やっぱり買われちゃったのねえ。残念です。
土曜日からネットに情報をばらまきますということをやたらと強調されていましたが、駐車場って
ネットで反響得られるんでしょうか?地場でポスティングした方が効果があると思うんですが・・・
駐車場と言えば、私、実は東京都内で駐車場を1台分賃貸に出そうとしております。
それはどこにあるかと言われますと・・・自宅の車庫です(笑)
車は売ってしまったので、誰かに貸そうと思って看板を出しているのですが、今のところ
問い合わせはありません。前にブースカヒロさんに「値段書いておかないと問い合わせ来ないよ」
というアドバイスを受けたのですが、その通りでした。
というわけで、その競合となる駐車場の価格より少しだけ安い値段を看板の下に書いてみました。
前に町内会長さんと立ち話をしていた時に、「ここいくらなの?」と聞かれたことがありまして、
気にはしているんだあということがわかったこともあり、値段を明記してみました。
ここが貸せるとCFにも良い影響を及ぼすので、借り手がつくといいなと思っています。
あとはバイク駐車場を造成してしまうという手もあるかな。ま、色々と方法を考えてみます。
そんなことをあれこれとやり取りしていたら、東京物件に内見の予告が。ありがたいことです。
管理会社さんがうまく立ち回ってくれて、内見があることを先週末迷っていた人に報告したところ
その迷っている方が申し込みを入れてきてくれました。ただし、3000円の家賃交渉つき。
これをどうやって跳ね除けるか考えなくてはいけませんが、まずはほっとしました。
この方、お母様と一緒に木曜日に再内見をして決めるという話でしたので、お母様が反対して
キャンセルになるのが一番困ります。そこを管理会社さんに確認いただきましたが、基本的には
お母様も賛成はしてくれているようなので、キャンセルの可能性は比較的低そうです。
一番プレッシャーを感じていた空室に少なくとも反響を貰うことができたので、家賃設定はこの辺で
妥当なのかなという確信を得ることができました。当初より7000円ダウンは痛いけど、
空室でいるよりはマシなので、まずは良しとします。
そして札幌物件も何やらノリノリです。今動いている申込・申込予備軍が全部で3件ありますので、
これが全て成約になれば満室達成。中には本当に家賃は払えるのか、若干危なっかしい属性の
お客様もいらっしゃいますが、策を講じて受け入れ出来るように頑張りたいと思っています。
たぶん、うちで入居NGになったら、他に入居できる物件はないと思います。私のところで住宅を
提供することで、その入居される方にとってのセーフティーネットになるなら、それはそれで
ありかなと思います。管理会社さんに迷惑をかけてまでやるつもりはありませんが。
現在の空室は、札幌2棟目が2部屋、札幌3棟目が1部屋、東京1棟目が1部屋で合計5部屋。
うち、札幌3棟目と東京1棟目に申込が入り、札幌2棟目には2件の中確度案件があります。
全部決まれば晴れて完全満室達成!決まれ決まれ~。
人気ブログランキングのクリックで決まるよう後押しをお願いします(笑)
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
USPを意識した入居審査。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-03
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在16位です。若干勢いに陰りが見えていますが、順位は水物ということで。。。クリックしてくださいね~→昨日は週末に入った申込の審査で管理会社さんと何回も電話しました。当たり前ではあるのですが管理会社さんとしてはこの属性の方を入居させるのはかなりリスクが高いとみているようです。まあそりゃあそうですよね。無職で貯金もあまりなく、保証人もいないと言う状況ですから。管理会社さんには、一つだけこちらからお願いをしました。「ただ蹴るだけならどこの会社でも出来るので、『こうしたら受け入れられるんだけど』という 逆提案を相手にしてほしいです」と。他の物件との差別化を図るなら、ここしかありません。幸い、管理会社さんもその意図を汲んでくれまして、先方にいくつか案を提示してくれました。こういう地道な努力がブランディングの一つとして有効に機能するものと信じています。うちの物件のUSPは「他が厳しいと根を上げる案件もむげには断らない」ですから。そして何気に、この申込以外にもう一つ申込が入るかもしれないという嬉しい展開がありました。先日、聴覚障害を持つ方を紹介してくれた営業さんが、別のお客様を決めブツ扱いで内覧させる、という情報をゲット。保証人もいて仕事もある方です!(そこで喜ぶのがある意味問題ですが)もしそちらの営業さんから申込をいただければ、今回のお客様は申し訳ないけどキャンセルにさせていただくことになると思います。2棟目に振り替える可能性はありますが。それ以外にも昨日はあちこちにメールを打ちました。・仙台の司法書士様に登記のお見積りの依頼・仙台の仲介業者様に登記のお見積りの依頼とリフォーム下見の日程調整状況確認・札幌2棟目のガス会社様に外のプロパンのボンベの置き方についてご相談・仙台の自販機業者様に設置に関する情報提供の依頼・札幌の管理会社様に懸案事項の確認・週末に市場調査してきた各物件に関する回答(神奈川はボツ、東京は続行)・春先に大家さん仲間と金沢に行くので、その日程調整朝一番でこれだけメール打ったんだから、褒めてほしいもんです(笑)ちゃんと会社には遅刻せずに行ってますからね!名誉の為主張させていただきます。。。夜はこじんまりと飲む大家の会での発表用レジュメを作成。世話役の幸田信行さんには融資ネタでお願いしますと言われているので、直近の2件の融資をネタに、自分が銀行に行く際にど..
不動産投資
ひろ*
2012-04-03T08:11:00+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在16位です。若干勢いに陰りが見えていますが、順位は水物ということで。。。
クリックしてくださいね~→
昨日は週末に入った申込の審査で管理会社さんと何回も電話しました。当たり前ではあるのですが
管理会社さんとしてはこの属性の方を入居させるのはかなりリスクが高いとみているようです。
まあそりゃあそうですよね。無職で貯金もあまりなく、保証人もいないと言う状況ですから。
管理会社さんには、一つだけこちらからお願いをしました。
「ただ蹴るだけならどこの会社でも出来るので、『こうしたら受け入れられるんだけど』という
逆提案を相手にしてほしいです」と。他の物件との差別化を図るなら、ここしかありません。
幸い、管理会社さんもその意図を汲んでくれまして、先方にいくつか案を提示してくれました。
こういう地道な努力がブランディングの一つとして有効に機能するものと信じています。
うちの物件のUSPは「他が厳しいと根を上げる案件もむげには断らない」ですから。
そして何気に、この申込以外にもう一つ申込が入るかもしれないという嬉しい展開がありました。
先日、聴覚障害を持つ方を紹介してくれた営業さんが、別のお客様を決めブツ扱いで内覧させる、
という情報をゲット。保証人もいて仕事もある方です!(そこで喜ぶのがある意味問題ですが)
もしそちらの営業さんから申込をいただければ、今回のお客様は申し訳ないけどキャンセルに
させていただくことになると思います。2棟目に振り替える可能性はありますが。
それ以外にも昨日はあちこちにメールを打ちました。
・仙台の司法書士様に登記のお見積りの依頼
・仙台の仲介業者様に登記のお見積りの依頼とリフォーム下見の日程調整状況確認
・札幌2棟目のガス会社様に外のプロパンのボンベの置き方についてご相談
・仙台の自販機業者様に設置に関する情報提供の依頼
・札幌の管理会社様に懸案事項の確認
・週末に市場調査してきた各物件に関する回答(神奈川はボツ、東京は続行)
・春先に大家さん仲間と金沢に行くので、その日程調整
朝一番でこれだけメール打ったんだから、褒めてほしいもんです(笑)
ちゃんと会社には遅刻せずに行ってますからね!名誉の為主張させていただきます。。。
夜はこじんまりと飲む大家の会での発表用レジュメを作成。世話役の幸田信行さんには融資ネタで
お願いしますと言われているので、直近の2件の融資をネタに、自分が銀行に行く際にどんなことを
注意しているかをつらつらと記載していきたいと思います。はたして持ち時間以内に終わるか!?
今日は会社に行く前に積金をしている信金さんにお邪魔して、決算書を置いてくる予定です。
アポなしなので長居はしません。自分も会社行かなきゃいけないしね。窓口の御嬢さんが
ちょっとかわいいので、目の保養に眺めてきます(笑)
そんなとこで、人気ブログランキングのクリックもぜひぜひ。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
物件調査2件と申込。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-02
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在15位です。ポイントが高めで推移しているのが嬉しいです。いいや、押すね!→昨日は一日かけて2件の物件調査をしてきました。場所が微妙に離れていたので、レンタカーを借りて朝からひとっ走りです。1件目は神奈川県の横須賀界隈の物件。億単位の築23年RCで利回り12%という物件です。光速不動産的なにおいがする物件のスペックです。現地調査をしてみたところ、建物の躯体自体はそこまで悪くない印象だけど、大規模な手入れはしていないような雰囲気を感じました。近隣の不動産業者さんに聞き込みをしたのですが、レントロールも今の家賃設定で引き直すと15%くらいはダウンしてしまうであろうということが判明。結局引き直すと10%に落ちるので借金の量の割には旨味はイマイチ・・・ということで見合わせることにしました。RCなのに半分以上が土地値というところや、立地の希少性は大きく評価できるのですが、収支が見合うかどうかわからないのでは手が出せません。残念。2件目は東京23区の西側の物件。比較的人気のある駅から徒歩6分の場所です。こちらはまともにやったら融資はつかない系統の物件なのですが、仲介業者さんが秘策があると言うので、よくわからないけどとりあえず現地調査してみようと思って行ってみた物件です。こちらは築10年強でタイルっぽい外壁でした。ちょっとみすぼらしい感じになっているけど高圧洗浄をかければ復活するんじゃないかなーという印象で、悪くはありません。ただしお部屋は3点ユニットですから、それなりの家賃しか取れないものと予想されます。近隣仲介業者さんに聞き込みをしたところ、おおよその家賃相場が見えてきたのでその値段で引き直しをしてみて、見合った価格に落ちてくるかどうかを確認しようと思います。落ちてくるならゴーサインです。そんな調査をしているさなかに、謎の番号から着信が。電話を取ってみると、今まで一度もうちの物件を決めてくれたことがなかった札幌の某大手仲介業者さん(ピンク色)からでした。お客様を紹介したいというお電話です。話を聞くと、本州から札幌に出てきた方らしく、無職でこれから職探しをするというお話。貯金もさほどありませんので、1ヶ月以内に働き口が見つからなければ、間違いなく滞納する属性です^^;とはいえ、せっかく紹介してくれたお客様なので、何か方法を考えたいと思いました。管理会社さんに相談は必要だ..
不動産投資
ひろ*
2012-04-02T08:16:43+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在15位です。ポイントが高めで推移しているのが嬉しいです。
いいや、押すね!→
昨日は一日かけて2件の物件調査をしてきました。
場所が微妙に離れていたので、レンタカーを借りて朝からひとっ走りです。
1件目は神奈川県の横須賀界隈の物件。億単位の築23年RCで利回り12%という物件です。
光速不動産的なにおいがする物件のスペックです。現地調査をしてみたところ、建物の躯体自体は
そこまで悪くない印象だけど、大規模な手入れはしていないような雰囲気を感じました。
近隣の不動産業者さんに聞き込みをしたのですが、レントロールも今の家賃設定で引き直すと
15%くらいはダウンしてしまうであろうということが判明。結局引き直すと10%に落ちるので
借金の量の割には旨味はイマイチ・・・ということで見合わせることにしました。
RCなのに半分以上が土地値というところや、立地の希少性は大きく評価できるのですが、収支が
見合うかどうかわからないのでは手が出せません。残念。
2件目は東京23区の西側の物件。比較的人気のある駅から徒歩6分の場所です。
こちらはまともにやったら融資はつかない系統の物件なのですが、仲介業者さんが秘策があると
言うので、よくわからないけどとりあえず現地調査してみようと思って行ってみた物件です。
こちらは築10年強でタイルっぽい外壁でした。ちょっとみすぼらしい感じになっているけど
高圧洗浄をかければ復活するんじゃないかなーという印象で、悪くはありません。ただしお部屋は
3点ユニットですから、それなりの家賃しか取れないものと予想されます。近隣仲介業者さんに
聞き込みをしたところ、おおよその家賃相場が見えてきたのでその値段で引き直しをしてみて、
見合った価格に落ちてくるかどうかを確認しようと思います。落ちてくるならゴーサインです。
そんな調査をしているさなかに、謎の番号から着信が。電話を取ってみると、今まで一度も
うちの物件を決めてくれたことがなかった札幌の某大手仲介業者さん(ピンク色)からでした。
お客様を紹介したいというお電話です。話を聞くと、本州から札幌に出てきた方らしく、無職で
これから職探しをするというお話。貯金もさほどありませんので、1ヶ月以内に働き口が
見つからなければ、間違いなく滞納する属性です^^;
とはいえ、せっかく紹介してくれたお客様なので、何か方法を考えたいと思いました。
管理会社さんに相談は必要だけど、超短期の定期借家で受け入れて、再契約時に職がなかったら
更新しないという方法はどうかと思っています。いくら定期借家といえども、居直られたら
結局裁判になって長期化してしまうというリスクは避けられません。しかし、この方法であれば
短期解約扱いにできるので広告料も取り戻せます。訴訟リスクだけが回避できませんが、
それでも管理会社さんに少し頑張ってもらえばどうにかなるレベルではないかと考えています。
そんなわけで、正直審査がどうなるかはわからないし、何か条件をつけての入居なり、NGなりという
可能性はあるけど、それでも良ければ内覧に連れていってくださいという話をしました。結果、
無事に3棟目の空室に申込を入れていただけたようです。こちらはまだまだ予断は許しませんが、
もし管理会社さんとうまく話ができて、お互いが納得すれば3棟目は満室に返り咲きます。
申込ベースで言えば、札幌43部屋中41部屋まで埋まりました。残り2部屋。その2部屋も内覧の
予定があるので、うまく決めてくれれば満室に持ち込めるのではないかと期待をしております。
さぁ、流れが一気にこちらに向いてきました!そして残念ながら東京だけ取り残されています(涙)
ついでにレンタカーをガードレールに軽くぶつけてしまい、休業補償2万円取られました。とほほ。
励まし、慰めはは人気ブログランキングのクリックとコメントでお願いいたします。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
天国と地獄。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-04-01
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在13位です。わーい、素敵な順位!この上の壁はけっこう厚いですが、頑張ります。応援のポチはこちらから→4月バカのネタは特にありません、と最初に予告しておきます(笑)仙台物件の契約を義母に済ませてきてもらいました。しかしこれが一筋縄ではいかず・・・。あまり詳細は書きませんが、感情的なトラブルに発展しかねない事態が空気の読めない賃貸の仲介営業さんのせいで発生しまして、契約の15分前に売買の営業さんが血相を変えて電話をしてくるという、けっこうな緊急事態になっておりました。無事に済んで良かったです。ほんとに。そんな感じだったので、契約が終わったよという連絡が来るまでは落ち着かない気分でした。そわそわしながら待っていたのですが、こんな時に限って電話がやたらめったら鳴るんですよ。まず最初に、東京1棟目の管理会社さんから入電。どうやら1棟目の空室に内覧があったようで、その内覧した人から家賃交渉が入っていますということ。おお、申込入ったんですか?と聞くと実はまだ申し込みにはなっていないようでして・・・なんだよもう(苦笑)うちの東京1棟目の空室、結局トータルで7000円の値下げをしています。そこにさらに3000円の指値が入ってしまったので、それはいくらなんでも受けられませんと言いました。そのかわり、フリーレントみたいな形でなら対応するよという話をしてみました。仲介営業さん、それでも家賃で何とかならないかと食い下がってきたみたいですが、それを言うのは先に入居者さんと交渉してからでしょ?交渉してどうしてもと言う話なら、こちらも考えますから。それか、広告料ナシにしていいなら家賃下げてもいいんですけど・・・それは嫌でしょう?(笑)そんな感じに進めておいてください、と管理会社さんにお願いをしておきました。さて、どう出てくるかな?木曜日にもう一度内覧をしてから決めるそうです。指値ナシで決まってほしいなあと切実に思います。ここは部屋数が少なくて15年返済だから正直キャッシュフローが厳しいので、早く満室になってくれないと干上がっちゃいます(汗)次に電話が来たのが、先日聴覚に障害のある方を紹介してくださった札幌の仲介営業マンさん。審査OKにしてくれてありがとうございました、というご連絡でしたが、その後雑談しているとどうやら同じ店舗でうちの物件を紹介してくれようとしている営業さんがいるらしいとい..
不動産投資
ひろ*
2012-04-01T07:27:59+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在13位です。わーい、素敵な順位!この上の壁はけっこう厚いですが、頑張ります。
応援のポチはこちらから→
4月バカのネタは特にありません、と最初に予告しておきます(笑)
仙台物件の契約を義母に済ませてきてもらいました。しかしこれが一筋縄ではいかず・・・。
あまり詳細は書きませんが、感情的なトラブルに発展しかねない事態が空気の読めない賃貸の
仲介営業さんのせいで発生しまして、契約の15分前に売買の営業さんが血相を変えて電話を
してくるという、けっこうな緊急事態になっておりました。無事に済んで良かったです。ほんとに。
そんな感じだったので、契約が終わったよという連絡が来るまでは落ち着かない気分でした。
そわそわしながら待っていたのですが、こんな時に限って電話がやたらめったら鳴るんですよ。
まず最初に、東京1棟目の管理会社さんから入電。どうやら1棟目の空室に内覧があったようで、
その内覧した人から家賃交渉が入っていますということ。おお、申込入ったんですか?と聞くと
実はまだ申し込みにはなっていないようでして・・・なんだよもう(苦笑)
うちの東京1棟目の空室、結局トータルで7000円の値下げをしています。そこにさらに
3000円の指値が入ってしまったので、それはいくらなんでも受けられませんと言いました。
そのかわり、フリーレントみたいな形でなら対応するよという話をしてみました。
仲介営業さん、それでも家賃で何とかならないかと食い下がってきたみたいですが、それを言うのは
先に入居者さんと交渉してからでしょ?交渉してどうしてもと言う話なら、こちらも考えますから。
それか、広告料ナシにしていいなら家賃下げてもいいんですけど・・・それは嫌でしょう?(笑)
そんな感じに進めておいてください、と管理会社さんにお願いをしておきました。
さて、どう出てくるかな?木曜日にもう一度内覧をしてから決めるそうです。指値ナシで決まって
ほしいなあと切実に思います。ここは部屋数が少なくて15年返済だから正直キャッシュフローが
厳しいので、早く満室になってくれないと干上がっちゃいます(汗)
次に電話が来たのが、先日聴覚に障害のある方を紹介してくださった札幌の仲介営業マンさん。
審査OKにしてくれてありがとうございました、というご連絡でしたが、その後雑談していると
どうやら同じ店舗でうちの物件を紹介してくれようとしている営業さんがいるらしいという情報を
ゲットしました。これはチャンスとばかりに猛烈にプッシュ。家電つきで家賃2000円ダウンで
紹介していいなら頑張りますという話をしてくれました。この営業さん、以前にもうちの物件を
しっかりと決めてくれたことがあります。ちょっと欲張りだけど敏腕営業なので、期待大!
しかもそれ以外にも、もう一人紹介してくれそうな営業さんがいるみたいです。そういえば以前
その営業さんから電話があって、無職なんですけどいいですか?って聞かれたことがありました。
いいねいいねー。YOU、うちの物件に決めちゃいなYO!とか妄想しちゃいました。
もし本当にこの二人の営業さんが紹介して決めてくれれば、札幌2棟目は4部屋空室から一気に
満室に返り咲くことになります。3点ユニットのお部屋にしては善戦してると思います。
しかし一気に決まると、来月の広告料がすごいことになりそうで怖いです・・・複雑だ(苦笑)
その後、義母から契約終わったという連絡が来てほっと一息。電話で今後のことなど色々と
打ち合わせをしました。最近、実の母親や嫁ちゃんより義母と話している気がします(笑)
電話の後、東京1棟目の管理会社さんに行きまして、反響の状況や指値への対応などを軽く
打ち合わせてきました。その時に聞いた話なんですが、私の自作の資料を管理会社さんが
店頭に貼ってくれているんですけど、それを見た人が「是非内覧させてほしい」と言ってきて
くれたそうなんです。話を聞くと、その人は子供が2人いる夫婦で、さらにもう一人お腹に
いるんだとか。いや、うちの物件、1Kだからどう考えても家族じゃ住めないです・・・。
それでもどうしても見たいから見せてほしいと言われたので内覧していただいたら、写真で見たら
広い印象だったけど実物は狭いんですねと納得されて帰って行ったそうです。
自分の作った資料がかなり効果があったんだなと嬉しく思う反面、これまで内覧した人が一様に
「ちょっと狭い」ということでNGを出していたのも、自作資料のせいなんだなということで
ちょっとだけ複雑な気持ちになりました^^;
夜は仙台物件の売買営業マンから電話があり、無事に契約ができた旨の報告をいただきました。
いやあ、だいぶひやひやしましたが、良かったです。本当にその話があったせいで、今日は一日
色々なことが手つかずになってましたから。東京1棟目の営業に行こうと思っていたんだけど、
結局それも行けなかったんですよ。天気が悪くて行く気力がなくなったってのもありますけど。
そしてその後、コジローさんからお電話がありました。札幌2棟目の入居予定のお部屋のキッチンに
カッティングシートを施工してもらうことになりました。忙しい中、とてもありがたい話です。
勿論、対価はお支払していますので、そこは誤解なきよう(笑)
結局、目標にしていた営業はできませんでしたが、物件資料をより良いものに更新することが
できたので、まあ何もしなかったわけではないということでよしとします。今日はこれから
神奈川の物件と東京の物件の調査に行ってきます。たぶん一日仕事になります。
ここまで読んだあなた、人気ブログランキングのクリックも是非。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
仙台物件の契約。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-03-31
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在14位です。仙台が固まったのでご祝儀クリックかな?もっとご祝儀くれて構わないですよ(笑)→本日、ようやく仙台物件の契約となります。なんというか、こちらが誤解していた部分もあってだいぶ時間がかかってしまいましたが、これでようやく決済まで持ち込むことが出来そうです。契約の為に仙台に行くのもちょっとつらかったので、義母に対応してもらうことにしました。大手の仲介業者さんなので、重説もとんでもないことを書いてきたりはしないだろうと思いますし任せても問題はないだろうと判断した次第です。売主さんは、このマンションにオーナーズルームを作ってそこに住んでいます。売却した後はそのお金を資金にして、別の家を購入して移り住むというお話でした。ですので、決済までに次の家を探して購入し、今の家から出ていくという計画を立てられていたようです。次に購入する家(新築だそうです)も決まっており、7月末までは今のオーナーズルームに住ませてほしいという話をいただいていましたので、家賃の分くらいは購入価格からの値引きをお願いしたいと話をしておりました。ところがこの話で一昨日仲介業者さんから電話がありまして。売主さんが購入する予定だった戸建がキャンセルになってしまったということだそうです。その影響で、7月末のように期日を設けられると厳しいということになり、やっぱり家賃を払って住むということにできないかということになったそうです。そしてその家賃は、こちらが予定してる家賃の2割ダウン・・・><蹴っちゃっても良かったんだけど、甘ちゃんなワタクシはカウンターオファーで1割ダウンでどうですかという話を返してしまいました。うーん、甘かったかなー?でもまあファミリー間取りは原状回復にもお金がかかるので、まずはそのお金を貯めるという意味では悪くない話です。義母にこの話をしたら「値引きなんてしなくていいじゃないの、図々しい売主ね」と・・・(苦笑)契約の時に余計なこと言わないでくださいよ!?その他にも、境界の杭が一本足りないとかで、測量を行ってから引き渡しになるので少し時間がかかるとかいう話もありました。今まで購入した物件の中には、境界未確定のまま購入したものもあったので、そういうリスクがなくなるのは良いことです。とはいえ、そのために引渡しは早くても4月後半にずれ込むだろうというお話でした。まあ仕方ないか。こちらとして..
不動産投資
ひろ*
2012-03-31T11:23:37+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在14位です。仙台が固まったのでご祝儀クリックかな?
もっとご祝儀くれて構わないですよ(笑)→
本日、ようやく仙台物件の契約となります。なんというか、こちらが誤解していた部分もあって
だいぶ時間がかかってしまいましたが、これでようやく決済まで持ち込むことが出来そうです。
契約の為に仙台に行くのもちょっとつらかったので、義母に対応してもらうことにしました。
大手の仲介業者さんなので、重説もとんでもないことを書いてきたりはしないだろうと思いますし
任せても問題はないだろうと判断した次第です。
売主さんは、このマンションにオーナーズルームを作ってそこに住んでいます。売却した後は
そのお金を資金にして、別の家を購入して移り住むというお話でした。ですので、決済までに
次の家を探して購入し、今の家から出ていくという計画を立てられていたようです。
次に購入する家(新築だそうです)も決まっており、7月末までは今のオーナーズルームに
住ませてほしいという話をいただいていましたので、家賃の分くらいは購入価格からの値引きを
お願いしたいと話をしておりました。
ところがこの話で一昨日仲介業者さんから電話がありまして。
売主さんが購入する予定だった戸建がキャンセルになってしまったということだそうです。
その影響で、7月末のように期日を設けられると厳しいということになり、やっぱり家賃を払って
住むということにできないかということになったそうです。そしてその家賃は、こちらが予定してる
家賃の2割ダウン・・・><
蹴っちゃっても良かったんだけど、甘ちゃんなワタクシはカウンターオファーで1割ダウンで
どうですかという話を返してしまいました。うーん、甘かったかなー?でもまあファミリー間取りは
原状回復にもお金がかかるので、まずはそのお金を貯めるという意味では悪くない話です。
義母にこの話をしたら「値引きなんてしなくていいじゃないの、図々しい売主ね」と・・・(苦笑)
契約の時に余計なこと言わないでくださいよ!?
その他にも、境界の杭が一本足りないとかで、測量を行ってから引き渡しになるので少し時間が
かかるとかいう話もありました。今まで購入した物件の中には、境界未確定のまま購入したものも
あったので、そういうリスクがなくなるのは良いことです。とはいえ、そのために引渡しは早くても
4月後半にずれ込むだろうというお話でした。まあ仕方ないか。
こちらとしては、融資が固まった信金さんの対抗馬になる地銀さんに何とか金額を伸ばしてもらって
少しでも多く借入が出来るプランで考えていきたいところです。頼むよ地銀さん!そして大家業で
食っていけるようになったら、このオーナーズルームに移り住むのもいいなあという妄想をしときます。
今日はこれから資料を作って仲介業者さんを回ってきたいと思います。東京の空室が精神衛生上
一番よくないので(札幌は良くも悪くも「埋められる」という自信があるので意外と大丈夫)
とにかく一度この物件を「満室!」と言える状態に持ち込みたいと思っています。
そんなわけで、人気ブログランキングのクリックで応援よろしくお願いします!
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
それぞれの物件の状況と戦略。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-03-30
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在15位です。お部屋の悪臭を根本的に断てる薬品とかないですかねえ。。。目指せトップ10→札幌物件、3棟目の空室にも問い合わせが入りました。例によって「うちの物件じゃないと決まらない」と思われる属性の方です。USPが浸透しています。ここまで持ってこれれば、しばらくの間はこの強みを活かして高稼働率を維持できることでしょう。早いところ満室になるよう、こちらも引き続き気を引き締めて営業をかけていきたいと思います。札幌は3棟のうち2棟が同じ区内で同じ沿線です。同じエリアなので営業さんの顔と名前もけっこう覚えているし、むこうも「あのオーナーさんの物件」みたいな感じで見てくれてます。2棟目を満室にするのには時間がかかりましたが、3棟目は半年くらいで満室にできました。エリアを絞っていくと、購入後の運営がやりやすくなるんだなあと感じています。一般的には私の購入しているエリアは客層も入居率もイマイチで比較的激戦区に入る場所ではあるのですが私にとっては過去の蓄積があるので、やりやすいエリアです。また良い物件が出たら同じエリアで購入するのもアリだよねと思ったりします。さて、問題は東京の物件です。内覧に至ったケースでも、「思ったより狭い」という理由にてなかなか成約に至りません。理由が理由なので、これは無理だなとあきらめて家賃は当初より7000円下げました。家賃を下げて広告料をつけたことで、問い合わせはぼちぼちと出てきているのですが、内覧になかなか至りません。こっちの方が家賃も高いし大問題です。物件のUSPはしっかり打ち出しているし、そのUSPに惹かれた問い合わせもあるのですが・・・。困りました。とにかく営業をかけていくしかないものと思います。引っ張ってきて貰えれば、中は綺麗なので気に入る人もいるはず。内覧の数を増やすよう、営業をかけていきたいと思います。東京の物件も、いくつか核になる募集の業者さんをゲットしたいなあと思ってあれこれやってますが本腰を入れてからまだ1ヶ月くらいなので、なかなかそこまでの成果は出ておりません。その中でも1社良い感じのところがあり、営業さんともそこそこ仲良くさせてもらっています。こういう関係を東京でもいくつか持てればいいなと思うので、この週末も営業をかけに行って来ようかな。週末に行くのはちょっと迷惑かなと思いつつ、時間が取れそうなとこだけ手短に。。。資料も新..
不動産投資
ひろ*
2012-03-30T07:51:02+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在15位です。お部屋の悪臭を根本的に断てる薬品とかないですかねえ。。。
目指せトップ10→
札幌物件、3棟目の空室にも問い合わせが入りました。
例によって「うちの物件じゃないと決まらない」と思われる属性の方です。USPが浸透しています。
ここまで持ってこれれば、しばらくの間はこの強みを活かして高稼働率を維持できることでしょう。
早いところ満室になるよう、こちらも引き続き気を引き締めて営業をかけていきたいと思います。
札幌は3棟のうち2棟が同じ区内で同じ沿線です。同じエリアなので営業さんの顔と名前も
けっこう覚えているし、むこうも「あのオーナーさんの物件」みたいな感じで見てくれてます。
2棟目を満室にするのには時間がかかりましたが、3棟目は半年くらいで満室にできました。
エリアを絞っていくと、購入後の運営がやりやすくなるんだなあと感じています。一般的には
私の購入しているエリアは客層も入居率もイマイチで比較的激戦区に入る場所ではあるのですが
私にとっては過去の蓄積があるので、やりやすいエリアです。また良い物件が出たら同じエリアで
購入するのもアリだよねと思ったりします。
さて、問題は東京の物件です。内覧に至ったケースでも、「思ったより狭い」という理由にて
なかなか成約に至りません。理由が理由なので、これは無理だなとあきらめて家賃は当初より
7000円下げました。家賃を下げて広告料をつけたことで、問い合わせはぼちぼちと出てきて
いるのですが、内覧になかなか至りません。こっちの方が家賃も高いし大問題です。物件のUSPは
しっかり打ち出しているし、そのUSPに惹かれた問い合わせもあるのですが・・・。困りました。
とにかく営業をかけていくしかないものと思います。引っ張ってきて貰えれば、中は綺麗なので
気に入る人もいるはず。内覧の数を増やすよう、営業をかけていきたいと思います。
東京の物件も、いくつか核になる募集の業者さんをゲットしたいなあと思ってあれこれやってますが
本腰を入れてからまだ1ヶ月くらいなので、なかなかそこまでの成果は出ておりません。その中でも
1社良い感じのところがあり、営業さんともそこそこ仲良くさせてもらっています。こういう関係を
東京でもいくつか持てればいいなと思うので、この週末も営業をかけに行って来ようかな。
週末に行くのはちょっと迷惑かなと思いつつ、時間が取れそうなとこだけ手短に。。。
資料も新しいバージョンのを作って持参していこうと思います。
仙台の購入予定物件は、現在の仙台の市況もあり、満室にて推移しております。元々女性限定で
募集をかけていたようですが、これで女性限定とか言ったらまずいだろ!と言いたくなる設備と
お部屋の仕様で、よく今までこれで埋まっていたもんだよなあとある意味感心しました。
この物件は、購入後に色々と手を入れなくてはいけないと思っていたのですが、満室であれば
当面は手を入れる必要がなくなります。その間にお金を貯めて、来るべき退去に備えなくては。
単身用の間取りはエアコンを入れたり洗濯機の排水口をつけたりしなくてはならないでしょうし
オーナーさんがお住まいになられていたファミリー間取りは原状回復が必要となってきます。
外壁塗装も必要でしょう。そんな感じで細々とお金がかかるから、原状で満室なのは助かります。
オーナーさんも当面は住みつづけることになりましたし、その間にお金をしっかりと貯めて
内部留保を作っていきたいと思います。
この週末は新規の物件調査と営業資料作成、東京物件の営業をすることになりそうです。
税理士さんに「私用の携帯は不動産以外では使ってなさそうですね」と笑いながら言われたことが
ありますが、実際そんな感じがすごくしています(笑)不動産、肌に合う事業だったみたいです。
おかげさまで楽しく副業をやらせていただいております。よきかなよきかな。
楽しく不動産をやりたい方は人気ブログランキングにて意思表明!
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
連続で入居申込がありました。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-03-29
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在13位です。わーい、素敵な順位!この上の壁はけっこう厚いですが、頑張ります。応援のポチはこちらから→昨日、札幌2棟目が一部屋埋まりましたと書いたのですが、昨日また一部屋申し込みが入りました。今度は4階のほぼフルリフォームしたお部屋です。入居していただけるのは、ホテルで調理師をしている若い女性の方で、紹介してくださったのは仲良くしてもらっている敏腕女性営業さん。三点ユニットのお部屋なのにいいのかな!?と思ってしまいますが、こうやって数多あるお部屋からうちの物件を選んでくださったことに、本当に感謝しなくてはなりません。ありがたやぁ。家電つきプランを選択いただいたので、家電を入居までに調達してこなくてはいけません。札幌入りしている間に在庫を作っておけば良かったのですが・・・まさかこのペースで家電付の申込が入ると思っていなかったので、油断していました。現地で自分が動けない時は、代理で現地を走ってくれる人にお願いするしかなありません。というわけで、報告ネットの山岡さんに個人的に家具の調達をお願いしてしまいました(業務でそんなのは受けてないはず)。快く引き受けてくださった山岡さんにも足を向けて寝られません。北枕以上に南枕がNGだ(笑)家電つきプランなのですが、家電は3つしか指定されてきませんでした。話を聞くと、洗濯機は職場で貰えるから不要らしいです。調理師なので、自分で料理も作るという話を聞いたので、浮いた予算でガス台とか買いましょうかと聞きましたが、それも仕事場で貰えるから不要とのこと。家電付プランは、5万円の予算で家電をそろえて、2年間で分割払いいただく企画なので、揃える家電が少なければその分私が儲かります。でもそれだと、入居者さんに申し訳がありません。テレビをグレードアップするか、除湿器でも追加で購入するか、何かしらの形で入居者さんに還元できるようにしたいと思います。激戦の札幌で、3点ユニットで狭い部屋というハンデを抱えたとても難しい物件なので、こうやって申し込みを入れていただけるだけでもとても嬉しいです。案内に来てくれた営業さん、入居してくれるお客さん、そのどちらに対しても失礼のないような部屋にしていけるようこれからも頑張りたいと思います。3月末に二部屋の退去がありますが、これも次の良いお客様をお迎えするチャンスと捉えて、前向きに頑張っていきたいと思います。そ..
不動産投資
ひろ*
2012-03-29T07:30:07+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在13位です。わーい、素敵な順位!この上の壁はけっこう厚いですが、頑張ります。
応援のポチはこちらから→
昨日、札幌2棟目が一部屋埋まりましたと書いたのですが、昨日また一部屋申し込みが入りました。
今度は4階のほぼフルリフォームしたお部屋です。入居していただけるのは、ホテルで調理師を
している若い女性の方で、紹介してくださったのは仲良くしてもらっている敏腕女性営業さん。
三点ユニットのお部屋なのにいいのかな!?と思ってしまいますが、こうやって数多あるお部屋から
うちの物件を選んでくださったことに、本当に感謝しなくてはなりません。ありがたやぁ。
家電つきプランを選択いただいたので、家電を入居までに調達してこなくてはいけません。
札幌入りしている間に在庫を作っておけば良かったのですが・・・まさかこのペースで家電付の
申込が入ると思っていなかったので、油断していました。現地で自分が動けない時は、代理で
現地を走ってくれる人にお願いするしかなありません。というわけで、報告ネットの山岡さんに
個人的に家具の調達をお願いしてしまいました(業務でそんなのは受けてないはず)。
快く引き受けてくださった山岡さんにも足を向けて寝られません。北枕以上に南枕がNGだ(笑)
家電つきプランなのですが、家電は3つしか指定されてきませんでした。話を聞くと、洗濯機は
職場で貰えるから不要らしいです。調理師なので、自分で料理も作るという話を聞いたので、
浮いた予算でガス台とか買いましょうかと聞きましたが、それも仕事場で貰えるから不要とのこと。
家電付プランは、5万円の予算で家電をそろえて、2年間で分割払いいただく企画なので、
揃える家電が少なければその分私が儲かります。でもそれだと、入居者さんに申し訳がありません。
テレビをグレードアップするか、除湿器でも追加で購入するか、何かしらの形で入居者さんに
還元できるようにしたいと思います。
激戦の札幌で、3点ユニットで狭い部屋というハンデを抱えたとても難しい物件なので、
こうやって申し込みを入れていただけるだけでもとても嬉しいです。案内に来てくれた営業さん、
入居してくれるお客さん、そのどちらに対しても失礼のないような部屋にしていけるよう
これからも頑張りたいと思います。3月末に二部屋の退去がありますが、これも次の良いお客様を
お迎えするチャンスと捉えて、前向きに頑張っていきたいと思います。その部屋に住む方が
幸せでいてくれるのが一番の空室対策だと思いますし、自分自身も気持ちの良いことですから。
これで札幌は43部屋中40部屋が稼働中(退去予告は非稼働として計算)。
仙台も7部屋中7部屋が稼働中。東京は3部屋中2部屋が稼働中。稼働率92%ってとこです。
・・・札幌は順調に埋まってきましたが、東京が相変わらずいまひとつな感じだなあ^^;
週末は東京の業者さんにもう一度営業回りをしようかなあ。テコ入れが必要と感じます。
人気ブログランキングのもテコ入れのクリックをお願いいたします。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>
-
聴覚障害のある方にご入居いただく。
https://partycube.blog.ss-blog.jp/2012-03-28
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在15位です。なんかフィーバーしてるので嬉しいかも。やっぱり融資ネタは強い!?ご祝儀ポチ→一昨日のブログに書いた耳が不自由だという障害を持たれている障害者の方が2棟目に申込を入れてくれた件で、審査を担当する管理会社さんから連絡がありました。気になる点が出てきたので、審査をどう進めるか相談させてほしい・・・とのこと。管理会社さんも受け入れる方向で審査を進めてくれているのですが・ご本人とメールのやりとりをしたら、面識がない状態からのメールなのに箇条書きで要件のみ 書いてきた。一般的には簡単なご挨拶くらいあってもいいのではないか。・連帯保証人の知人も聴覚に障害を持たれている方なので、何かあった時に迅速に連絡が 取れるか不安がある。という点が気になり、オーナーにもどうすべきか意見を聞いてみようということになったようです。管理会社さんは親御さんが保証人になってくれない理由も気にしていましたが、そこは仲介さんがお話をしていなかったようでした。かくかくしかじかこういう理由だと聞いていますとこちらから補足説明をさせていただき、それが事実ならそんなに変な話ではなさそうだと納得いただきました。管理会社さんに過剰な負荷をかけるのも嫌なので、基本的には管理会社さんがNGと判断したものは自分としてもNGにしようという気持ちはあります。ただ、何でもかんでも即NGというのも芸がない。メールの件は実際に面談でもやってみたらいいのではないかと思いますし、連帯保証人の件も緊急連絡先で健常者がついてくれれば問題はないのではないかと。その辺で少しでも「何とかなるかな」という目星がつくようなら、取り組んで貰いたいと思い仲介営業さんにこちらから電話を掛けて状況の説明をして、ヒアリングを実施。結果、聴覚障害の方を受け入れる場合の留意点がいくつかわかりました。まずメールの件ですが、入居希望者は生まれつき聴覚障害がある人なので、回りくどい表現や修飾語のようなものは文書としてしかわかっていないという話でした。だから、メールを書くと用件のみの箇条書きになるそうです。手話で「お手数をおかけしますがよろしくお願いいたします」なんて言葉はなく、「了解」「よろしく」みたいな単語をくっつけながら表現するのだそうです。だから、メールだけだと箇条書きでつっけんどんな言い方に見えてしまうんです、とのことでした。仲介営業さんも過..
不動産投資
ひろ*
2012-03-28T08:04:09+09:00
人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。
現在15位です。なんかフィーバーしてるので嬉しいかも。やっぱり融資ネタは強い!?
ご祝儀ポチ→
一昨日のブログに書いた耳が不自由だという障害を持たれている障害者の方が2棟目に申込を
入れてくれた件で、審査を担当する管理会社さんから連絡がありました。
気になる点が出てきたので、審査をどう進めるか相談させてほしい・・・とのこと。
管理会社さんも受け入れる方向で審査を進めてくれているのですが
・ご本人とメールのやりとりをしたら、面識がない状態からのメールなのに箇条書きで要件のみ
書いてきた。一般的には簡単なご挨拶くらいあってもいいのではないか。
・連帯保証人の知人も聴覚に障害を持たれている方なので、何かあった時に迅速に連絡が
取れるか不安がある。
という点が気になり、オーナーにもどうすべきか意見を聞いてみようということになったようです。
管理会社さんは親御さんが保証人になってくれない理由も気にしていましたが、そこは仲介さんが
お話をしていなかったようでした。かくかくしかじかこういう理由だと聞いていますとこちらから
補足説明をさせていただき、それが事実ならそんなに変な話ではなさそうだと納得いただきました。
管理会社さんに過剰な負荷をかけるのも嫌なので、基本的には管理会社さんがNGと判断したものは
自分としてもNGにしようという気持ちはあります。ただ、何でもかんでも即NGというのも芸がない。
メールの件は実際に面談でもやってみたらいいのではないかと思いますし、連帯保証人の件も
緊急連絡先で健常者がついてくれれば問題はないのではないかと。
その辺で少しでも「何とかなるかな」という目星がつくようなら、取り組んで貰いたいと思い
仲介営業さんにこちらから電話を掛けて状況の説明をして、ヒアリングを実施。
結果、聴覚障害の方を受け入れる場合の留意点がいくつかわかりました。
まずメールの件ですが、入居希望者は生まれつき聴覚障害がある人なので、回りくどい表現や
修飾語のようなものは文書としてしかわかっていないという話でした。だから、メールを書くと
用件のみの箇条書きになるそうです。手話で「お手数をおかけしますがよろしくお願いいたします」
なんて言葉はなく、「了解」「よろしく」みたいな単語をくっつけながら表現するのだそうです。
だから、メールだけだと箇条書きでつっけんどんな言い方に見えてしまうんです、とのことでした。
仲介営業さんも過去に何回か聴覚障害を持たれている方のお部屋を探したことがあるそうですが
昔から耳が聞こえない人に関してはほぼ例外なくそういう風な感じなのだそうです。
先に管理会社さんに説明しておけばよかったなあ・・・と後悔されておりました。
単身で本州から札幌に移住してきた方なので、健常者の緊急連絡先はつけられないようです。
そこはこちらもリスクとして考えるしかなさそうです。とはいえ、この仲介業者さんは過去にも
何回かうちの物件にお客さんを付けてくれていて、とんでもない人の時は「この人は止めます」
という判断もしてくれています。信用できる仲介業者さんだと思っていますので、今回は彼を信じて
ゴーサインを出すことにしました。滞納されたとしても、それはそれで仕方ありません。
騙すより騙される方が気楽です。管理会社さんには少し気苦労をかけさせてしまうかもしれませんが
何か別の形で恩返しができればと思います。
そんなわけで、札幌の空室は2棟目が3室(うち3月末退去予定が2室)、3棟目が1室です。
東京の1室が一番プレッシャーなんですけど、とにかく埋まるようにきちんと空室対策を打って
早々に完全満室に持っていきたいと思います。
応援の人気ブログランキングのクリック、是非よろしくお願いいたします。
ポチっとな→
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。
ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。
教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。
食べ歩きブログもよろしくお願いします!
http://ameblo.jp/belle-view/
↓ポチッとしていただければ嬉しいです
]]>