賃貸経営は正直そんなに儲からないと思う。

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今日は大家さん志望の方の夢を壊すようなお話を書いちゃいます。

あくまで自分の考えですので、これが全てってことじゃないですが・・・ご参考まで。



アパート・マンションを持っていればキャッシュフローが出てお金持ち！

まあ確かにそれも事実なのかもしれません。

しかし、そうやってうまくいくのは一握りの人だと思います。

ちゃんと勉強して、リスクを理解している人。

色々な投資法を比較した上で、その投資法を選んでいる人。

そして行動力があり、努力している人。

そういった人が成功してキャッシュフローを得られるのではないかと思います。



少なくとも自分はまだそのレベルに達していません。

２棟目のマンションを軌道に乗せれば、それなりのレベルにはもっていけると思いますが、それもまだ途上です。

それでいて、修繕費や広告費はかかりますし、共用部の光熱費などもそこそこのお値段です。

むしろ広告料貧乏になっています（苦笑）。

落ち着けば確実に利益はあがってくるのが目に見えているのですが、そこまで持っていく為の努力を考えると

完全な不労所得とは言えないよなあ・・・というのがスキルの高くない自分としての感想です。



ぼーっとしているだけでは空室は埋まってくれません。

金融商品を買う感覚で購入されている方は失敗すると思います。

アパート"経営"なんです。社長さんなんです。

そこを忘れたらアウトだと思います。



あとは、様々な投資法がありますが、それらのメリット・デメリットをきちんと見分ける必要があります。



たとえば、ＲＣで長く融資を引いてキャッシュフローを出す投資法。

期間を長く取るということは、長期的な環境の変化というリスクが出てきます。

この１０年で賃貸市場は大きく変わりました。次の１０年でも大きく変わるかもしれません。

環境の変化により、買ったＲＣの競争力がなくなったら？金利が上がったら？

ＲＣは修繕費用やランニングコストも高いですし、固定資産税も相当な金額です。

しかし人気があるので高い利回りで仕込むのは難しい。

本当にキャッシュアウトしない水準ですか？

元本はなかなか減りませんが、最悪の状況になって売却せざるを得なくなった時に、残債が残るリスクは？



たとえば、土地値で築古のアパートを購入して含み益を出す投資法。

この手の物件に多いのは、駅からの距離が離れていたりバス便だったりと利便性にかける条件です。

入居者目線に立って考えて、安定して長期的に入居者が入りますか？

土地で売る際にも既存入居者さんに退去してもらったり、解体するということになります。

その時の持ち出し価格はどのくらいになりますか？もし入居者さんが出て行くのを渋ったら？

土地の形が細長かったり変形地だったり、土地値段とはいえ敷地延長だったりしませんか？

その土地で建売業者さんは本当に買ってくれますか？

アパートで売らなくてはならないとしたら、そもそも融資を引ける金融機関が限られていますが、

その金融機関さんの融資姿勢が変わらない保証はどこにもありません。



そういったことをインプットした上で、いけると判断しなくては成功できない可能性が高いです。

１００％良いことだけということはありません。表があれば裏があります。

その裏をどれだけ読めるか。裏をわかった上で勝算を見出せるか。そこまで考えるべきだと思います。



表と裏と言えば、減価償却もそうですね。

減価償却を取れるように建物の比率をあげれば、売却のときに見た目上の売却益が出てしまい損をします。

短期で売るならむしろ土地の比率を上げて減価償却を小さく取る必要があります。

何が何でも建物の比率を上げなくてはいけないということではないです。



自分もまだまだ勉強を色々していかないといけないなと感じています。

ただ、努力して勉強すれば報われる業種とは思いますし、むいている人にはたまらない業種です。

１０年計画でじっくりと取り組み、セミリタイヤとまで言わなくてもそこそこのキャッシュを確保できるよう

今後とも頑張っていきたいと思います。一緒に頑張りましょう。



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不動産投資の健美家

タグ：スタンス 不動産投資 勉強 投資法 不労所得

コメント 4

簡単なビジネスでは無いかもしれない
ですが儲けている人はいますね。
上手に儲けている人は仕込みが上手い
ですよね！
ぽちっと。
by 埼玉スワローズ (2010-07-25 22:47) 

こんばんは。
今日は自販機の話ではなくて、不動産のお話を少しさせて頂いてもよろしいでしょうか？
先日、自販機で大変お世話になっておりますアパート管理会社の社長と２ヶ月ぶりにお会いしました。その社長の会社は、アパート管理がメインなのですが、入所率の低いアパートなどを入居率アップさせるお手伝いもされております。お会いした時も入居率５０％の物件（アパート）のオーナーから電話があり、何とか手助けして欲しいという内容のものでした。でも、はじめてそのアパートのオーナーと会ったのは半年以上前だと言うのです。その頃はまだ入居率が良かったのか、または信用されていらっしゃらなかったのか、話は前進しなかったようで、それが、今になって相談の電話が。。。その社長は入所率を上げる自信があるそうなんです。
で、今回その社長とお会いしたのは、あるログハウスの資材屋さんの社長をご紹介するためでした。ログハウスと言っても丸太を組み上げて作る家ではございません。ロシアの鉱山（レアメタルを掘っている会社）から出る針葉樹を加工した角材をブロックの様に組み上げて作る家なんです。ロシアの極東と北海道の距離は近く、運送コストも他の国よりも安く済みますし、納期も早いというメリットがあります。また、一般住宅や集合住宅と違い、組み上げていくだけなので、建築コストが安くできます（資材や人件費が少ないので）。角材の厚みは、200ミリありますので、勿論、夏は涼しく、冬は暖かいのです。この話を２ヶ月前に社長に話をしたところ、大変興味を持って頂き、今回いろいろと資材屋の社長と話をしておりました。この資材を使ってアパートを建てたら、資材を使ってリフォームをしたら、などなど。他のアパートとの差別化が出来る事は確かですし、木の家や部屋に住みたいという人は少なくても、必ずいると思います。ニッチな市場ですけどね。
この社長がもし来年とかに、ログのアパートを建てたら、投資コストは低く、家賃がやや高めでも入居者はいるんじゃないでしょうかね。
弊社の自販機も設置されているでしょうし。

すみません、長々と書いてしまいました。また進展がありました報告させて頂きます。


by 自販機設置業者です (2010-07-26 00:16) 

＞埼玉スワローズさん

そうですね、仕込みでうまくやってる人が強いと思います。

いかに良い物件を安く買うか！？そこがうまくいけば

失敗するリスクはかなり小さくできるだろうなと思います。

応援ぽち、ありがとうございます～。

by ひろ＊ (2010-07-26 22:48) 

＞自販機設置業者です　さん

興味深い情報をありがとうございます。

ログハウスというか木造というか・・・そういうのも面白いかもしれませんね。

建築費が安く抑えられて、他と一風違った雰囲気の物件になる。

面白い取り組みだと思います。

※何回か電話しましたが、なかなかタイミングあいませんね＾＾；

by ひろ＊ (2010-07-26 22:50)