台風だけどお勉強。

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現在３０位ですが、昨日一瞬２５位まであがりました！

嬉しくて思わずスクリーンショット撮っちゃった（笑）





次は２５位以内に定着できるよう頑張ってみようと思います。



昨日は午前中は奥さんを病院に連れていき、午後は台風の中ひたすら不動産のお勉強。



昼間は川村龍平さんのセミナー。

ス●ガ銀行で金利2.5%を勝ち取る恐ろしい方です。

築古組のセミナーよりつっこんだ話をされていて、実際に売却時に出る利益を計算したり

減価償却の額を計算するような体験学習もありました。土地、建物、設備に分けるやり方も

話をされていたので、けっこう突っ込んだ内容になっていたと思います。



デッドクロスしても黒字倒産しないようなキャッシュフロー計画を考えて購入するという話は

共感がもてましたが、そこには積算と言う考えが全く出てきていなかったので

それだとなかなか銀行も融資を出さないのでは？という質問をしたのですが、

それを補完するための資料（資金繰り表など色々なもの）を持っていくこと、

収益還元の見方をした場合の評価をぶつけること、など色々と頑張ってみればどこか１つくらいは

融資を出してくれる、という感じの回答でした。まあそれは確かにそうなのかもしれない。



自分でも、時間を作って資金繰り表や減価償却額の一覧表などを作ってみようと思いました。

またやらなくちゃいけないことが増えた（笑）



夜は週末不動産塾に初参加。

夜銀おやじこと飯野武彦さんによる

「夜銀おやじが伝える建物リスクと戦略的なバリューアップ＆修繕計画」

という講義を受けてきました。



雨漏り、漏水、結露がどんなパターンで起こるか？見つかりにくい原因の一例は？

エアコンは本当は空調屋さんがやらなくてはいけないのに、電気屋さんがやることが多く

そのせいで不良工事が非常に多くなっている、換気ダクトがつながっていなくて

排気が全て屋根裏に全て回っている事例、ダブルトラップになっているケース・・・



私のような素人投資家から見れば、職人さんはプロなのでミスをするはずはないと思いがちです。

しかし、実際には職人さんの中も「設備屋さん」「電気屋さん」「空調屋さん」などのように

細分化されているので、全ての分野に精通しているわけではないとのことでした。

結果、意外と凡ミスが多くなっているようです。



「カビの問題は雨漏り、漏水、結露のいずれかが原因のケースが多い」

これを聞いてドキッとしました。１棟目の１０２号室、玄関とトイレがなぜかカビてました・・・

きっと入居者様の使い方の問題だろう、もう１０年も住まれているし。

そう思っていたのですが、もしかしたら建物の中に何か問題があるのかもしれません。

一度点検してもらったほうがいいかなという気持ちになりました。

多少お金がかかっても、ホームインスペクションを考えたほうがいいかなあ。

でも今年は経費がバッチリかかってるから、来年にしようかな・・・



建物のライフサイクルという観点からすると、修繕積立費はかなり多く見ておかないといけません。

その辺を甘く見ている投資家が多いというお話もありました。

こういう話を聞いていると、正直、大物のＲＣとか買いたくなくなります（笑）

自分は小ぶりな物件しか買っていないですが、これからもその路線がいいなと思いました。。。



懇親会が終わって帰る頃には雨もやんでいました。台風も去った模様。

長期にわたる不動産の運営の中では、晴れの時期もあれば台風の時期もあるでしょう。

色々な可能性を予測し、心構えをしておくことが大事かなと思いました。



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不動産投資の健美家

タグ：不動産投資 週末不動産塾 川村龍平 大規模修繕 減価償却

コメント 2

おめでとうございます！

見ましたよ。25位になったところ。

頑張りと有益情報を提供している結果ですね。

by NORI5215 (2010-10-31 21:00) 

＞NORI5215さん

ありがとうございます！

有益な情報を提供できていればいいんですけど・・・

どちらかというと「ハラハラしながら見てます」系の盛り上がりかもです（笑）

by ひろ＊ (2010-11-02 07:49)