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久々に海外投資ネタ。

昨日はPilip Property Managementという会社のフィリピン不動産の勉強会でした。

フィリピンの永住ビザを発行する手伝いをしている事業の傍らで不動産も扱っているようです。

全然知らない会社でしたけど、アジア太平洋大家の会の有料会員メルマガに案内が来ていたので

ちょっくら行ってみることにしました。



最初にPilip Property Managementという会社がどのように不動産に取り組んでいるかの説明。

次に実際にこの会社から100部屋のフィリピン高級コンドミニアムを購入された方の自己紹介と

なぜフィリピンの物件を選んだかというところの説明。

最後にフィリピン投資がほかの国の投資に比べてどのくらい優位性があるかの説明と

今回販売したい商品の説明、という感じの３部構成でした。



以下、一個人の感想です。



Pilipのプレゼンテーターの方、あまり場馴れしていない印象を受けました。

説明がたどたどしく、同じようなことを何回も言っていたりするし、論点が絞りきれない感じ。

どのような筋書にしたいのかがよくわからず、気が付くとお船を漕いでいる自分がいました。。。

プレゼンする人に失礼で申し訳ないとは思いつつも、もう少し聞きやすくしてもらえると嬉しいなと。



利回りを追求する投資家さんに対して、物件を紹介して手数料を貰うという形で利回りを削らなくては

ならないことにジレンマを感じる、という話をされていて、たぶんそのこと自体は本当にそのように

思っているのかもしれないなと思いました。



100戸購入したオーナーさんの自己紹介が異常に長く、国内の保有物件の説明とかそんな話が

延々と１時間近く続いたのには参りました。フィリピンの不動産の話を聞きに来たのに、

何故にあなたの自慢話を聞かなくちゃいけないの！？という気持ちに。

しかし話が終盤になった段階で、この自己紹介や過去の実績の話が必要だったのねということに

気づかされるのでした。だって、今回販売する物件、この方が100戸買ったものの一部を

コンドミニアムホテルとして運用するから、そのお部屋を買って運営に一口乗ってください、

というお話なんですもの。そういう話だったら、このオーナーさんの過去の実績の話は重要です。

でもホームページのお題目からそこまでは読み取れなかったから、最初はちょっとイライラしました。



・100戸買ったオーナーさんからお部屋の所有権を（オーナーさんの買値で）譲ってもらう

・その買ったお部屋は、オーナーさんに確定利回り9%で10年借り上げてもらう

・支払いは頭金2割と60回分割のような形



細かく聞いたわけじゃないけど、おおむねこんな感じの商品でした。

どちらかというと、物件を持つというよりこのオーナーさんのビジネスに乗るかどうか？

という話に近い内容だなと思います。



管理費などの諸々の費用を運営側で出すことになるので、確定利回り9%という数字が税金を除けば

ほぼ確実に入るというスキーム自体はなかなか良いなと思いましたが、個人オーナーさんからの

購入なので恐らくローンが使えないのではないかという点が気になりました。

そうすると、物件価格が600万として、10年で540万の手残り＋築10年のコンドミニアム。

確実なインカムを得る為に600万の資金を10年間固定させていいものか？というところが

ちょっとネックだなというところが決め手となり、自分は申し込みませんでした。



まぁ業者さんのセミナーだから商品の販売が最後にあるのは当然だとは思うんですけど、

それにしても商品の良さを訴える時間がちょっと少ないかなと。質疑応答も不十分な上に

質問の途中で回答をかぶせてきたり、「この場で議論はしたくありません」とか言っちゃったり。

うーん、この質疑応答でこの方のビジネスに出資するのはちょっと難しいなあ、と思ったのもあります。

（あくまで個人的な感想であり、万人がそう思うかは別ですよ！）



あとはホームページに書いてあったお題目のうち、中国不動産やマレーシア不動産のことも触れてました。



中国はバブルで実需との釣り合いが崩れているからNGということでした。

そこはまぁ自分も同じような印象だから納得はいきます。ただ、引き合いに出したデータが

各国の平均利回りというやつだったんですが・・・日本の平均利回りが5.4%とか書いてありまして。

いったいどういう統計を取ったらそんなに低い利回りになるのかと＾＾；

東京の新築マンションとか実需向けのものも全部あわせた数字なのかな？

札幌の物件を見ていると到底信じられない低利回りです（笑）



マレーシアについては、家具代を別立てで取られる（？）とかそんな感じの比較表を出して

ちょっと細かく説明されていましたが、この時も若干お船を漕ぎ気味だったので詳細は失念・・・。

（行った方、もしブログ見てたらこっそりこの辺の内容を教えてください）



「フィリピン不動産デベロッパーのブラックリストを公開！」とか書いていたのですが、

「書いちゃったけど本当はしゃべりたくないんです。言わなきゃダメですかねえ？」とか

急にプレゼンされてる方が言い出して・・・なんじゃそりゃ！って感じでしらけました。

要はデザインを完全にパクったり、人気を取る為に有名な物件のシリーズであるような

錯覚を覚える名前を付けちゃうデベロッパーがいるみたいです。そういうのは良くない、という話。

最終的にはアヤラグループ買っときゃ間違いない、という話になってました。



各国を比較した上て平均利回りが高く外国人でも所有権を持つことができるフィリピンに

投資するのがいいのではないか、というポリシーは伝わってきました。

ただ、ホームページに出ていた題目を全てこなせたかというと疑問。

自分が居眠りしていただけかもしれませんが、フィリピンの敷金礼金の話や集金メカニズムの話、

少額積立で購入できる知られざる恐怖の話などは出てこなかったように思えます。



全体的にはちょっと消化不良気味なセミナーでした。お題目が魅力的すぎたので期待しすぎたかも。

ただ、会社としては誠実な印象を受けましたので、個別にメールで聞きたかったところを質問して

そのうえでこの会社さんと今後もお付き合いするかどうか決められればいいなと思います。



懇親会ではアジア太平洋大家の会で一緒に香港に行ったメンバーと主に歓談。

せっかくの会なんだし、スケールメリットを活かして面白いビジネスができたらいいね、

という話で盛り上がりました。内装屋さんでフィリピンに移住することが確定している人がいて

その人と日本の不動産を使って小口出資しながらビジネスができたら面白いかもね、とか。

セミナーはいまいちでも、アジア太平洋大家の会の懇親会と考えれば楽しいイベントでした。



さて、話は国内に戻り、今週あたり札幌の申し込み３件の結論が出てくるかなという感じです。

1部屋は入居審査OKを出したので、残り2部屋の動向に注視したいと思います。

保証会社さんの審査、通過すればいいんだけどなあ。

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タグ：海外不動産投資 フィリピン 勉強会 懇親会