札幌と東京の募集条件の違い。 [不動産投資]
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満室大家さんに返り咲くべく、空室対策に力を入れる方向にシフトしています。
札幌はメール営業も今週から本格的に再開。募集中のお部屋のマイソクも作っています。
東京は家からの近さを活かして、パンフレットの作成や飴玉の補充などをこまめに行い
自分で状況を把握していこうとしています。空室に写真入りの資料や周辺地図などを置いて
後で検討してもらうための材料にしてもらおうという試みを考えています。
さて、一般的に「札幌は厳しい」という話がよく聞こえてきます。
他方、東京もここ１年は家賃が１～２割ダウンして厳しいという話も聞いています。
まだ東京のキャリアは浅いですが、札幌と東京の違いを少し考察してみようかと思います。
まずは募集形態の違い。
札幌はあまり物件の情報は抱え込みません。だいたいどの業者さんも情報はオープンにして
抱え込まないようにやっています。個別に「あの業者さんとこの業者さんは仲が悪いから取扱ＮＧ」
みたいな話はありますけど（▲都●×■販売と○光□△産とか）。
他方、東京は今でも抱え込んでいる業者さんはけっこういるみたいです。地元の不動産屋さんでも
私の任せてる管理会社さんは情報をオープンしているけど、近所の不動産屋さんは抱え込んでると
聞いています。でも抱え込んでいても成り立つというところが東京のパイの広さなんだと思います。
敷金・礼金・広告料。
東京は場所がよければまだまだ敷１礼１くらい余裕で取れます。礼２もいけるかもしれません。
仲介手数料だけで充分動いてくれるので、広告料をつけたらかなりの効果があると思います。
うちの管理会社さんは礼１に設定して、その礼金を仲介業者さんに渡しているとのことです。
他方、札幌は広告料が暴騰していることで有名です。築年数によって大きく差が出ますが
東京の人が一般的に購入しやすい築古の単身向けＲＣとかだと、良くて敷１礼０広告料３ヶ月。
家賃が安い物件だと、敷０礼０広告料４～５ヶ月なんてのもあるかもしれません。
安すぎる物件だと、仲介業者さんは決めても美味しくないと感じて避けてしまうために、
過剰な広告料を設定しなくてはいけなくなります。家賃が安すぎる物件は危険ですよ！
ちなみに地元の方だとこんなきつい物件に手を出さなくても、もっと美味しいやり方があります。
私もいつかそこにたどり着こうと、虎視眈々と作戦を練っているところです。
ここで、うちの物件の募集条件をざっと挙げてみましょう。
札幌１棟目（２ＤＫ木造築２５年前後、バストイレ別）
敷金１、礼金０、広告料２ヶ月
札幌２棟目（１Ｋ鉄骨２５年前後、三点ユニット）
敷金０、礼金０、広告料３ヶ月
※埋まるまでは広告料３．５ヶ月でやってました
札幌３棟目（１Ｒ木造２０年前後、バストイレ別）
敷金０、礼金０、広告料３ヶ月
※埋まるまでは広告料３．５ヶ月でやってました
東京１棟目（１ＤＫ木造新築、三点ユニット）
敷金１、礼金１、広告料１ヶ月（礼金と相殺）
※この条件なら手出しはありません
仙台１棟目（１ＫＲＣ築２５年前後、バストイレ別）
敷金１、礼金０、広告料２ヶ月
※埋める為に広告料を多くしています
※まだ購入できてないけど、募集条件は売主さんにこちらの提示案を呑んで貰いました
ざっくりこんなとこですね。やっぱり札幌はワンランク上です（悪い意味で）。
これを見て何を考えるかは読んでくださっている皆様に委ねます。
オチがないからぶん投げた、というだけですが（笑）
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家賃が安い物件だと、敷０礼０広告料４～５ヶ月なんてのもあるかもしれません。
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札幌１棟目（２ＤＫ木造築２５年前後、バストイレ別）
敷金１、礼金０、広告料２ヶ月
札幌２棟目（１Ｋ鉄骨２５年前後、三点ユニット）
敷金０、礼金０、広告料３ヶ月
※埋まるまでは広告料３．５ヶ月でやってました
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札幌のチクフル、大変ですよね。チクフル借入れ投資は基本、キャッシュフローなど当てにせず、十数年後に抵当無しの土地を手に入れる手法なので、やってる人皆さん同じ感じで経過しているはずです。
by 鉄平 (2012-02-24 09:32)
地方の築古は徐々に北海道と同じような感じになっていくと思います。
私の地元(愛知県の地方都市)でも、広告費2ヶ月は当たり前に成りつつあります。
by 三河人 (2012-02-24 09:50)
神奈川でも横浜・川崎と町田･相模大野近辺以外の地方(？)は
敷0・礼0が当たり前になりつつある感じがします。
さすがにまだ広告料が1ヶ月超えるのは聞きせんけど・・・
by Oz... (2012-02-24 12:26)
札幌は、築古はファミリー物件でも広告費２ヶ月は当たり前ですね。
決まらないよりはいいのですが、収支を圧迫する要因となります。
by ワンワン (2012-02-24 21:33)
昔コジローさんにリフォームしてもらった
洒落た部屋が退去なのでしょうか？
築１０年以上だと色々と仕掛けを
しないと難しいですね。
私の物件もそうです。
by 金華山 (2012-02-26 16:21)
＞鉄平さん
お返事遅くなりました。築古はそういう気持ちで取り組むべきなのかもしれません。
うちは一応キャッシュフローは出ているので、とりあえずよしとします。
鉄平さんの行っているやり方、自分も条件を整えて挑戦したいものです。
by ひろ＊ (2012-02-26 23:38)
＞三河人さん
ある意味、札幌は時代の最先端を走っていると思います。
家賃下落も札幌から、広告料も札幌から。
・・・なんだかなあ。
by ひろ＊ (2012-02-26 23:40)
＞Oz...さん
秦野あたりとかは競争厳しそうだから、そういう話になっても
おかしくないような気はします。やっぱり札幌は時代の最先端。。。（笑）
by ひろ＊ (2012-02-27 01:11)
＞ワンワンさん
２ヶ月で済むファミリー物件っていいよなあ、と思っていました。
この発想自体が札幌に毒されているのかもしれません（苦笑）
by ひろ＊ (2012-02-27 01:12)
＞金華山さん
コジローさんにやってもらった部屋は、今回の退去予告４部屋の中には
含まれていません。うちの物件は築２０年以上なので、さらに工夫を
重ねていく必要があります。それを考えるのもまた楽しい、というところが
ないわけじゃないんですけどね。
by ひろ＊ (2012-02-27 01:17)