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「更新料は違法」に対抗する方法。 [不動産投資]

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更新料を取るのは違法である、という判例が出来てしまいました。裁判所の見解としては、

「目的や性質が明確でなく、賃料の補充などの合理的な根拠を見いだすことは困難」だそうです。

自分の所有している物件は札幌なので、そもそも更新料などという概念がないから影響はないのですが・・・

それでも、今後関東圏に物件を持とうとしている以上、プレッシャーのかかる判例です。

それでなくとも、敷金は東京ルールで返却しなくてはいけないし、家賃は滞納されてても追い出せないしと、

大家さんには不利がいっぱい。戦後の住宅不足の頃に出来た住人保護の考え方が、

時代にそぐわないものになっているとしか思えないのですが・・・

その辺は民主党政権に変わってどのようになっていくんでしょうね。



大家受難のこの時代、自衛の策として、定期借家契約を導入してみると良いかもしれません。

不良入居者は追い出せるので住人にとっての良い住環境の維持に貢献できる、

契約料の形で更新料も確保できる、といいことばかりです。

大家検定でおなじみJ-RECの理事である大友哲哉さんの「定期借家実務マスター講座DVD」が役に立つと思います。

過去記事でも紹介していますので、こちらも参考にどうぞ。



【2011/04/10 補足】

「敷金は東京ルールで返却しなくてはいけないし」のくだりについて、

上記の内容だけだと誤解を招く部分がありそうなので、加筆します。



敷金は適切なルールに則り、原状回復の為だけに利用する必要があります。

原状回復を行う範囲を超えて、オーナーが利用することは許されません。



これは当然のことですが、まだオーナーの方が力関係が強い時代においては

ちゃんと守られておらず、トラブルの元になっていました。

自分も退去時に敷金を返還してもらえず、その費用を畳→フローリングへの

張替えに使われたことがありますが、こういうことは当然NGです。



トラブルが増えたことをふまえ、「原状回復」の範囲を規定するために「東京ルール」が生まれました。

これにより、原状回復の範囲がしっかりと規定されたので、敷金変換に関する

トラブルは確実に減ったと思います。大家さんも敷金は返還するのが基本で、借りていた人が

通常の経年劣化以上に部屋を汚くしたり破損させたりした場合のみ、敷金から充当する。

個人的にはこれは良いことと思っています。



この記事の中で言いたかったことは、敷金の話ではありません。



今の賃貸契約というのは、非常に賃借人の立場が強いのです。

昔は大家の力が強かったのだから、そうやって消費者を保護する必要が

あったけど、今はしがないサラリーマンが大家になれる時代ですからね。

物件だってだぶつきますし、空室率も高い。需要過多になっています。



そういった現状であるにも関わらず、家賃を払わなくても追い出されない、

挙句、当初契約したときに契約書に明記してある更新料も違法と言われる。

なんとなく不平等な気がしませんか?



居酒屋で飲み代を払わなければ、捕まります。

アパートで家賃を払わなくても、捕まりません。



居酒屋でメニューにお通し代がかかることが書いてあるのに、お会計の時に

「お通しがあるなんて聞いてない!」とごねても、お通し代は払わなくてはいけません。

アパートの契約時に更新料がかかることが書いてあるのに、更新契約の際に

「更新料なんて違法だ!」とごねれば、更新料は払わなくて良くなります。



本当に消費者保護の観点が必要なのであれば、無銭飲食も当然許容されるべきだと思います。

そうでないなら、家賃や更新料を払わない人は逮捕されるべきです。

極端かもしれませんが、そういう不平等な環境に大家さんが置かれていることに対して

どのように自衛していくかを伝えたい記事なのです。

大家さんだって借金かかえてアパート建ててるんです。地主で左団扇ウハウハな人ばかりじゃないです。




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コメント 9

NO NAME

>敷金は東京ルールで返却しなくてはいけないし

当たり前だろボケ
by NO NAME (2009-09-02 18:14) 

ひろ*

まあそう熱くならずに(きっと見てないだろうけど)。

誤解を招く部分があったようなので、補足します。


敷金は適切なルールに則り、原状回復の為だけに利用する必要があります。

原状回復を行う範囲を超えて、オーナーが利用することは許されません。

これは当然のことですが、まだオーナーの方が力関係が強い時代においては

ちゃんと守られておらず、トラブルの元になっていました。

自分も退去時に敷金を返還してもらえず、その費用を畳→フローリングへの

張替えに使われたことがありますが、こういうことは当然NGです。


「原状回復」の範囲を規定するために「東京ルール」が生まれました。

これにより、原状回復の範囲がしっかりと規定されたので、敷金変換に関する

トラブルは確実に減ったと思います。個人的にはこれは良いことと思っています。


ただ、今の賃貸契約というのは、非常に賃借人の立場が強いのです。

昔は大家の力が強かったのだから、そうやって消費者を保護する必要が

あったけど、今はしがないサラリーマンが大家になれる時代ですからね。

物件だってだぶつきますし、空室率も高い。需要過多になっています。

そういった現状であるにも関わらず、家賃を払わなくても追い出されない、

更新料は違法と言われる。不平等ですよね。

大家受難の時代だと思いませんか?


というわけで、大家にとって不利な判断が下った事例として、敷金の件も

記事の中に含めてみた次第です。ご気分を害されたようであれば

申し訳ないです。


今後は匿名でのコメントではなく、お名前を入れた状態で建設的な議論が

出来れば嬉しいですね。ワタクシの考えがおかしいなら、そのように指摘を

してくれた方が、ワタクシ自身の勉強にもなりますし、コメントをくださった方が

不快な記事を見ることが経るかもしれません。その方が皆幸せだと思います。

今後は是非よろしくお願いします。
by ひろ* (2009-09-03 19:04) 

たけし

つまり、不良貸借人からの損失を善良な貸借人から回収しようということですか?

by たけし (2009-09-18 19:02) 

たけし

とはいえ、ひろさんはとても良さそうな大家さんですよね。

大家一般があなたのような善良な方ならここまで更新料も問題にならなかったかもしれませんね。
by たけし (2009-09-18 19:04) 

ひろ*

>たけしさん

コメント及びお褒めの言葉、ありがとうございます。

ワタクシ、果たして善良な大家と言えるのか、自分ではよくわかりませんが、

そう捉えていただいたことに対して感謝します。



善良な賃借人の方は、契約に則った形で想定どおりの金銭の授受があります。

不良賃借人の方からは、当初想定した金銭の授受はありません。

では、不良賃借人から取れなかった金銭を善良な賃借人から取れるか?

答えはNOです。単純に大家が機会損失として泣き寝入りするだけです。

善良な賃借人から余計にお金を取ったら、その人達はアパートを出て行ってしまいますから。



オーナーにとってだけでなく、入居者にとってもこれはよくないことです。

もしこれが「家賃を払わない」ではなく「夜中に騒ぐ」だったら?

夜中に騒ぐ不良入居者のせいで、他の善良な入居者は夜眠れません。

しかし、その不良入居者が自発的に出て行くと言わない限り、この人を追い出す術はありません。

それが今の普通借家契約なんです。

入居者に最良のサービスを提供したくても、それが出来ない環境です。



アパートなんて、今はいくらでも空室はありますから。

そんな時代になったのに、地主のほうが強かった頃の法律のままなのがよくないと思っています。

大家と入居者がフラットな関係になり、お互い幸せになれるのが一番良いのではないかと思っています。
by ひろ* (2009-09-20 07:59) 

花子

なんだこの泥棒の論理。ばーか。
by 花子 (2011-04-10 00:41) 

ひろ*

>花子さん

コメント欄まで含めてお読みいただいたうえで、まだ泥棒の理論だと

思われるようでしたら改めてコメントいただければと思います。

誤解を招く部分が多そうなので、この後記事は加筆修正しますね。

by ひろ* (2011-04-10 09:22) 

やすやす

ひろさんはいい大家さんですね、わたしも東京で古いマンションを会社形式で経営しています、今はまったく貸主苦難の時代ですね、大体今はマンションなんてだぶついていて借りて市場です、その上家賃は安くしないと借り手がつかない、敷金はよっぽど借り手が故意に設備を壊さない限り現状回復のためのお金なんて取れない(うちは大体いつも僅かなハウスクリーニング費用しかもらったことがないです)で、いくらきれいに使ってくれてもやっぽり壁紙や畳などは日焼けしてしまいますから新しくしないと次の借り手がつかない、まったくマンションなんか経営していて「これはわりのあう職業なのかな~?」と思ってしまいます。
by やすやす (2011-07-15 08:20) 

ひろ*

>やすやすさん

香辛料問題の判決が出たこともあり、この件、ちょうどホットな話題ですね。

2年も前の記事なので今より考え方が甘い部分がありお恥ずかしいですが・・・


>「これはわりのあう職業なのかな~?」と思ってしまいます。

おっしゃるとおりだと思います^^;

悪いものでもないけど、リスクをとる割にはどうなのかな?というのが正直なところですね。

by ひろ* (2011-07-15 18:40) 

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