運営に充てる資金が足りない。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。



さて、前回予告した問題点なのですが、タイトルを見れば一目瞭然という状態ですね（笑）

そう、運営に充てる予定だった資金が、当初想定以上に肥大化しているのです。

さらっと書いていられる理由は、１棟目も２棟目も（そんなに金額は大きくないけど）キャッシュフローが

出ているから。じゃあ何がショートしているかというと、２棟目を埋めるための広告料です。

一部屋１０万くらい出しているので、９部屋埋めるには９０万必要。さらにフリーレントもついてます。

当初の資金計画には当然入っていたのですが、フリーレントをここまで入れる予定がなかったのと

想定以上に修繕が多くなってしまったのとが重なり、運営に充てる資金が計画を上回ってしまいました。

１棟目の退去があって、そこのバリューアップにお金を使ってしまったことも理由のひとつになると思います。



考えられる選択肢は２つ。

ここでいったん募集を止めてキャッシュを蓄えてから再度募集するか？

それとも借り入れを起こすか？

埋まればキャッシュが入るのは明らかなので、借り入れが可能であれば借りるべきだと思います。

どうせ借りるなら、１棟目の外壁塗装などの大規模修繕もやってしまいたいなという気持ちもあり・・・

とりあえず日本政策金融公庫に電話してみたのですが、

「対象物件が札幌の場合は、札幌の支店での面談が原則です」という困った回答。

まああくまで原則なので、担当者によってはケースバイケースで考えてもらえるかもしれないという話なので

近日中に見積を持って公庫に行ってみようかと思っています。

日本政策金融公庫　完全攻略レポートにもリフォームで借りた人の事例が出ていました。

でも広告費という形で借りるのは認められるのかしら？

借りられなかったら募集停止かな（笑）

せっかくいい回転で来ているので、できれば止めたくないんですけどねぇ。

実際に予定額をオーバーするまでに１～２ヶ月の時間があるので、その間に方針を検討します。



これから物件購入を考えている方・・・

現段階で最低限回せる物件だったり、他の物件のキャッシュフローを充てることができたり

そういうプラス要因がない状態でこの手の案件に望むのは個人的にはおすすめしません。

「運営力のない大家から空室の多い物件を安く買って再生」

なんて軽いノリでサラリーマン大家向けの本に書いてあったりしますけど、

それを真に受けて再生案件に気軽に手を出すと手痛いしっぺ返しがある可能性大ですよ。

長期にわたって空室なので、配管など思わぬところに修繕が必要になることも多いです。



↓ポチッとしていただければ嬉しいです

不動産投資の健美家

タグ：不動産投資 資金繰り 日本政策金融公庫

コメント 8

資金が無いので、募集を止めるという事態は避けたいですね。

空間を時間貸しする商売ですから、逸失利益は回復しませんので。

金融機関にとって、電話と直面談は、意味合いか゛違いますので、ぜひ直接行ってみてください^^



by ジェービル (2010-07-17 10:22) 

ひろさん、貴重な体験談を教えていただきありがとうございます。

やってみなければわからない様々なリスクが含まれているということですね。　ポチっとしました！


by 母ウッチー (2010-07-17 10:24) 

日本政策金融公庫近所で大丈夫だと思います（たぶん汗）

私も言われましたが、相手側（東京）に電話するとお近くで大丈夫ですからと言われその場で地元支店に戻った経験があります


再生＝資金が潤沢か、融資がバンバン引ける人であれば面白いと思いま　　　　す（私は良く妄想しますが）
　　　　
ジュービル様と親しいんですね
ほとんど存在が神ですからね羨ましいです

by ギリギリ大家 (2010-07-17 14:32) 

＞ジェービルさん

そうですね、実際にまずは当たってみます。

外壁塗装など必要と思っていたバリューアップを全て行うパターンと

そういう類のことは行わず、今回必要な最小限だけ借りるパターンと

２種類のパターンを提示してみようと思います。

by ひろ＊ (2010-07-19 08:49) 

＞母ウッチーさん

さすがに「予定より資金使っちゃいました！テヘ☆」とか書くのは

恥ずかしいなーと思って、記事にするか悩んだんですけどね～。

そうやって言ってくださる人がいてよかったです。

恥をさらした甲斐がありました！

ぽちっとしてくれてありがとうございます。

by ひろ＊ (2010-07-19 08:52) 

＞ギリギリ大家さん

情報ありがとうございます！

地元で何とかなるなら、ついでに外壁塗装の分も借りちゃいたい。。。

でもそれをやるとますます利回り下がっちゃいますけどね（汗）

再生案件は自分の体力とお財布の体力が必要ですから。。。

自分の体力は問題ないんですけど、お財布はまだまだ貧弱。

まーキャッシュフロー出ているので、今の札幌を片付けたら

次は関東で再生案件やりたいです（性懲りもなく）

ジェービルさんとは飲み屋で知り合い３ヶ月くらいですけど

色々と縁あって仲良くさせてもらっています。

セミナー講師も勤めるスーパー大家さんですもんね。

冷静に考えるとすごいことだし、ありがたい話です。

ジェービルさんは築古組の幹事でしたっけ。顔が広いですよね～。

by ひろ＊ (2010-07-19 08:57) 

こうしてカキコミを見ると
共通点が・・・・・

全員しょぼくれんメンバーですね

もしかしてひろ＊様も隠れしょぼくれん


by ギリギリ大家 (2010-07-19 10:45) 

＞ギリギリ大家さん

そうです、隠れしょぼくれんなんです！

・・・すいません嘘です。特に業界団体には所属しておりません。

あ、ジェービルさんの東京大家の会には入会しているので

正確に言えばそこが所属かも。

by ひろ＊ (2010-07-20 08:55)