地方プレミアム投資術の伊藤ほうせいさんに質問してみた。

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以前購入した記事を書いた地方プレミアム投資術。

購入したときの記事

ひととおり聞いた後の感想の記事



地方プレミアム投資術の特典の中に

「伊藤ほうせいさんに３回までメールで質問できる」という権利があります。

１回使ってみたのですが、かなり丁寧な返答のメールが返ってきました。

これは素晴らしいなと思ったので、ブログに転載していいかほうせいさんに確認したところ

ＯＫとのお返事をいただいたので、ちょいと貼り付けてみようかと思います。

（お金周りの情報と金融機関名だけはこちらで伏字にしました）


---こちらから投げたメール---


伊藤ほうせい様

地方プレミアム投資術を購入したひろ＊と申します。
このたびは有益な教材を提供いただき、ありがとうございます。
自分は札幌で投資しているのですが、妻の実家が仙台市なので
仙台や郡山での物件購入も視野にいれておりました。
有益な情報が得られたことに感謝します。

ところで、もし差し支えなければ、融資を受けている金融機関様の
お名前を教えて頂けませんでしょうか。
教材に名前が出ていた金融機関以外に、△△△△などでも
借り入れを行っているようなことを仰っておりましたので
アプローチした金融機関や脈がありそうな金融機関なども含め
アドバイスいただければと思っております。

札幌で購入した物件が（満室になれば）利回り１５％と１８％くらいで回るので
今後は不動産賃貸業者として融資付けを狙っていこうと思っております。
（今年はまず満室にすることが第一なので動けそうにないですが）
その際の参考とさせて頂ければと思いますので、是非よろしくお願い致します。

投資家けーちゃんのアフィリエイトリンクから購入しましたので
９月４日のセミナーにも参加させて頂きます。
また、役立つ教材でしたので、自分のブログでも
宣伝をさせていただこうと思っています。


---ほうせいさんの返答---


お世話になっております。
本セミナーをご購入いただきまして、誠に有難うございます。
また、ブログの方も拝見させていただきました。
ご紹介してくださいまして有難うございます。
（また、できれば引き続きアフィリエイトも宜しくお願い致しますm(_ _)m）

ところで、ご質問にありました、融資先の金融機関は以下になります。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

xxxx万円　茨城県　RCマンション　利回り21％
⇒○○○○銀行　融資期間20年、金利3.5％　5年固定

xxxxx万円　福島県　RCマンション　利回り17％
⇒●●●銀行　融資期間25年、金利4.1％　変動（借り入れ当初は4.5％でした）

xxxx万円　埼玉県　軽量鉄骨　利回り13％
⇒●●●銀行　融資期間20年　金利4.5％　変動

xxxx万円　福島県　RCマンション　利回り27％
⇒△△△△　融資期間10年　金利1.95％　5年固定

xxxxx万円　福島県　RCマンション　利回り20％
⇒◎◎銀行　融資期間20年　金利2.875％　変動



＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


ひろ＊様は難易度の高い札幌にお持ちのようですが、利回りが高いのでいい投資になっていることが推測されます。


今後も不動産を買っていく、というのであれば、まず保有物件の入居率を90％以上にしてください。
また、ひろ＊様の融資金額と世帯年収が分からないのですが、●●●で融資の空き枠があるのであれば、ひとまず
●●●の枠を使い切ることを優先してください。なんだかんだ言っても、●●●は使いやすい銀行です。


その次に、△△△△の仙台支店、または札幌支店を融資候補として狙うのがいいと思われます。
ただ、△△△△は融資期間が10～15年と短いので、利回り20％以上の物件でないとCFがしんどいです。
また、私がお世話になっている仙台支店ではCAPEX（修繕費）の計算方法として再建築価格の2％/年で
計算しますので、建物の大きなファミリー物件よりも単身者向け物件の方が審査を通しやすいと思います。

（その他、東北、札幌を狙うのであれば、□□□□□、■■■■■■■、◆◆◆、などのノンバンクにも一度ご相談されてもいいと思います。）

△△△△と付き合いができると、他の金融機関さんの評価も高くなりますので、
その次のステップとしては、「『将来、妻の実家に帰る』と言い張って、仙台の地銀を狙う」、
「『将来的に札幌メインで賃貸業を拡大していく。札幌に移住する』と言い張って、北海道の地銀を使う」などを検討されるといいと思います。
このステージになってくると、住民票を移したりされてる方もいらっしゃいます。


今まで他の方のご質問でも融資の話が多いので、9月4日のセミナーは主に銀行融資攻略について
私の体験談を中心としたノウハウをお話したいと思っております。

9月4日お会いできるのを楽しみにしております。

また、なにかご質問がありましたらお気軽にメールしてください。
最後になりましたが、ひろ＊さまの不動産投資のご成功をお祈りしております。
今後ともよろしくお願いいたします。



---



やたら丁寧です。

融資を受けた金融機関名だけわかればいいやと思っていたのですが、その期待を超えています。

断片的な情報しか出していないのに、その中で類推できる内容から今後の融資戦略を

提示してくれるとまでは思っていませんでした。ありがたい限りです。



この質疑応答の特典、３回までという話なのですが・・・

ほうせいさん、回数はカウントしていないという噂です（みんなには言っちゃダメだよ！）。

今のうちに購入して、今のうちに質問をガンガン投げちゃうといいのではないかと。

ほうせいさん本人はめちゃめちゃ腰が低くて感じのいい方なので、きっと許してくれると思います（笑）



---

※2011/01/06補足

　特典３のメールサポートが廃止されるようですので、ご留意ください。

---



あと、某有名投資家さんが

「地方プレミアム投資術の融資戦略は属性のいい人にしかできない」

という話を書かれていましたが、そこは確かに事実かもしれません。

最初に使う銀行がアパートローンをやっているところを想定されていますので、

ある程度の給与収入がないと厳しいと思います。ただ、現金で既に購入されている人なら

そのステージをすっ飛ばして第二段階に入っていけるのではないかと考えます。

自己資金で地方の格安高利回りの安いアパートとか購入できれば・・・などと考えます。



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タグ：不動産投資 地方プレミアム投資術 情報商材 特典 融資

コメント 2

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勉強になります

私も移住すると言ってみます


by ギリギリ大家 (2010-09-16 10:38) 

＞ギリギリ大家さん

ぽちありがとうございますー。

ていうか、ギリギリ大家さんレベルの方は買う必要ないです（笑）

東京に住民票移します？

by ひろ＊ (2010-09-16 12:13)