築古マンションの検討。

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昨日は、以前業者さんから案内された新松戸の物件の詳細資料があがってきたということで

早速お話を聞きにいってきました。



昭和６３年築の重鉄で２ＤＫの間取りの物件。

売主さんの売却理由は、高齢になったのと修繕の費用がかさむようになってきたので

そろそろ手放して数を減らしたいとのことです（いっぱい持っている方みたい）。

売出価格はまだ正式には決めていないようです。



そしてこの物件には農協の根抵当権がついており、それが外れれば価格にこだわらない模様。

手放せるなら、最悪の場合は利益が出なくても仕方ないということを言っているようです。

余談ですが、売主様の希望売却価格と、私の最低でもこのラインでと思っている購入検討価格は

1500万の開きがあるそうです。しかし売主様の価格だと利回り10%にも満たないので

おそらく厳しいのではないかと不動産業者様は伝えているとか。



問題はその農協。

「正直、いくらで根抵当がはずせるか予想がつきません」という話。

農協側がいくらなら根抵当権をはずすということを明確に言ってこないらしいです。

大人同士の腹の探りあいですね。

ですので、取り組んだところでハズレに終わる可能性はあります。



不動産業者様には

「いくつかの金融機関に持ち込んでみて、その中で出た価格を上限としてぶつけます。

　それで農協がダメと言うなら仕方がないですね。」

という話をして、了承を頂きました。



駅から１２分くらいとはいえ、場所は新松戸の中では人気の高いエリア。

前面道路も広く、将来は分割して戸建用地としての出口も見えやすいです。

隣はドラッグストアで、学校も近いことからファミリー向けの需要はあるでしょう。

また、新松戸は住人の街づくりに対する意識が高く、消費者金融や風俗などがほぼゼロです。

大学もあるし、駅もターミナルでたくさんの電車が乗り入れているので、街としての魅力はあります。

建物も洗濯パンが外にあってエアコンがないにも関わらず、しっかり決まっています。

家賃を安くして募集しているから需要が見込めるらしく、退去ごとに少しずつバリューアップすれば

もっと家賃をあげることも可能と不動産業者さんは言っていました。



積算は充分に出る（と言っても想定売価をちょっと上回るくらい）のと、

現状家賃を妥当な額にひきなおした状態でも（想定購入価格に対して）利回り11%程度が

確保できるので、もし交渉がうまくいけば考えても良い物件かなと思っています。

本当は、将来の家賃下落のことを考えると、12%になるくらいで仕込みたいんですけどね。



売出価格がない物件。

根抵当権がついている物件。





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タグ：不動産投資 新松戸 根抵当権

コメント 4

築２３年目ですね。うちの旗艦と同い年。
大規模修繕（シール打直し・屋上防水・外装・他）が、未であれば
その費用（あと数年以内に必須だと思います。）も折り込んで、
仕込まれるのが、良いかと思います。
by アッキー (2010-11-08 15:17) 

希望の利回りで買えると良い
ですね！
狙いは関東でしょうか？
Wポチポチッと！
by 埼玉スワローズ (2010-11-09 08:06) 

＞アッキーさん

外壁の一部が落下して、そこだけ修繕したという話をされていたから

おそらく大規模修繕には対応しきれていないのではないかと思います。

無理に買う必要はないと思っているので、そこも考慮して指値を入れて

やってみたいと思います。アドバイスありがとうございます。

今回の話は、自分が銀行からどのように評価されているかを諮りたい、

という側面もあるので、高値掴みをしないように気をつけて動きます。

by ひろ＊ (2010-11-09 08:10) 

＞埼玉スワローズさん

今回は千葉県での検討です。

松戸あたりだと本当は１２％以上ほしいところですが、ファミリー向けなので

そこまで交渉するのもけっこうきついかなと＾＾；

とはいえ、安く買えるように色々やってみたいと思います！


追伸

メール返信できてなくてすいません・・・

協定の件はＯＫですので、あとで返事します。

by ひろ＊ (2010-11-09 08:17)