不動産投資で自己破産続出のXデー近し？

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現在２３位です。やっとHTMLの怪奇現象が修正されました。けどまだ一部おかしい・・・。

そして狼旅団さんがセミナー講師をやるということで、超楽しみです。

さっき申し込んだけど、今狼さんのブログ見たら昨日の夜の段階で残席１０以下ということで

もう手遅れかも・・・orz

みんなでここを押すのだ（狼さんとは関係ありません）→



Facebookで興味深い記事がシェアされていたので、拝読いたしました。

「不動産投資で自己破産続出のXデー近し？」ということで、なかなか刺激的な表題です。

各論では「？」と思うところがないわけではないですが、総論としては的を射た話と思いました。



以下、気になったポイントを。斜めの文字は引用です。



不動産投資のキャッシュフローは、誰でも初年度が最も儲かる。しかし、いずれマイナスになり、ローン返済に困るようになる。売りたくてもローン元本を上回らなければ売れない。



長期的なシミュレーションをしないとこうなる可能性は高いと思います。

家賃は下落トレンド、ローンは元利均等だから最後まで同じ金額の支払い。そりゃCF減りますよ。

だからこそ、購入段階である程度家賃下落を織り込んだシミュレーションを行うことが必要です。

そして長すぎない期間でローンを組む。３０年で利回り９％でキャッシュフローを出してたりすると

ここで記載されているようなパターンに陥る可能性は高いのではないかと思います。

２０年で利回り１２％くらいあれば、ここまでの状況にはならないかと。



地主は土地代が無い分だけ、建物代だけの投資で不動産収益が得られる。利回り＝賃料収入÷投資額なので、投資額が安く済む。このため、賃料を値下げする体力がある。リーマンショック前後の市況悪化時の地方市場では個人オーナーが値下げを断行して、土地購入から投資した投資家の首が締まった市場もある。



体力があると言う点は仰る通り。ただ、土地を持っているのに利回り８％くらいで大○建託とかで

建てちゃってる地主さんだと、そこまで値下げする余力もないような気はしますが・・・。

そんな地主さんばかりではない地域もあるということなのだと思います。地主さんの実態を

存じ上げないので、そんなに深くはつっこめません。



どこの市場が「首が絞まった」のか、できれば明記いただきたいところです。



実態は、儲けている個人は結局のところ全体の3％程度に落ち着くだろうと想像する。その他は、トントンか、マイナスと言ったところだろう。



ここはどのような論拠で３％と定義したかをもう少し知りたかったです。体感的なものかしら？



大事なことは、当初に利回りがほぼ決まっていて、表面利回り10％が謳われる実質利回りは3％程であるという現実だ。



これももう少し数字を深掘りしてほしいところです。どのような根拠で実質利回りは３％くらいに

落ち着くという話になるのか、知りたいです。ただ、体感的にはそんなもんかなあという気も。

そして札幌のように経費率が高い地域だと、これよりさらに実質利回りは落ちると思います。

実際、自分も１０年後のキャッシュフローがどれだけ残るのかという不安を持っています。

それでもその頃には残債は半減しているので、そこで売ればある程度の利益は出ると思いますが。

発想が甘い！？＾＾；



不動産投資家は経営者でもある。以下の経営判断ができなければやめておいた方がいい。業者に丸投げすればカモにされるだけだ。リーシング（入居者探し）・入居者審査・キャッシュフローシミュレーション・売却時期・ローン返済方法・リフォーム・長期修繕の必要性・現状回復コストの最適化・仲介業者への広告手数料設定・税制改定への対処など。


確かにそうかもしれません。丸投げせずに、ある程度自分で方針を打ち出して、それに対して

アドバイスを貰うような形でやっていかないと、利益の最大化は見込めないでしょう。



自称成功している人も怪しい。自己顕示欲なら、まだ可愛いものだが、なぜ高利回り商品の取り合いの市場で競争相手を増やす必要があろうか。そう思いたくはないが、自分が持っているババを引かせる相手を探しているのかもしれないと勘繰りたくなる。



わはは。まあそういう見解もあるかもしれません。個人で成功者としてメジャーになっている人の

お財布の中身まではわかりませんが、別に人前に出ていかなくても成功して悠々としている人は

いますからね。



全４回のコラムということなので、まずは数値での話がなかったということなのかもしれませんが

もう少し数値的な考察がほしかったかなという感想を持ちました。とはいえ、不動産を持てば

それだけで成功だと思っている人が少なくないこの風潮で、不動産投資本では聞くことができない

ネガティブな意見を発信したということには意味があると思います。

総論としては、勉強としたり熟考したりせずに不動産投資をすれば、この記事を書いた方の考える

未来に行きつく可能性は高いと感じます。物件を選ぶ段階でそこは決まってくると思います。



たぶん、この記事を見て「そんなことはない！不動産は儲かる！」と反論する方もいるでしょう。

市場にあふれる情報も、情報源が同じでも発信者が変われば情報の内容は変わります。

それは、発信する人にもその人なりのポジションがあるからです。ポジションに沿った視点で

情報をフィルタリングして発信するのはある意味当然と言えるでしょう。

（そういう意味では、この著者にもポジションはあることと推察されます）



あらゆる情報を吸収して、自分なりに納得のいく結論を出すことも経営判断の一つだと思います。

まだ物件を持っていない方は、その辺も念頭に置きながら進めていくと良いかもしれません。

決して安い金額のかいものじゃないわけですから、肯定意見も否定意見も全て冷静に消化して

自己責任で不動産投資の舞台にあがるべきだと思います。



前にちらっと聞いたのですが、こういうネガティブ系の話が不動産投資本に出てこないのは、

編集者が「売れないから書かせない」からだと聞いたことがあります。ソーシャルメディアでは

そういう情報もポンポンと出てくるので、すごい時代になったものだと思います。

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タグ：自己破産 不動産投資 考察