今度こそ買付が通りました（仙台物件）。

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仙台の物件の売主様を何とか口説き落とすために、頑張って書いた手紙。この手紙、有効？

それを聞くために昨日の昼休みの間に仲介業者さんに電話をしました。



「実は、手紙を出す前に売主の身内の方の説得に何とか成功しました！」



え・・・？もう通ってるの！？



話を詳しく聞くと、どうやら今週は仲介業者さんが火曜日と水曜日が定休日になるので、

お休みに入る前に決着をつけたいと考え、月曜の夜に説得をしに行ってくれたようなのです。

２時間の激闘の末、どうにかこうにか身内の方を説得されたということでした。本当はすぐに

連絡したかったけど、夜も遅くなっちゃったので直帰してしまい、連絡できずにいたとのこと。



いやー、手紙とかいろいろ考えたの、完璧に無駄でした！（笑）

でもこういう無駄なら大歓迎です。これで今度こそ仙台物件の買付は確定！あとは価格の面ではなく

売却いただくタイミングの調整だけです。オーナーズルームに住んでいる売主さんが出ていくまで

引き渡しできないような雰囲気の文言がマイソクに書いてあったので、そこは賃貸借契約を結んで

のんびり探してもらえるようにして、早々に引き渡してもらうようにしたいところです。

物件全体の中でも家賃の比率が大きいファミリー間取りが空室なのと入居済みなのとでは、

銀行さんの審査も変わりますので、その辺の交渉も依頼しました。



・・・というわけで、銀行と言うキーワードが出てきたところで、次は融資を考える必要があります。

しかしこれがまたハードルが高い・・・。サラリーマンの属性があれば、某イケイケで有名な

地銀さんはおそらく審査の対象にしてくれると思いますが、それ以外はどこに当たれば！？



札幌での経験からすると、たぶんどこの銀行も「地元に住んでない人はちょっと・・・」と

言うに違いありません。じゃあその状況を打開するにはどうしたらいいか。答えは法人にあり。

仙台市内に法人を作り、その法人が融資を受ける形にすれば良いってとこです。



縁もゆかりもない場所だと、法人を作っても「運営の実態となる人は東京に住んでいるからダメ」

と言われるのがオチだと思います。しかし、私個人の特殊事情ですが仙台の場合は義理の両親が

いまでも市内に住んでいます。法人の住所は実家にして、役員もしくは代表取締役として両親に

入ってもらい、管理業務をやってもらうことで地元の企業に見えないだろうかと企んでいます。

そして会社で物件を購入すれば、個人の与信はまだ残っていることになります。素晴らしい！



しかしこの作戦、難点もあります。代表取締役は基本的に物件の連帯保証人になってもらう必要が。

破産はしないだろうと言う物件を選んで購入しているつもりですが、それでも万が一のことが

あった際に、義理の両親を思いっきり巻き込んでしまうことになります。うーん、それはちょっと。

代表には私もしくは嫁ちゃんが就任して、両親は平取にしておくか？融資の選択肢は狭まるけど。



いずれにせよ、買付が確定したので、義理の両親の協力が得られるか確認しなくてはなりません。

早速電話して買付が通ったことを報告し、融資の選択肢を広げる為に法人の役員になってほしい事を

お願いしたところ、ノリノリで快諾してくれました。さらに「掃除とかしてもいいわよ」と言ってくれたので

管理業務全般もお任せすることにしました。これでこの物件は自主管理確定です。



融資の話をしたら「地元の銀行がいいに決まってるじゃない」「○○銀行の口座持ってるから

そこが便利でいいんだけど・・・」などと難しいリクエストを連発してきます（苦笑）

代表取締役になって、連帯保証人になって貰えるならそういう銀行にも融資の打診が出来ますと

ぼそっと言ってみました。借金と連帯保証人だけは絶対NGと子供に教えてきた両親だから、

さすがにこれは無理だろうなーと思ったのですが・・・



「どうせ老い先短いんだから連帯保証人くらいいいわよ～」



え、なんですかこの軽いノリ・・・なんか逆に不安になってきました（汗）

うまくやるに違いないと信頼して貰えているのが嬉しい反面、責任の重大さをひしひしと感じます。



両親は仙台市内に残債のない自宅があります。そういう人が代表で入っているということは、

個人の資産があるから安全な貸出先だという風に銀行員さんがとらえてくれる可能性が高まります。

実績がない新設法人であっても、個人での業歴は３年ありますので、そちらを見てもらえれば・・・

もしかしたらこれは地元の銀行で融資を引くこともできるかもしれません。



法人で物件を取得できれば、両親には役員報酬と言う形でお金を渡すことができます。

自主管理にすれば、管理会社さんに支払う予定だったお金を両親の給料に回すことができます。

年金生活の両親の副収入になるし、管理業務全般をやってもらえば頭も使うからボケ防止にも。

しかも場所のいい物件なので、将来自分で住むことだって考えられます。

利回りは札幌の物件ほど高くはないけど、広告料などの経費がないのでそれなりにいけるはず。



というわけで、両親の同意が取れたので法人を作る手続きを開始します。

２年前くらいに不動産関係で知り合ったすみだ法務行政書士事務所の宮本代表に早速電話。

去年は浅草での新年会以来全然お会いできていなかったんですが、相談にのってくれました。



融資を引くなら資本金はある程度の額にした方がいいとか、遠隔地での法人設立をするにあたって

株式会社だと行政書士が現地に行かなくてはならないから、業務内容を考えれば今回は合同会社で

充分なのではないか（その裏には、私が仙台以外にも法人を作る計画があるというのもあります）

とか、定款もヒアリングの上でたたき台を持ってくるので、それを銀行に見せて判断して貰えば

いいのではないかとか・・・。色々アドバイスいただきました。



すみだ法務行政書士事務所で対応するなら、法人は１日あれば設立可能とのこと。スピードが

売りなんだそうです。今回も融資の関係であまりのんびりしていられないので、宮本さんに

そのまま法人設立の手続きをお願いすることにしました。来週打ち合わせです。



東京の新築借地建売アパートも片付いていないのに、またまた忙しくなりそうです！

大丈夫なように動いているつもりだけど、本当に大丈夫なのだろうかと少々心配＾＾；

まあでも行けるときに行くしかありませんので、今回は突っ走ります！

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タグ：不動産投資 仙台 オーナーズルーム 法人 融資 行政書士

コメント 10

おおぉ～、スゴイ、スゴイッ！
ノリノリですねぇ～
おめでとうございますっ！

理解のあるご両親ですばらしいっ！
というか、やっぱりあの奥様スバらしいっ！！！



ん？(笑)
by Oz... (2012-01-20 09:06) 

素晴らしい！これで晴れて仙台大家ですね。
おめでとうございます。

しかも、奥様のご両親の賛同も得て、ファミリービジネスっぽくなったし、
言うことなしですね。

好立地だそうですが、場所はどの辺ですか？
おそらく、仙台駅の西、北仙台駅の南で、平地部分とは思いますが・・・
by Manachan (2012-01-20 16:56) 

ども、こんにちは。

仙台は、ワタシの嫁の実家でもあり、親しみがあります^^

銀行さんとの協議もうまく進むとよいですね。

ワタシも思うところあって、将来は法人化を検討していたところです。
文中にあった「すみだ法務行政書士事務所」のホームページを検索しましたが、業務内容も報酬もリンクしていないみたい。

法人設立には、どれくらいの費用がかかるのでしょうね。

株式会社だと自分で登記しても４５万円くらいかかると伺っています。

その他の法人形態（合同会社とか）も勉強してみないといかんと思った次第です。
by むらさん (2012-01-20 17:05) 

ご理解のある親御さんでよかったですね！
融資の幅も広がります。
仙台が第二の投資先ですね～
by ワンワン (2012-01-20 20:21) 

＞Oz...さん

ありがとうございます！しかし貴様にうちの嫁はやらんっ！

セクハラ大王め！

by ひろ＊ (2012-01-21 00:29) 

＞Manachanさん

まだ融資が確定していないので、安心はできません・・・＾＾；

でも今回は借地のように物件評価が厳しいものではないので、

融資いただける可能性は比較的高いのではないかと期待しています。

ファミリービジネスにうまく育てられるように頑張りたいと思います。


物件の場所・・・予想されている場所は本気でいいとこなので買えません（笑）

仙台駅の東側です。詳しいことはFBでメッセージしますね。

by ひろ＊ (2012-01-21 00:33) 

＞むらさんさん

家庭円満になる不動産投資を目指して頑張ります。

すみだ法務行政書士事務所のサイト、何もないんですよ・・・

どうみても作りかけなんです。だからリンクしませんでした。

あとでアメブロのメッセージ送ります！

by ひろ＊ (2012-01-21 00:36) 

＞ワンワンさん

その前に東京が第二の投資先になることが確定しました！

入居者様がお亡くなりになった時は今年はきついなあと思っていましたが

購入の方はかなり順調です。詳細は明日のブログにて！

by ひろ＊ (2012-01-21 00:40) 

おめでとうございます

仙台の両親が代表社員、代表取締役となれば
両親のどちらかが債務者ですね

私のところはかみさんが代表（債務者）
私が連帯保証人になる予定です
（実質的には私がオーナーですから）

かみさんの承諾を得るのに少しかかりました（笑）
今までの連帯保証人の金額の方が当然多いのですが・・・
何で？・・・と思っていましたが
債務者になるのが怖いのと
法人にしたら看板出すと思っていたみたいで
融資受ける前に話し合わないといけないと思っています

私まだ合同会社か株式会社かで悩み中です
銀行から融資を受けるなら株式会社と思います
私の場合
当分政府系を利用しようと思っていて
政府系の場合
合同会社でも法人格ですので問題ないんですよね

私が代表になれるなら
株式会社にするのですが
代表取締役　ポンキュー
事業継承も株式会社の方が楽
と最近悩み中・・・




by ポンキュー (2012-01-22 21:42) 

＞ポンキューさん

そうです。義理の母親を代表社員にする予定なので、連帯債務者となります。

私も連帯保証人に入るつもりです。銀行さんが入らなくていいと言うなら入りませんが＾＾；


こちらは仙台に関してはとりあえず合同会社にするつもりです。

とりあえず初期費用を抑えます。必要があれば株式会社成りすればいいだろうと軽く考えています。

札幌か東京にいずれ法人を作った際には株式かもしれません。


法人に関してはまだ知識がないので、今後勉強しながら最適な形態を考える予定です。

by ひろ＊ (2012-01-22 23:52)