セミナーのダブルヘッダー（後編）。

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前回の続き。



ホリエモンセミナーが思いのほか早く終わったので、急いで代々木から銀座に移動。

シーエフネッツの猪俣淳さんの出版記念セミナーです。

今回のセミナーは本でフォローしきれなかった内容の補講のような位置づけ、とのことでした。





誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 ／ 猪俣淳


時間が一時間半しかなかったので、ちょっと駆け足になってしまったかな・・・という感があったのは残念。

まぁ無料ですし、あまり贅沢は言えません。

いつでも出口を取れるような形で考えないといけないというところを強調されておりました。

確かに、田舎物件だとその辺が厳しい戦いになってしまうんですよねえ。

今持っている札幌物件、もし出口を取ろうとしたら、たぶん建物を壊すのが一番確実ですし。

宅地として建売業者に売ってしまう。

アパートとして売ろうとすると、かなり妥協せざるを得ません。

ただ、抵当権のついている建物をそう簡単に壊せるのか？というところがよくわからない。



・・・しまった、セミナーの話と関係なくなってる。



セミナーのあとは懇親会に参加しました。

懇親会と名のつくものには基本的に参加して、投資について色々と話をしたいお年頃なのです。

たまたま猪俣さんの近所に座ることが出来たので、自分の置かれた状況にいたらどうするか聞いてみました。

一棟ものを買うには頭金が足りずにローンが引けない状態の場合どうするか？

それに対する猪俣さんの回答は、超一等地の区分を購入するということでした。

今は池袋駅徒歩３分とか新宿駅徒歩５分のワンルームで６００万とか、そんな価格帯だから

その辺を頭金２～３室買ってしまうのが良いのでは？と。

築古であっても、力のある駅の駅近は築年数が古いものが多く、多少古くても価格が変動しないそうです。

港区などは半分以上が旧耐震設計だとか。。。

だから、出口に関してもそんなに心配する必要はないという話でした。

なるほど、と思ってはみたものの、やっぱりワンルーム区分は気が進まない（苦笑）




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タグ：不動産投資 セミナー 猪俣淳 シーエフネッツ 出口戦略

コメント 4

ひろ＊さん、こんばんは。
そうですよね～。せめて区分でもファミリータイプは死守したいのですが
実際問題、単身世帯は増えてるわけだし、
懇親会では区分の方がリスクが小さいという意見もでたりして。。。
少々、困惑しております。　＾＾；；
by MaruGoose (2009-12-25 15:10) 

なるほどですね

たぶん市場価格の６～７掛け位で購入出来るんでしょうね
古いマンションを買い進めて４/５以上になったら建て直し（実際にやってい
る人知っています）
容積が余っているマンションであれば買い進める価値ありますもんね
ただ区分は自分でコントロール出来ないので上級という気はしますが

アパートを土地で売るとしたら
建物付きで販売すれば良いかなと
更地分譲は難しいと

しかし
建物を壊す
入居者退去ですよね
退去させるの大変だと思いますが
退去費用かかりますし期間も
たった１人の入居者のために壊せず返済だけは残る
その状態が続いても耐えられるか
体力勝負でしょうか
それを見越して
定期借家契約にに徐々に入れ替えていくか
その場合家賃下がる可能性が高いですが

退去は大変
そのためアパートが建っているだけで安くなる
都内は特にそうですね

石渡さんの話がまさにこれ
建物が建っているから土地値以下
あと面積が大きい場合分譲にお金がかかるため
路線価の半値位の可能性もありますが

収益物件で売れるうちに売るが正解という気がします
（ある程度の損であれば仕方ないかなと考え一つですが）


私今
お金が無いから新築するか
少し無理して中古物件を購入か
繰上げ返済に資金を回して建て直しに備えるか
悩み中です







by ギリギリ大家 (2009-12-25 20:36) 

＞MaruGooseさん

１Ｒ区分の場合、出口が投資家への売却しかないのが難点ですね。

ファミリーの場合は、実需相手の出口が取れますから、そこはメリットです。

ただ、修繕などの面ではファミリーのほうが経費はかかりますので

１Ｒのほうが投資に対する効率は高い気がします。

売却時の価格がそれほど落ちなくて、入居率が高いのであれば

１Ｒでもファミリーでもありなのかもしれませんね。

そうは言いながらも、自分はやっぱり一棟派です。
by ひろ＊ (2009-12-26 15:31) 

＞ギリギリ大家さん

いつもためになる話をありがとうございます。

古いマンションを買いなおして建て直し、話は聞きますね。

しかしそんな資金力はとてもありません（苦笑）

自分も区分はコントロールできない部分が多いので

上級者向けかなという印象があります。

「管理を買う」と言っても、その管理会社もいつまであるかわかりませんし。



建物を壊して売却という話、簡単にいかないのはわかっています。

そこに住んでいる人がいるわけですからね。

退去にかかる経費も見込んでおかないとです。

そういう手間を嫌がる人がいるから、路線価以下で買えるアパートがある、と。

自分も石渡さんの手法は参考にしています。

下手にレバレッジ利かせて、おおきな一棟ものを持つのは怖いです。

小ぶりで修繕費もたかが知れているアパートのほうが気楽です。

分散投資にもなりますしね。



ギリギリ大家さん、ギリギリと言いながら絶対成功していますよね。

知識も豊富だし、物事を多面的に捉えて考えられるし。

見習いたいです。
by ひろ＊ (2009-12-26 15:38)