募集条件の変更（その２）。

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二棟目の募集条件を改革することにしました。

家賃体系の変更と広告費などの入居に関する条件の変更の２本立てです。

昨日の記事で最初に自分で考えたことを書きましたが、今日はそこからさらに一歩踏み込んだプランへ！

（アドバイスいただいた皆様に感謝）



そのプランとは・・・よりシンプルでわかりやすいプラン。

諸経費も含めて家賃に一本化してしまう、というやり方です。



仮に、家賃50000円、管理費3000円、水道代2000円、町内会費300円だったとします（うちの物件はもっと安いです）。

この場合、マイソク上は「家賃50000円、管理費3000円」と表示されます。

広告料が１ヶ月だとしたら、仲介業者さんには50000円の支払いが発生しますね。



これを、家賃56000円という形に一本化します。

ネットで検索される分には、家賃が高く見えてしまうので不利ですね。

また、大家の損得だけで考えれば、広告料も増えてしまいます。

単純に見ればあまりメリットがないように見えるかもしれません。



ここで２棟目物件のスペックを思い出しましょう。

そう、「３点ユニット」。

半分以上の人が「バス・トイレ別」をチェックしてネットで検索するご時勢です。

つまり、うちの物件は根本的にネット検索で引っかからないんです。

現に、ここまでの成約事例の中で、ネット検索でピンポイントで来た人はいません。

それはそれで困った話ではあるのですが、バストイレ別にしないことには状況は変わりません。

それであれば、あえて時代に逆行してもいいと思うんです。

ネットは捨てて、店頭紹介に絞る。

そのためにはシンプルな体系を取ることが大事と思うのです。



管理費や水道代が外だしの場合

営「この物件どうですか？家賃50000円で管理費3000円です。築年数の割に綺麗で、値段も安いですよ」

客「そうですね、じゃあこれにします」

営「ありがとうございます。それじゃこの契約書を書いてください」

客「はい、書きました」

営「・・・あ、ごめんなさい。管理費以外に水道代と町内会費がかかります（やべ、気づかなかった）」

客「え、そういうことは先に言ってくださいよ！いくらなんですか？」

営「えーと・・・水道代2000円で町内会費300円です」

客「それだったら、合計したら57300円じゃない。安いと言うけど、他の物件と大して変わらない値段ですよ」

営「いやいや、水道代は他の物件の場合含まれていませんから。さらに言えば水道代固定なので定額で使い放題ですよ」

客「まあ確かにそうですけど・・・わかりました。他にはそういう費用とかないでしょうね？（なんか気分悪いなあ）」

営「大丈夫だと思いますけど、念のため確認しますね（わかりにくい家賃体系だなあ・・・気をつけないと）」

というような事態になるかもしれません。

また、フリーレントなどの施策をとる場合、管理費はフリーレントの対象外になるのが一般的です。

敷０礼０フリーレント１とした場合、保険料だけなのか管理費なども含むのかを事前に連絡しておく必要が出てきます。

仲介業者さんは多数の物件を抱えているので、もしかすると覚え違いをしてしまうかもしれません。

こういった理由から、仲介業者さんのミスを減らすにはシンプルな体系が理想と思います。



それと、家賃が高い方が仲介業者さんもやる気になってくれます。

広告料が同じ１ヶ月であれば、月々の家賃が高い方が実入りが多いですからね。



さて、この家賃体系にはもうひとつ隠し味を入れて、自分にもメリットがある形にしています。

明日その内容を書こうと思いますので、賛成の方は人気ブログランキングをクリックしてお待ちください。

（押してくれた人がいたので調子に乗ってます・笑）

※現在７２位！目指せトップ１０！（無謀か！？）



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タグ：不動産投資 空室対策 家賃