募集条件の変更（その３）。

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二棟目の募集条件を改革することにしました。

家賃体系の変更と広告費などの入居に関する条件の変更の２本立てです。

前回の記事で今回採用した賃料体系について書きました。今日はそのプランのもうひとつの大きなメリットについて。



もうひとつのメリットを作り出すために、募集に当たってひとつのルールを作りました。

そのルールは「保証会社を必ず使うこと」です。

保証会社は家賃滞納があった際に代理で家賃を振り込んでくれます。

この「家賃」というのが曲者で、「管理費」「水道代」「町内会費」といった費用は滞納しても保証対象外！

※保証会社に確認したわけではないですが、そう伝え聞いています。間違っていたら教えてください。



仮に、家賃50000円、管理費3000円、水道代2000円、町内会費300円だったとします（うちの物件はもっと安いですよ！）。

この場合、保証会社の保証対象となるのは50000円だけです。

しかし、家賃56000円に一本化してあれば、保証会社の保証対象は56000円全額になります。

札幌は家賃が安いので、たかだか数千円でも保証されるようにした方が断然いいと個人的には思います。



そして保証会社を必須にすることで、仲介業者さんも事務作業が簡略化されるというメリットがあります。

通常であれば、保証人の有無を確認したり、保証人の印鑑証明を取ってきてもらったりしなくてはいけません。

しかし保証会社を使えば、所定の審査申込書を書いて結果を待つだけ。

個別事象にならず、ルーティンワークのひとつとして対応することができます。



さらに紹介してもらいやすくするために。。。

今は初期費用を安く済ませたいお客さんが多くなっていると聞きます。

世情を踏まえて「敷金０、礼金０」を継続するとともに

「保証会社初回保証料大家負担」「初月家賃低減」を導入します。

初月家賃低減につちえは、フリーレントと書くよりも、家賃格安と書いたほうがお客様の心に響くという事例を踏まえ

「初月家賃90%OFF」なんて書いてアピールしてもらおうと思います。



これらの作戦を行うことで・・・

仲介業者さんは「保証会社の審査に通って、初期費用○万円が準備できれば、広告料△万円ゲット」となります。

非常にシンプルでわかりやすい募集体系になったと思います。今まで紹介していなかった営業さんたちも

ジャンジャン紹介して広告料がゲットできてハッピー。

入居者さんは「水道代無料で室内は綺麗にリフォームされており、それでいて家賃が安めのマンション」を

仲介業者さんが紹介してくれます。ネットでは見つからなかったオトク物件に住めてハッピー。

大家は初期費用が多少予定よりかかってしまうものの、稼働率があがって満室経営でハッピー。

なんと、誰も損をしないハッピーな結末が待っているのです（笑）



今週末から早速この家賃体系で募集を開始しようと思います。

結果が出てくれればいいのですが。



というわけで、３回に亘って書いてまいりました家賃改定に関する記事、いかがでしたか？

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素人臭丸出しのくせにずうずうしい話ですが・・・よろしくお願いします。



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タグ：不動産投資 家賃 空室対策