川村龍平さんのセミナーを受講。：不動産投資問わず語り：SSブログ

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川村龍平さんのセミナーを受講。　[不動産投資] [編集]

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昨日は川村龍平さんのセミナーを受けてきました。

「管理編」と銘打ってはいたものの、実際に配られたレジュメには管理と関係のない話もいっぱい。

「アンケートにあった質問に対して全部回答を盛り込みました」

とのことでした。なんとサービス精神旺盛な！

自分が聞いていて一番参考になったのは「節税」のところ。

節税には３つのステップがあり、

１．青色申告の実施

２．自己所有物件の管理会社設立

３．自己所有のビル・アパートの一棟を建物部分だけ会社に譲渡

という風にすると節税が最大化する、という話でした。

（個別案件で変わってくるものの）具体的にどの辺まで管理費を取れるものなのか、

会社を設立して節税を図るにはどのくらいのタイミングが良いのか、

なぜ全部の物件を法人に譲渡せず一部だけにするのか、

そういった話が具体的にまとめられていて非常に参考になりました。

モデルケースを用いて実際にその節税効果を計算する演習もあり、節税効果を自分の身をもって

体験でき、自分の状況に照らし合わせて応用が可能なセミナーだったなと感じます。

法人化ってけっこう漠然としている話が多いので・・・

これは自分が無知なだけかもしれませんが、「法人税」「法人事業税」「法人住民税」とか

細かく分かれているなんて初めて知りました。法人に物権を移す際には土地部分は

無償返還の届出をするだけで所有権は移転しなくて良いというのも初耳。

奥が深い世界です。

管理に関しても徹底した自主管理を推奨されていました。

自分でやれば５％の管理費を最大化できるし、業者さんがどういう仕事をしているかが

理解できるので適正単価にて発注することが可能だという理論です。

どうやってそういう技術を習得しているのかな？と思ったら、

業者さんに発注した際にその仕事の内容を色々教えてもらい自分も一緒にやってみているそうです。

川村さん、ルームクリーニングとかも自分でやれちゃうみたいです（驚）

そして自分の物件の修繕を自分で行うことで、入居者さんとの交流も生まれてくるし

「大家さんがこれだけやってくれるんだ」と思ってくれるという効果もあるとのこと。

更に、その修繕が終わった後の汚い格好で仲介業者さんを回り

「今○○を直してきたので客付を是非お願いしますね」

と宣伝することで、頑張っている大家さんだという印象を仲介業者さんに与えることが出来るという

したたかな戦略もあるようです（笑）

滞納督促は当日の午後３時に着金していなければ即電話。

そのかわり、入居者さんからの要望やクレームにも即対応。

入居者さんの満足度が向上し、長期入居に繋がってくるという話をされておりました。

何がすごいって、こういう管理をモルガンスタンレーで債権トレーダーをしているときから

ずっとやっているということだと思います。普通の感覚では、超高級取りの投資銀行で仕事をしていたら

そんな泥臭いことなんか出来なくなってしまうのではないかと思うのですが、

川村さんはそんな華の時代にしっかりと自分の資産を築き上げているし、地に足の着いた

不動産賃貸業を営んでいるんです。実はここが本当にすごいところなのでは？

成功しても慎ましやかに生きられること。そしてどうしてもお金をかけなくてはいけないところに

しっかりとお金をかけ、先を読んで生きていくこと。

さすがうちの大学の先輩です（笑）

・・・自主管理、もし新松戸買えたらやってみようかな？なんてちょっとだけ思ってみたり。

かなりボリュームのあるセミナーだったので駆け足になってしまったのがちょっと残念。

その上それでも間に合わなくて結局時間が延長になるという大長編のセミナーでした。

次回があるなら、全５回くらいにしないといけないのでは？（笑）

あと、本質ではないのかもしれませんが、会場がとても快適でした。

三井生命ＰＭＭの皆様がエアコンを１度単位で調節してくれるし、飲み物は出てくるし。

天下の三井生命だけあって、社員の皆さんもすごく気持ちの良い接客でハイレベル。

受講者の方の顔と名前もしっかり一致させていたようで、すごいなあと思いました。

これで\4,200でいいんでしょうか？という感じ。

ＰＭＭでは「家計のキャッシュフロー遷移」を無料で診断してくれるようですので、

今度時間を見つけて是非診断してもらいたいと思います。

（保険以外で儲けちゃいけないから無料なんだそうです・・・事業として成り立ってるのか！？）

その後の懇親会もとても楽しく、結局３次会まで川村さん達と行っちゃいました。

色々とオフレコな感じの話も聞いてしまいました（とてもブログには書けません！）。

今度是非飲みに行きましょうという話になり、今から楽しみです。

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