新年早々物件調査＠仙台。

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昨日の夜中、奥さんの実家のある仙台から東京に戻ってきました。

仙台では、奥さんの友達と年越し飲み会したり初売りでプリンターや福袋を買ったりする傍ら

去年の年末くらいに紹介してもらった売り物件を見てくるという形で不動産活動もしっかりやってきました。



紹介されたのは築18年の軽量鉄骨物件です。

土地がそこそこ広いため、駐車場が8戸中6戸分まで確保できているのは高得点。

建物も築年数の割には綺麗な状態でした。外壁もまだ塗装はいらなそうだし、良い感じです。



部屋は10畳の居室と4畳半くらいの台所。バストイレ別で洋室です。

角部屋は採光が取れているので広く感じられるところ良いのですが、角以外の部屋はちょっと微妙。

とはいえ、戦えない内容ではないように思えます。



現況は５／８の入居率。高くはないです。

（去年買った札幌物件に比べれば全然いいですが・笑）

建物の仕様がそこまで悪くないのにこの入居率。それなりの数の物件が近所に建っているのを見ると

バランスが崩れている地域なのかな？と推測できます。



近隣不動産業者さんへの聞き込みはさすがにできなかったので（三が日は開いていないですね・・・）

近隣の単身物件の空室状況を足で確認しました。電気のメーターが回っているかどうかでの

ざっくりとした確認なので、どこまであっているかはわかりません。

そしてその調査の結果、単身物件は軒並み２～３割の空室率ということが判明！

近隣１０件くらいだけのサンプル調査なので、どこまで実態に即しているかはわかりませんが

同じくらい～さらに古い築年数の物件が多く、それらの入居率は７割前後。

管理状態が悪い物件や築年数が古いと思われる物件もありましたので、一概には言えませんが

楽観はできないんだろうなと感じるには充分な結果だったと思います。



仙台はほかの政令指定都市に比べて（といっても札幌しか具体的には調べていませんが）

土地の価格が低いので、積算が出にくいという特徴があります。

かつ、ファンド物件が都心部に林立しているので、これらが家賃を下げてきたときに

市場が今以上に崩壊するのではないかという危険性も秘めています。

うまく場所を選び、土地で出口を取れる物件を購入しておかないといけません。

そういう観点からチェックすると、今回紹介された物件は坂の中腹に位置していましたので

土地として出すにしても多少評価は落ちると予想されます。

２区画に分割して売却することはおそらく可能な道路付けだし、仙台自体が坂だらけだから

そこはマイナスにならないだろうという考え方も出来るかもしれませんが・・・

自分はちょっとリスクを感じました。

（札幌で無茶してるやつが何を言ってるんだって感じもありますけど・笑）



結論としては、見送りですね。

ここで無理して新松戸案件の進行を妨げるわけにもいきません。



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タグ：不動産投資 仙台 需給バランス 物件調査 出口戦略