想像していた以上に厳しい結果。

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昨日は川村龍平さんの個人コンサルを受けてきました。

以前懇親会でご一緒した際に出身大学が同じであることから盛り上がりまして。

その後色々なアドバイスをいただいたりする形でお世話になっていたりします。



今現在、単純な収支という意味ではどの物件もしっかり稼いでくれています。

ただ、これには減価償却や利息などの要素は含まれていません。

デッドクロスがどこかで来るはずだけど、それがいつなのか。

そういう状態が来たときに耐えられるのか、それとも収支がマイナスになるのか。

売却しようと考えるのであれば、いつ頃なら残債との兼ね合いからそれが可能になるのか。

そういった部分を色々な数字から判断し、今持っている物件のより正確な収支を算出して

保有していても問題がないか、それとも実は売却しないといけない状態になるのかを

見極める・・・結果としてはそんなことを行いました。



新松戸物件に関しては全く問題なくキャッシュを生んでくれそうです（まだ買ってないけど）。

札幌の物件は・・・なんとなく想像してはいたものの、思いのほか厳しい。



利回りの面だけで言えば札幌の方が高いのですが、そこにはいくつかの罠があります。



ひとつは「広告費」。

札幌の広告費はよく「４ヶ月も出さないといけない」とか言われていますが、正確に言えば

別に４ヶ月でなくてもいいのです。ある一定金額を超えることが求められるだけであり、

もともとの家賃が高ければそこまで出す必要もないのです。

たとえば、仲介業者さんがやる気になる広告料の基準を「１０万円」と仮定すれば

２万円の部屋だと５ヶ月必要だし、５万円の部屋だと２ヶ月で事足ります。

結局彼らもノルマで動いているので、それを踏まえれば絶対的な金額が重要ということがわかります。

※宅建業法（？）的には過剰な仲介手数料を貰っていることに相当すると思うのです・・・規制して！！



次に、経費の問題があります。

車でいけない遠隔地にある物件なので、現地に行くにも費用がかかります。

お土産だって買わなくちゃいけないですよね。

清掃も自分で出来ないから業者さんに委託しなくちゃいけないし、報告ネットを使った巡回も必要になります。

この辺は物件が近隣にあれば自分でできることですが、遠方だと代理でお願いしなくてはいけなくなり

コストがかさみます。かといって削ると入居者様の満足度が落ちてしまいます・・・。

あとは除雪もあります。この辺の経費は、管理会社さんに支払う管理費とは違い

建物の規模によらず一定にかかってきますので、規模が小さい建物だと多少不利になります。



私の持っている物件には、中規模（２２戸）の単身と小規模（５戸）のファミリーが１棟ずつあります。

単身は年間１／４が入れ替わるとすると、５戸分の広告料と原状回復費用が必要になります。

敷金なんて取れていませんので、原状回復は全額自己負担になることは確実です。

（一応、退去時清掃料などの特約はありますが）

ファミリーは規模が小さいので相対的な経費率が高まります。

結果として、両物件とも想像していたほどの収益はあげられないということになります。



うん、ある程度予想はしていました。

とはいえそれは肌感覚での話。改めて経費項目を挙げていき、領収書とつきあわせをすると

自分の想像以上に経費がかかっているんだなということを実感しました。

あとは札幌に行くのが半分自分の趣味みたいになっていたところもあるので、

そういう部分でサラリーマンの給料をつっこんじゃっている考え方になっていたのかも。



退去をいかに防ぐか。

経費をいかに削減するか。

もしそれでも収支がそこまで改善しない場合は、どこかで売ることができるのか。

この辺をにらみながら賃貸経営を行う必要があるなと痛感しました。

満室にしたらそれを徹底的に維持する。ここが重要なのだなと感じます。

定性的に感じていたことを定量的にすることが出来たのが今回の個人コンサルの収穫でした。



そんなわけで、札幌の物件の収支が厳しくなる要因を書いてみました。

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タグ：不動産投資 収支計算 札幌 広告料 経費 川村龍平

コメント 2

参考になりました。厳しさがひしひしと伝わってきます。誰にとっても、他山の石という訳でもなく、結構自分の問題でもあったりしますし、、、賃貸経営は結構厳しいビジネスですよね。
by 素人大家ブロガー (2011-01-16 22:26) 

＞素人大家ブロガーさん

原因が明確になれば、その対策も打ちやすくなるのですが・・・

ビジネスモデルの構造にそもそも問題があるとなると難しいです。

いずれは札幌以外でも広告料が発生してくる時代になって

同じような問題に直面する可能性はありますね。

by ひろ＊ (2011-01-17 07:26)