物件見学と太陽光発電。

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昨日は川村龍平さんの物件を見学させてもらいました。



元々のきっかけは、川村さんが「太陽光発電を収益物件にうまく適応できないか研究中」

という話をしていたので「自宅に太陽光発電の設備を入れてます」しゃしゃり出てみたところ

是非一度状況を確認させてほしいという話になりまして、それだったらうちの近所にも

１棟物件があるのでその見学会もやりましょうということになった、てな具合です。



川村さんから浅草に着いたのでもう少しで到着すると連絡が入り、それではということで

迎えに行く為に家を出たら、自転車通勤人さんが偶然通りかかって少し立ち話。

ビシクレット墨田の草むしりと昨日の新築シェア見学会で得た情報の確認という２点の為

こちらまで来ていたそうです。それも当然自転車で。さすがです。


自転車通勤人さんと別れて、今度こそ川村さんをお迎えに。

自宅に招いて太陽光の仕様や運営状況などの説明をさせてもらいました。

導入した頃は投資感覚は全くなかったので、自宅に太陽光が入ったら将来的に得かな～みたいな

ふわふわした気持ちでした。そんな感じなので、まともに収支計算なんか考えていません。

ローンが終わって寿命が来るまでにある程度得になるかな、というくらいでした＾＾；

それ以外にも自宅に関して色々なアドバイスをいただきましたので、参考にしたいと思います。



その後、平井にある川村さんの所有物件に移動。





物件自体は築３０年オーバーの旧耐震。外壁塗装もそろそろ必要なんじゃないか？という印象です。

お世辞にもきれいとは言い難い状況です。というかぶっちゃけた話「ボロ物件」です。

外壁塗装は「ギリギリまで引っ張る」という話でした。

※ゴミ等は特に落ちていませんので、そこは誤解なきよう！





一階にバイク駐車場が４台分設置されています。車離れで駐車場が埋まらず、色々と考えた結果

バイク駐車場の設置に至ったそうです。車の時より収益性はかなりUPしたとか。





こんな感じで、高級なバイクがずらっと。





バイクを縛り付ける鍵もきちんとついています。





建物内部に潜入。この物件は内階段です。やっぱり年季を感じます。







お部屋もかなりの年代もの。昨日見た横浜新築シェアハウスとの落差に愕然とします（笑）

これで決まっちゃうんだ！？とびっくりしました。

札幌だったら厳しい物件なのは間違いありません。やっぱ東京は良い市場だ。







バストイレが一緒でバランス釜（しかもカチカチとハンドルを回すやつ）。キッチンも年代もの。

でも満室経営です。誰が何と言おうと満室であることに勝る栄誉はありません。



とにかく入居者さんに選んでもらう為に、設備の更新やらバリューアップやらを行って

何とか頑張るというスタイルが勉強している大家さんの場合は多いものと思っていましたが

川村さんの場合はとにかく費用対効果が一番重要ということになるんだと思います。

ボロだって、家賃を安くすれば需要があり、それに見合う利回りと家賃が得られるのであれば

無理にお金をかける必要はないじゃないか、という発想は概念としては理解していましたが

徹底して追求することは自分には今のところできていません。

（安いけどこぎれい、というくらいでないと札幌は紹介してもらえないという気持ちがあるため）

直すばかりが能じゃなく、使いまわすことも大事。そんなことを考えさせられました。



その後は安い居酒屋をはしごして６時間も飲んでしまいました＾＾；

前に受講した川村さんのセミナーを聞いていて、どうにも腑に落ちなかった点に関して

合点がいくようになったことと、その大前提である「自分の今年の決算書がどうなるか」という

予測が立っていないことを反省することができたことが収穫と思います。

売上（家賃収入）－経費（管理費、修繕費など）－減価償却費－金利という式を使えば

ある程度の予測は現段階で立つはずでしょ、というご指摘はごもっともです。

去年は５部屋しか埋まっていない状態から、いつ埋まるかがわからない状態だったので

売上予測が立たない＆広告費の額も読めない状態でした。でも今年は既にある程度埋まっています。

それだったら、概算でいいから計算できるよね・・・その通りです。

減価償却の年度ごとの一覧表や金利の一覧表なども、時間を作って準備しなくてはいけません。

わかっちゃいるんだけど、なかなか手が動かないのが悪い癖です＾＾；



色々な方と飲み会で情報交換することで、自分の賃貸経営に対する幅が広がっていくことを

ひしひしと感じています。自分もそうやって刺激を与えていける人間になりたいものです。

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タグ：不動産投資 川村龍平 バイク駐車場