厨房・その後。：不動産投資問わず語り：SSブログ

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厨房・その後。　[不動産投資] [編集]

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先日書いたアパートの一室を厨房にしたいというお客様の件、色々な方からアドバイスいただきました。

【お客様の要望】

・アパートを借りて、業務用コンロなどを置きたい

・工事代は借主負担で、退去時の原状回復も借主負担。

【自分なりに考えた条件】

・においや騒音に関する苦情が発生した場合には退去いただく契約にしたい

・夜逃げされた時にかかる原状回復に必要な分を敷金として納めてほしい

【アドバイスいただいた内容】

・テナントの退去理由は破綻が多く、この場合は家賃の回収や原状回復もままならない

・近隣住居から臭いに関するクレームがあるかもしれない

・食中毒などの事件を起こすと大変なのではないか

・建物の用途変更が必要になるのではないか

・木造アパートだと音も筒抜けになるので、事前に周囲の部屋の入居者様への配慮が必要

・事業用物件はそこで収益をあげることが目的なので、仮に問題が起きた際に解約いただくような

　契約にしたとしても、通常の住居に比べてなかなか出て行ってくれない可能性がある

・契約時にクレームの内容を明確化し、退去に至る条件は数値化して提示する

・定期借家契約を活用する

・目に見えない原状回復漏れがあるかもしれないので、敷金の一部は償却する契約が好ましい

・店舗用の条文で契約すること（住居と同じ契約書で対応すると後々トラブルになるかも）

・食品製造業にあたる業種だと、用途地域が低層地域だと営業不可なのではないか？

・建物の保険内容が住宅総合保険だと、厨房で火事が発生した際に保険対象にならないかも

・厨房を設置するとゴキブリが増えるかも

こんなにいっぱい考えないといけないことがあるのねー。。。

店舗物件は中級者以上の人がやるべきだという理由がちょっとわかった気がします。

結論としては、「保険が出ない可能性がある」という点が一番のリスクであると考え

今回のお客様については受け入れない方向で意思を固めました。

用途地域の話はまだ真剣に調べたわけではなく、あくまで「恐れがある」というレベルだし

収益性が高いならモグリで営業することに対してみてみぬふりをすると言う手もあります。

でも、保険に関しては譲れないですね。

管理会社さんともかなり色々相談して、できれば受け入れる方向で進めたかったのですが

どうしてもその辺の障害を乗り越えるほどの魅力のある案件ではありませんでした。

入居率向上を目指して検討を進めたものの、残念な結果になってしまいました。

（自分自身の勉強にはなりましたが）

そしてその件を管理会社さん経由で仲介業者さんにお伝えしたところ、

結局逆ギレ気味に電話を切られて終わったそうです・・・。

「できます」「頑張ります」が一転して「やっぱダメでした」となってしまったので

あてにしていた仲介手数料が得られないわ、今までの労力は無駄になるわで腹が立つ。

それは人間なので仕方ないです。こちらももっと知識があれば、最初の段階でNGを出せたのに

そういう無駄な手間を取らせてしまったのだから怒られても仕方ないかと思います。

ただ、この仲介営業マンも途中から自社での客付ではなく、管理会社さんへのお客さんの斡旋という

形を取り、その分広告料ではなく紹介料という名目でお金をくださいとか言いだしたりして

多少逃げ腰になっているなと感じる部分もありました。

（斡旋という形なら、道義的にもトラブル発生時に自分たちが責任を取る必要がなくなります）

お互い様だよねと思う気持ちもなくはないのですが・・・難しいですね。

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店舗物件の難しさが少しだけわかった気がする今日この頃。

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タグ：不動産投資保険札幌事業用物件

2011-06-07 08:22 nice!(0) コメント(2) トラックバック(0)
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うちのポリシーですが、
コンビニと、食品＆食べる系テナントは、不可としています。
理由は、ヒロ＊が上記で掲げた内容の通りです。
コンビニ（これも食べるに含まれる）の場合、
環境の悪化が懸念されます。
（近くに欲しいのですが、自身や隣は、嫌と言うテナントです。）
店舗は、営業権（非常に強い）が絡むので、審査を徹底しています。

逆に、最高のテナントさんは、○×系です。
親を選べないの同様に、なかなか希望通りのテナントさんに
ご入居して頂く訳にはなりません。
by アッキー (2011-06-08 15:03)