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民主党の代表選、候補者の政策の違いがパッとわかるサイトとかないかといろいろ検索するも

なかなか都合のいいのは見つかりませんね。原発や増税だけでなく、TPPとか外国人参政権とかも含めて

各候補の政策の方針がわかるサイトとかあればいいんですけど・・・。



てな具合に時事ネタからスタートしたのは、不動産の活動をしていないからです（笑）

金曜日から奥さんの実家の仙台に来ていますが、奥さんは夜な夜な飲みに出かけてしまうので

人質とばかりに奥さんの実家でお留守番して、のどごし生をお付き合いで飲んでいます。

・・・発泡酒ではなくて普通のビールが飲みたい（涙）



そんな状況なので、ここはひとつ過去に認識しながら棚上げにしていたことをやろうと思いました。

それは各物件ごとにかかった費用と実際に入ってきたお金、銀行返済などを整理して

本当に得られたキャッシュフローがいくらだったのかを整理することと、

そこに減価償却や利息などの経費を計算して、今年の決算を予測すること。

川村龍平さんからも「税金をコントロールする為に絶対やるべきだよ」と勧められていました。



いつも「やらなきゃ」と思いつつ、飲みに出かけたり空室対策したりでなかなかやれていませんでした。

先日ちょうど借り換えを検討している地銀さんにそのベースになる資料を求められたこともあり

これをベースに膨らませていけば良い資料ができるに違いないとやる気になった、という感じです。



１棟目は規模も小さいしもともと満室だったので、小規模修繕やお部屋のリノベーションなどを

実施したくらいで済んでいます。２０～３０万程度のキャッシュフローが出ている感じ。

満室想定で８０万くらいのキャッシュフローで、４０万くらいの修繕が２年連続で出ているから

まあこのくらいの成績で落ち着くのはよくわかります。



２棟目。２２部屋中５部屋しか埋まっていなかった３点ユニットの１８平米。

再生して２１部屋稼働まで持っていくのに、どうやら５００万近く投入しているようです。

（管理費も込みの数字です）

お部屋はもともとリフォーム済みのところが多かったので、宣伝広告費や細かい設備の追加など

その辺が主な費用ですが、思ったよりきついなぁという印象。

元々３００万くらいを想定していたところだったので、やっぱりかなりショートしています。

この分野、キャッシュにある程度厚みがある人でないと手出ししない方が良いかも。



３棟目はリフォームは最小限にして宣伝広告費にお金をかけているので、１６部屋中７部屋から

スタートして現在満室ながら、トータルでかかった経費は１５０万くらい（管理費込）。

こちらは比較的うまいことやれたかなという気がします。木造とはいえ大規模修繕済みで

見栄えが良く、中も築１０年くらいにしか見えないので、インターネットからでも

思いのほか問い合わせが多い物件です。思いのほか安定運営に化けるかもしれない？



今年の決算は減価償却などを含めると、なんとなく若干の赤字になるような気がします。

減価償却込での赤字ならば、銀行さんに対して赤字であっても事業的に問題がないという

説明ができて、かつ税金も払わなくて済みます。理想的なシナリオですね。

ただ、木造物件が多いので、数年後に一気に減価償却が減ることは容易に予想できます。

金利交渉がうまくいけば、金利分の経費も減ります。その辺を考えると、数年後を見据えて

何らかの準備をしていかなくてはならないんだろうなと感じます。

例えば管理会社を作って法人での節税など。その辺はこれから勉強が必要なところですね。



しかしまあ、キャッシュフローの計算をしてみた感想は・・・

「これだけ借入していて、キャッシュフローはこんなもんか」

てなとこです。具体的にどのくらいの金額なのかは、さすがにブログ上では内緒（笑）

気になる方は直接お会いした時にでも聞いていただければと。

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タグ：不動産投資 経営状態 可視化 札幌 キャッシュフロー 決算

コメント 6

税金が気になるってことは、経営が上向きになってきているということだと思いますよ。

by ＪＳＤ (2011-08-28 14:39) 

経営状態を数字で把握してみると
自分のイメージと違う部分が出てくる
ので現状がわかっていいと思います。
こんな筈では無かったとか(笑)
by 埼玉スワローズ (2011-08-29 07:27) 

＞ＪＳＤさん

少なくとも去年の今頃よりはだいぶ上向いています。

減価償却が終わったら、かなり気にしないといけないかもしれません。

木造が多いので短いんですよね・・・

by ひろ＊ (2011-08-29 14:39) 

＞埼玉swallowsさん

そうですね。今のところおおむねイメージどおりでしたけど、

実際に去年からのガラガラ２棟目再生に使ったお金の金額を見ると

早く満室にして回収しなくては！という気持ちがむくむくとわきあがりました。

頑張らなきゃです。

by ひろ＊ (2011-08-29 14:40) 

来月楽しみにしていまーす！
by げんまい。 (2011-08-29 18:47) 

＞げんまい。さん

夜銀サロンのことでしょうか？あまり期待しないでください！

あと、ブログは別に気分悪くなってないからご安心くださいませ～。

by ひろ＊ (2011-08-29 21:17)