購入意欲が出ない。 [不動産投資]
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お知らせ終了。本題に入ります。
最近、「購入するぞ！」という意欲があまりない自分がいます。
年末年始にかけて半年くらいかけて取り組んだ新松戸案件の融資が不調に終わったこともあり、
まずは現在の物件の収支改善が急務なんだなあと思った、というのが理由の一つかもしれません。
決算書は酷い赤字（そりゃあガラガラ物件を経費かけて再生してるんだから当然）。
金利はあほみたいに高い（「その金利でしか借りられない」と一般金融機関は見るからマイナス）。
入居率も当時は７～８割（再生の過程だったというのはありますが・・・言い訳はできない）。
しかも物件は北海道ですから、関東の地場の金融機関は担保に取ることもできません。
物件の場所はともかくとして、それ以外のことは改善できるはず。
そこであがってきたキャッシュフローを使って、小ぶりの物件を１つ関東に購入したい。
そんなわけで、「買うぞ！」という意欲はいったん忘れ、既存物件の収支改善を行いました。
結果として、今年の決算書は減価償却を除けば黒字になるくらいの状態になる見込みになり、
金利も結果的に一般人と同じくらいまで下げることができました。
入居率も目標としていた瞬間風速９５％は既に達成。１棟目と３棟目は満室になりました。
２棟目も９割は超えています。ここだけまだ満室になったことがないので、もうひと頑張り。
それと併せて、今後東京でのメインバンクにしたい銀行さんに積立を行ったりもしています。
担当の方や支店長が変われば無駄になってしまうかもしれないけど、その時は解約して
次の物件を購入する原資にすればいいだけですから。そこまでの間の運用で得られるはずの
キャッシュフローが損失となるけど、そんなに大きな額の積立でもないし問題なしです。
見せられるお金も少しずつ増えてきたし、そろそろ次の行動を起こしてもいいのかなと。
でもここまで来ちゃったし、あと数ヶ月待って今期の決算書を作ってからでもいいような。
とにかく、そろそろ次の物件に向けたアンテナを立てていく時期が来ている気がします。
・・・と頭ではわかっているんですが、なぜか「物件を探そう」と言う気持ちになれない
自分がいたりします。なんでだろう？うーむ。
今まで買った物件って、基本的に自分であまり探していないんです。
買付を入れて玉砕したものも含め、こちらから問い合わせたというよりは業者さんからの
提案があって検討した形なので、そういうこれまでの経験も影響しているような気はします。
あるいは、５００万以内で２３区で電車が通っている場所にボロ戸建で利回り３０％くらい！
とか無茶な条件ばかり考えているからいけないのかしら（笑）
購入したいモードになっていれば、本気で探すのかもしれませんけれども・・・
融資が付くかどうかも今はまだわからないので、そういう深層心理があまり物件探しを
本気でさせてくれないのかもしれないなと思います。
ま、こういうのは縁だから。焦りは禁物。のんびりと資産形成していければいいかな。
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入居率も財務も、上向きのようですね。
「借りてください」って提案がきてしまいそうな、
うらやましいです。
あっ、明日の晩、よろしくお願いします。
いろいろ勉強させてください。
by ＪＳＤ (2011-09-30 10:38)
＞JSDさん
いやいや、絶対それはありません！
手持ちの現金や借入比率の高さを考えると、今までが超危険水域で
これでようやくちょっと危険水域くらいになったんだと思います。
スタートが悪すぎました（笑）
明日はよろしくお願いします。
こちらこそ勉強させてください。
by ひろ＊ (2011-09-30 15:45)