買付を入れた物件との出会い。：不動産投資問わず語り：SSブログ

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買付を入れた物件との出会い。　[不動産投資] [編集]

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ちょっと前に「いい手相だ」と言われたことがあります。

細かいことは酔っぱらっていたので忘れましたけど、運命を自分で切り開ける手相らしいです。

その人が見たなかでもかなり良い部類に入りますよ、と言われたので喜んだものでした。

今回の物件も、情報を貰った段階ではスルーしていたものでした。

地下鉄徒歩５分圏内ではなく、築年数も古い。修繕リスクが高く、入居付も難しいのではないか？

その証拠がこの利回りの高さなのだろう・・・そんな風にしか感じられませんでした。

この物件以外に気になる別の物件があったので、火曜日の朝９時前に現地に見に行きました。

うーん、換気口壊れてるなあ。手すりもサビサビで外階段かあ。この辺は指値の材料に・・・

「おはようございます！」

ん？振り向くとそこにはスーツを着た営業職っぽい人が。どちらさまでしょう？

話を聞くと、どうやらこの物件に入っている不動産屋さんの営業さんのようです。

そういえばレントロールを見ると１件法人契約がありましたね。

そして私が今見ているこの物件、持ち主はこの不動産屋さんだそうです（！）

朝９時という時間だったので、次々と社員さんがやってきます。

社長も登場したので、少し立ち話。話によると、私が見に行った物件自体は一度売り止めに

してしまったようです。本当はこの業者さんが持っている物件を全て売却するつもりで

いたようですが、事務所が入っているこの物件だけは諸事情にていったんストップしたとか。

なんだ、そうすると自分がつきあっている不動産屋さんは情報がちょっと古かったんですね。

そしておもむろにこの社長さんが言います。「N（＝今回買付を入れた物件）は見ましたか？」と。

どうやらあの物件もこの業者さんが売主だったみたいです。その物件も提案されましたけど

地下鉄圏内じゃなかったし、古かったので足きりしちゃいました、と話をしたところ、

「Nもけっこういいんですよ。私も売るつもりはなかったですし。」とコメントされています。

まあ売主さんだからそりゃあそういうセールストークもするだろうとその時は思っていました。

立ち話もなんだから、中に入ってくださいと言われて図々しく事務所にお邪魔して、

若手の営業さんとしばらく物件のことや投資のことなどを話していました。

しばらくすると社長が再登場。おもむろにFAX用紙を目の前に出してきました。

「Nの空室、いましがた埋まりましたよ」

ほほー。ほんとだ。札幌の仲介最大手からしっかりと申込書が来ています。

この物件は単身とファミリーの混合ですが、ファミリーの比率がかなり高いのです。

今回の申込はそのファミリー部分。これでファミリータイプの間取りは満室です。

単身部分は・・・駅から遠いうえに三点ユニット（苦笑）なので、まあおまけ程度と考えれば

実質的には満室ということになります。ふむ・・・入居付は案外いいのかもしれない。

妙に気になりだしたので、社長に内覧させてほしいとお願いして現地に行ってみました。

建物は古いです。これは仕方がないこと。とはいえ、４面のうち２面はサイディングに

張り替えてありました。まだ４～５年くらいだということで、とりあえず残り２面だけ

施工すればしばらくは大丈夫そうです。

売主さんは「水道のポンプと外壁２面をやれば、１０年は大丈夫ですよ」と。

まあ確かにそうかもしれませんね。この状況であれば。

水道管も埋め込みではなくパイプスペースを通っているようですので、メンテも楽そうです。

今回申し込みが入った部屋を見せてもらいましたが・・・これで申込もらえるの！？

と衝撃を受けるくらい普通でした。いやむしろ汚いと思ったくらい。美装もいい加減だし

お風呂場に向かうドアはなぜか取れてるし、畳も表替えとかしていないと思われるし。

売主の社長曰く「クロスしか変えてないですよ」「競合がいないからこれでも埋まるんです」

「広告料もあまり出していません」という話でして・・・。

しかも土地の形も間口が広い三面接道。戸建の需要が見込める地域でもあります。

売主の業者さんの売却理由は「社長の健康不安」。

病気で倒れたので、自分が死んだあと不動産の面倒をみられる人がいないから売りに出した、

という話です。もしそれがなければ、自分で持っているつもりだったとも言っていました。

もしかして、とんでもないお宝物件なんじゃ？

帰りの飛行機の中で収支計算してみたところ、たぶんこれなら１０年融資で８割稼働でも

多少キャッシュフローが残る計算になります。修繕とか考えたらそれじゃダメなんだけど、

それでも高利回りのファミリー物件というのは魅力的。それに、残債が早く減るなら

今後の金利変動リスクにも耐えやすい自己資本比率の高い経営に近づきます。

悪い話ばかりじゃない。

札幌の大家仲間の方数名に物件情報を見せたところ、安定経営できそうですねとか

できれば私がほしいくらいですとか、けっこう評判も良かったです。

そんなわけで、とりあえず買付を入れてしまいました。

実際のところは築古なので融資が付くかどうかも微妙です。中型物件なので国金の枠も

越えてしまうから、融資は難易度が高いと予想されます。しかも遠隔地。

でもここが踏ん張りどころかもしれません。できるだけのことはしてみます。頑張ります！

この物件、自分があの時間に別の物件の調査をしていなかったら、出会うことなく闇に葬られて

しまったものと思います。これもまた「運命を切り開ける手相」のおかげなのかもしれません。

融資づけがうまくいくかわかりませんが、これからも運命を切り開けるように積極的に行動して

楽しく不動産経営を続けていきたいと思います。

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