競売物件の調査。

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この間サラリーマンの会社の歯科検診で虫歯があると診断されたひろ＊です。

歯医者行きたくないけど、行かないとそのうち痛くなるだろうから行かなきゃ・・・



そんな今日この頃、昨日は久しぶりに予定のない休日だったので、部屋の片づけとか１０月の

賃貸業の成績表をつける作業などを行おうかなと思ったのですが、土曜日のフェスタの松田さんに

触発されて、久しぶりに競売物件の調査などをしてきました。

・・・一応言っておくと、松田さんがフェスタで話していた物件とは違うやつを見てます。

同じの見てたら倍率が高くて勝てるわけがないですから（笑）



高速を使えばうちから車で１時間半かからずに到着する場所にある物件です。

資料を見る限り、地型も悪くないし路線価ベースで４００万弱くらいの土地と見受けました。

机上での判断は、路線価で買っても利回りが３０％に達する見込み。いい感じです。



現地に行ってみると、車通りがけっこうある幹線道路の脇にこじんまりと建物が建っていました。

土地はとくに隆起もなく、幹線道路沿いなのでなかなか悪くないです。賃貸と言う面で考えると

少し車がうるさいかな？というところがマイナスです。



建物は・・・「なぜこんなものを作ってしまった！？」と言いたくなるもったいない建物。

土地を全然活かしきれていません。しかも洗濯機置き場は外というのが痛い。

そんなに古くない建物なのに、なぜそうなってしまったのかと疑問がいっぱいです。

更に、地方都市なのに駐車場が戸数分ないのが致命的に痛い。



ひととおり建物を調べた後、現地看板に出ていた管理会社さん（と思われる会社）に電話。

あれこれとヒアリングして、なんとなくいけそうな感触はつかみました。

想定家賃もそんなに外していないし、ターゲットのイメージもだいたい同じ。

札幌のように法外な広告料をとられることもないようです。敷金は０～１ヶ月。



街中に行って別の不動産会社にあたってみたのですが、そこは売買中心でそれほど賃貸には

力は入れていないとのこと。競売物件の話をしたら「業者さんですか？」と聞かれました。

話を進めていくと、どうやらこの業者さんは任売とか競売を中心に扱っている模様。

利回りどのくらいのがほしいの？と聞かれたので、今回の案件のことかと思い３０％以上と

答えたら「そこまでは無理だなあ。手持ちの物件で最大でも２５％ですよ。」と諭されました。

いや、常に３０％のものしか求めていないわけじゃないからね・・・（笑）



この業者さんも該当物件が競売に出ていることは知っていました。任売屋さんだから当然か。

今回は入札する予定はないって言ってたので、ぺらぺらと想定入札価格とか話しちゃったけど

ちょっと失敗だったなあと今にしてみれば思います。横のつながりで別の業者さんにその価格が

漏れれば、それ以上の値段になることは請け合いですから。



今回の案件は共同住宅なのですが、壊すのにお金がかからないから土地狙いで入札してくる

地元の業者さんがいるような気がします。たぶんこちらの考えている価格で落札するのは

ちょっと難しいんだろうなあとは思いますが、入れなきゃ始まらないのでためしに入札を

してみようかなと思います。生まれてはじめての競売入札になりそうです。目指せ３０％！



今週は平日の活動は控えめ、休日はドビーさんの物件見学とモンスターマンさんの押忍会、

藤巻聡さんの勉強会でキャッシュフローゲームの３本立てです。楽しみ楽しみ。

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タグ：現地調査 競売 茨城 不動産投資