３つの活動。

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３棟目に２件入った申込ですが、在籍確認させてくれない店子さんについては保証人２名でOKかつ

管理会社さんが一度面談して人となりを判断した結果、入居いただいても大丈夫だろうという結論に

なりました。そんなわけで、おそらくこちらは確定です！

仮住まいの店子さんは、どうやら体調を悪くして入院されていたようです。ようやく連絡が来たと

仲介営業さんから連絡がありました。今後の進め方を打ち合わせたようですので、これでようやく

話が進展してくるのではないかと思います。



そんな感じで、退去予告もなく満室経営できそうなところについてはとりあえず一段落。

２棟目の自転車置場の設置工事や最低限必要な個所の防水工事を雪が降るまでに終わらせらるよう

打ち合わせを進めており、これが済めばまずは一段落になりそうです。

小さな問題は色々とあるのですが、雪が覆い隠してくれるでしょう（意味不明）。



そんな状況なので、現在は空室対策以外の活動に力を入れ始めています。

具体的には「売却」「購入」「自宅負担の軽減」の３つの活動です。



まずは昨日も記事に書いた売却を視野に入れた行動。本当にうちの物件が売れるのか査定をかけて

どんな感じの金額が出てくるか、反響があるかを試しに探ってみようとしています。

今後どういう展開になっていくかはまだわかりません。もしかしたらしょーもない金額でしか

査定されず、これだったら持ってる方がいいよという話になる可能性もあります。

今後も管理会社さんとタッグを組んで、のんびりと調整をしていこうと思います。

具体的な話になるには時間がかかることでしょう。



次に新規案件。家の近所の借地新築に指値をして買付を入れました。

利回りにして、１３％弱くらいになる形での指値です。仲介営業さんと打ち合わせた上で指したので

売主さんのところに持っていかれることは間違いないでしょうが、そこからどこまで交渉できるか。

ある程度見合う金額になるようなら、本気で取り組みたいと思います。



最後に自宅の処遇。あまり知識がない時に買ったので、住宅ローンを軽減したいのです。

そこで自宅を賃貸に回して、自分は賃貸併用住宅に移り住んでローンを減らすという作戦を

考案してみました。今はそれに関する情報収集と妄想をしているところです。



賃貸併用住宅に関する分析はまた後日に回すとして、その前にクリアしなくてはいけない問題が

「現在の自宅を賃貸に出すことを住宅ローンを借りている銀行が許容してくれるのか」

「自宅に導入している太陽光発電は賃貸に回した場合にどのように処理すればいいのか」

「二本目の住宅ローンを契約することができるのか」

という３点だと思っています。



１点目については、先日住宅ローンを借り入れている銀行さんに電話して聞いてみました。

銀行さんの回答は、原則としては自宅として住むことを前提にしたローンであるということだが

やむを得ない理由がある場合については住所変更の申請をしてもらった段階で保証会社に対して

審査をかけて是非を判断してもらうことになる、ということでした。

住所変更する前じゃなくていいんですか？と質問したところ、住所変更した後で申請してくれれば

良いですということを口頭で伝えられましたので・・・まあそういうことなんだろうと思います。

変にだましたりせず、正攻法で話すのがお互いに良い結果を生むんだろうなと感じました。



２点目について。自宅に太陽光発電の設備を導入しています。これも知識がない時に入れたから

けっこう失敗したなあという感があるのですが、それはまた別の話なので置いておきます。

今は「太陽光で発電した量－自宅で利用した量＝東電に買い取ってもらう電気量」となっています。

自宅で使っている間はこれでいいと思うのですが、自宅ではなく賃貸にした場合にどうなるかが

わからなかったので、これも東電に電話して確認してみました。



・基本的には、東電で全量購入はできないから、何かしらの電気の契約に紐づける必要がある

・賃貸に出した場合も、契約が自宅のもの１本しかないならそこに紐づけるしかないので、

　発電したもののうち、入居者さんが消費した量をのぞいた分が売電になり、私の口座に

　入金されることになる



そうすると、入居された人がオトクということですね。でもそれもなんか残念な感じです。

入居者様サービスと考えればいいのかもしれませんが、太陽光もローンを組んでいるので

それだとちょっと金銭的につらいんです。



そこで、アパートやマンションに太陽光を入れているのと同じ仕組みにできないか聞きました。

アパートやマンションは「共用部の電気契約」と太陽光発電を紐づけているので、共用部で

利用した分以外が売電になるということです。ということは、自宅であっても共用部に相当する

契約を結ぶことができれば、自分のところに売電の金額が入ってくるということでは？

例えば家の敷地に自販機を置いて、そこは共用部からの供給と言う別契約にするとか。

実際、私の家には自販機が置いてあります。これだけ契約を別にしたらいけるのでは？



東電の担当の方の回答は「確かにそれなら大丈夫だと思います」ということでした。

ただ、パワコンや線の引き回しのやり直しなどで、おそらく１０万単位でお金がかかるだろうと

いう話もされていました。そうなると、そこはそれで利益が取れるかどうかという話ですね。

自販機を３年回せば１０万くらいにはなると思うので、賃貸に出す際は考える価値はあるかも。



最後の「二本目の住宅ローン」に関しては、星輝さんの著作を読む限りでは大丈夫そうです。

住宅ローンで不動産投資を行う方法 自宅は住居付き収益物件を買いなさいという本に書いてありました。

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この本は面白かったので、一読されるといいかと思います。



著作だけでなく、飲み会で「住宅ローンを３本引いた人を知っている」と言ってる人もいたので

やり方次第ではきっといけるんでしょう。それであれば実際に案件が出てきたタイミングで

ヒアリングをしても何とかなるかなという気はします。



そんな感じで、あとはそういう土地情報や物件情報をどうやって探していくかが課題となります。

土地値以下で仕込める案件があれば良いのですが・・・。そんな都合のいい話はそうそうないか。



そんな感じで、満室経営になると他のことを考える余裕が出てきていいですね！

次の一手、どういう形で進めていこうか必死に考えていきたいと思います。

賃貸併用住宅に関する個人的な捉え方については後日書いてみるつもりです。

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タグ：不動産投資 札幌 売却 東京 購入 賃貸併用住宅 太陽光発電 住宅ローン

コメント 2

自宅を賃貸に回して、自分は賃貸併用住宅に移り住んでローン。

これは自分も考えています。
以前、銀行に聞いたら転勤などの理由があり、やむなくという場合に、2本目が使えると。
そうでない場合は、別荘などを購入するセカンドハウスローン（金利高め）との回答でした。

会社の人事部に仲の良い人がいれば。。。移動辞令を。。。一応可能です（笑）

太陽光発電は、14％ほど利回り取れれば導入したいです。
現況ではよくても10％ほど？電気の買取価格が保証されないと厳しいですね。
by 目指せ！金持ちリーマン (2011-11-12 12:28) 

＞目指せ！金持ちリーマンさん

辞令ですかー。さすがにそこまではうちの場合はできなさそうです＾＾；

第一、転居するのは東京都内のつもりですし（笑）

事前に調査しておかなくてはならないのは、２本目の住宅ローンが

どういう条件で使えるかというところなのかもしれませんね。


太陽光はある程度回るならアリですよね。太陽がなくなることは

ほぼ間違いなく生きている間にはないと思いますし。

あとはどこまで利回りが確定できるか・・・だと思います。

by ひろ＊ (2011-11-13 08:22)