大家さんのリスク。：不動産投資問わず語り：SSブログ

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大家さんのリスク。　[不動産投資] [編集]

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昨日はとなりの大家さん主催の「大家さんにふりかかるリスク」のセミナーでした。

最初は保証会社のカーサの川西次長の講演。カーサは元々リプラスだった会社です。

うちの管理会社さん、そういえば「リプラスの倒産で酷い目にあったから二度と使わない」って

言ってたけど、具体的に何があったんだろう・・・？

川西次長は督促規制法に至った背景とその骨子、今後の影響やリスクについて話をされました。

「法規制は必要だけど、この内容のままだととんでもない悪法になる」と懸念されておりました。

法案自体は幸か不幸か今はTPPや震災などの重大案件が先に走っているので、もしかすると審議を

行うことができずに廃案になるかもしれない状況のようですが、またいずれ落ち着いた頃には

出てくるだろうと言う予想をされておりました。

この法案の中で怖いのは「威迫」のとらえ方。悪意のある入居者さんがちょっと督促されただけで

「威迫だ！」と言えば、それが下手したら通ってしまうということになります。

威迫を行った場合には、最悪刑事罰まで下ることになってしまいます。

「食事代を払わず食い逃げされたから捕まえて料金を請求したら逮捕」というのはあり得ませんが、

「家賃を払わず居座られたから捕まえて料金を請求したら逮捕」というのはあり得るという

世にも奇妙な状態が生まれてしまうというこの危険性・・・。

ただ、それに対する解決案が「滞納の督促はプロであるカーサに任せる」しか出てこなかったのは

ちょっと残念でした。個人でも何かしら対応できることがないかというところが知りたかったです。

カーサでは、リプラスの頃からの蓄積を利用して社内には滞納者DBを作られているようです。

新聞に出ている犯罪者の名前もピックアップしてDBに加え、未然にリスクを防いでいるとか。

業界全体で滞納者DBを作るという動きも起こっているようですが、まだ業界の中で足並みがそろって

いないいう話もされておりました。カーサとしてはRICCというシステムに集約していきたいけど、

運営の細かいルールが決められておらず、まだ成熟していないということです。

怖いなと感じたのは「保証会社が法に触れる督促を行えば、オーナーも訴えられる可能性もある」

というお話。今までは保証会社には代弁だけ求めていたので、審査が緩ければOKみたいに

捉えていたところがありました。しかしそういうリスクがあるのであれば、保証会社の督促方法や

財務状態なども意識しなくてはならないのだなと意識させられました。

（審査が緩くて督促がきつい会社は資金繰りが苦しい状態にある、とのことです）

続いては事件現場清掃会社の髙江洲敦社長の講演。正装である作業着での登場です。

現場の生々しい写真を交えながら、驚くべき孤独死の実態を赤裸々に語ってくれました。

夏場であれば３日で体液は体外に溶け出してしまうこと、実はおじいさんより４０代～６０代の

一人暮らしの男性の孤独死が多いこと、溶け出る体液は太った男性が一番多いこと・・・。

階下に溶け出した体液が流れ出て、下の階の入居者さんがその油で上階の異変に気が付いた

ケースなど、本当に生々しいお話がいっぱいありました。

孤独死による大家さんの被害は「空室期間の拡大」「隣接物件の退去」「風評被害」「財産放棄」

「遺品の処分」「特殊清掃・リフォームにかかる費用」が挙げられておりました。

それぞれについて、髙江洲社長は実例を説明してくれたので、なるほどと思うことがありました。

ただ「財産放棄」の事例はあまり説明を理解できませんでした。頭が悪い自分にうんざり＾＾；

そして被害を軽減させる保険として「事件現場再生保険」という髙江洲社長のところで組成した

保険のご紹介をされておりました。「宣伝になってしまい恐縮なのですが・・・」と言いながら

説明を始めたこの保険、お話を伺うと非常に良い保険に思えます。

大家さんとしては、今は高額の特殊清掃費用や空室の間の損失を遺族の方に請求しなくては

ならない状況にあります。人間として気が引けるのですが、そうせざるを得ない状況があります。

そして遺族の方も自分の身内がかけた迷惑とわかりつつも、その費用をねん出できるケースばかり

とは限りません。払えない場合もあるかと思います。

そういった際に、この保険を適用しておけば、遺族はお金を払わずに済み、大家は金銭的な損失を

最低限に回避することができるということになります。お互いにメリットがある話です。

社長は「孤独死したくて孤独死する人なんていない」「自分の力でかけた保険で、誰も不幸に

ならないような結果が作れれば、その人はそれだけで孤独ではなくなる」といったような話を

されておりました（細かいニュアンスは違うかもしれませんが）。

掛け金も月３００円程度ですので、大家さんのリスクを軽減するには良い商品だと思います。

その後の懇親会に髙江洲社長もいらっしゃったので色々とお話を伺いましたが、人間としても

大きな器を持っておられ、誰もが幸せになれるビジネスモデルを構築されようと努力している

ことがとてもよく伺えました。社長の本当の思いは「孤独死をなくしたい」ことだそうです。

あとは賃貸住宅に入居できない孤独死予備軍（という言い方をすると失礼かもしれませんが）に

安心して住居を提供できるように、大家さんをサポートする活動も行っていきたいということを

仰っておりました。

私自身、高齢者や一人暮らしの身寄りのない男性などを物件に受け入れております。

いずれも、他の物件で受け入れてくれずに私のところに「何とかならないか」と仲介業者さんが

相談に来られたので、何とかしようと思って色々知恵を絞りながら入居いただいております。

せっかくそうやって相談してくれているのに、何もできずに追い返すなんていうことは

出来ることなら私もしたくありません。それに、これからはそういうお客様が増えるんです。

そういう時代の流れなんですから。経営者目線で言えば、囲い込みが済んでいないお客様が

大量にいるわけですから、そこに目を向けない手はないと思います。

人道的にも経営的にも意味のあることですが、滞納や孤独死など受け入れづらい課題も多い。

そんな中、髙江洲社長のやっているようなことをいち早く取り入れて、先鞭をつけることは

とても価値のあることなのではないかと感じます。満室になったからもう危ない人は無理！とか

そういうことにはせず、今後も本当に困っている人の助けになるビジネスを行っていき、

結果として関わる全ての人が幸せになれることを目指していきたいと思いました。

本日は物件見学の後AOAの勉強会です。

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