賃貸併用住宅を考える。

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昨日は浅草の酉の市で商売繁盛と長期満室維持、仕入の成就を願ってきました。

あまり神様とか信じているわけじゃないんですけど、たまにはこういうのもいいかなと思います。



さて、先日のブログ記事で少し書いた賃貸併用住宅について、もう少し深堀りしてみます。



まずそもそも賃貸併用住宅というのが何かわからない人もいるかと思います。

簡単に言えば「自宅に賃貸用のお部屋をくっつけた物件」といったところでしょうか。

アパートとして賃貸する部分と自分が住む部分が一つの物件の中にあるタイプの物件です。

オーナーズルームつきのマンションもある意味賃貸併用住宅と言えるでしょう。



賃貸部分がありますので、そこからは収入が入ってきます。物件の作り方や家賃設定次第では、

入居者さんの家賃でローンが払えてしまい、自分はお金を出さなくてOK！みたいなことが

起こってしまう魔法のような住宅の形態です。しかもこの賃貸併用住宅、自宅部分が51%以上なら

住宅ローンが使えてしまうという強烈なメリットもあります。審査は緩くて間口が広くなり

長期で低金利のローンが引けるというパンチ力のある内容でございます。

更に、某銀行では居住面積三分の一以上でもいいという噂。ただし金利は高いらしいです。



じゃあ賃貸併用住宅が万能かというと、決してそんなことはないと思います。

デメリットとしては、出口が取りにくいことが挙げられるのではないかと考えます。



仮に、賃貸併用住宅としてオーナーズルームが4LDKとかあるやつを建てたとしましょう。

4LDKと1R4つの物件となると、戸建と違うよくわからない間取りだからという部分がひっかかって

実需には売りにくいと想定されます（二世帯住宅すら安く買いたたかれると聞いたことがあります）。

間取りが広いからといって、4LDKはワンルーム4部屋分の家賃が取れるわけではありませんから

利回りはとても低くなり、投資家は見向きもしない案件になります。



しかも住宅ローンを使って長期で融資を引くと、残債がなかなか減りません。ただでさえ安く

買い叩かれる可能性が高いのに残債まで減らないとなると、売りたくても売ることができない

袋小路に陥るリスクが高いものと考えます。



あとは自分たちも住んでいるアパートなので、変な人を入居させてしまうと面倒という点も

デメリットかもしれませんね。また、大家さんが下に住んでいることを敬遠する層も一定数は

いるだろうと予想されます。



そんなメリットとデメリットをふまえ、私が考えている賃貸併用住宅の理想はこんな感じ。



１．東京の中でも立地の良い場所（Ex：山手線の中）で利回り8%以上

２．オーナーズルームは2LDK60平米程度に抑えて賃貸でも貸しやすくする

３．エンドユーザ向けの住宅には大きい中途半端な土地を仕入れる（借地も検討）



１番は絶対に外してはいけないと思います。だって「保有前提の投資」ですから。

だからこそ、インカムもそこそこ出さなくてはいけません。本当は利回り10%とか

言いたいのですが、さすがに現実的ではない。なので立地でリスクヘッジします。

地震リスクにも強い地盤の良い場所であることも大事だと思います。そうなるとやはり

山手線圏内が理想かなと思っています。最悪、自己使用部分を賃貸に出すことも考え

文京区あたりだとベストかなという気がします。あとは、すでに8%くらいで回っている

オーナーズルームつきの中古物件を仕入れるという手もあるかもしれません。



２は賃貸づけを意識した内容。自己使用部分が広すぎると、収益性が低下します。

少子化が進む昨今、大人数の家族も少なくなっていくことでしょう。そう考えると、

ほどほどの大きさのほうが好まれる時代になると想像できるので、オーナー部屋は

小さいほうが理想的です。自分の贅沢なんてのは、もっと金持ちになってから考える。

１階にファミリー向けの間取り、２階以上は単身向けの間取りのような形にするのが

いいのかなと考えております。



３の発想の根底にあるのは、割安な土地を仕入れるということ。住宅ローン前提なので、

借地でもある程度融通は利くだろうという発想です。さすがに再建築不可はダメですが。



まあでも土地を安くとれるなら、普通にマンションでも作った方がいいのかも＾＾；

１種単価ではなく坪単価で考え、１種は低いけど賃貸併用をやるには十分なボリュームが取れる

デベロッパーさんが手を出さない穴場の土地を見つける・・・ということになるのでしょうか。

実はまだこの辺は自分の中でもピンときてません。



あるいは居住面積を1/3にして普通にマンション作ってしまい、金利の高い某銀行で借りるという

選択肢を考えても良いのかなという気がします。イールドギャップは5%で建築した賃貸併用と

変わらなくなりますが、出口の取りやすさというところでは汎用性がある話になるかと思います。

まあでもそんな土地だったらデベさんが先に持っていくかな？



上記３点、できればいろいろな方のご意見を伺いたいので、是非コメントくださいませ！

賃貸併用住宅ならローンがなくなって自宅にタダで住める、といううたい文句だけで気軽に

建ててしまうのではなく、慎重に検討しながら進めていきたいと思います。

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タグ：デメリット メリット 賃貸併用住宅 不動産投資

コメント 6

この前業者様と話して
ポンキュー東京に住みたいな・・
ポンキューさん
それならマンション建てて住んで
自主管理すればと言われました
土地は良いの出るよと・・・・
この前アパートで話したんです
私横浜が良いなとか
業者様
建てるなら３億じゃ良くないそれ以上とか

賃貸併用なら普通にアパート買った方が良い
と思っています
専用の方が戦闘力高いと思いますので

by ポンキュー (2011-11-16 00:27) 

賃貸併用住宅って、マイホームとアパートの中間みたいな感じで、いまいち中途半端かな、と思っていたのですが（実需だけでいうと、マイホームに劣る。収益でみると、専用アパートに劣る・・・みたいな）

でも、文京区に住みたいのであれば、Hiroさんの言う賃貸併用住宅、大いにアリでしょうね。

文京区内、８％で回る、土地付きで、リビングスペース６０平米なら、私も欲しいかもしれない。あの辺、ヘンな入居者、あんまり居ませんし・・・商業地少なくてやや退屈ですけど、住宅地としてのグレードは高いですよね。

特に茗荷谷の駅近だったら、借地でもいいから、欲しい鴨・・・。
by Manachan (2011-11-16 09:28) 

＞ポンキューさん

専用のほうが戦闘力が高いのはその通りだと思います。

専用で建てた方がボリュームが出て儲かる土地ならそうします。

ただ、60の160とかの出物が出た場合は１種単価がいまいちになるので

その受け皿として賃貸併用が有効なのではないかとは思います。

あと、あまりでかい額のはびびっちゃうんです・・・。

by ひろ＊ (2011-11-16 10:52) 

＞Manachanさん

格安の家賃で好立地の場所に住むという選択肢としては良いと思っています。

とはいえ、安い中古マンションと収益アパートのほうが儲かるかもしれませんね。

賃貸併用でやるなら、立地はこだわるべきかな～と。

あとは住宅ローンが低金利で長期にわたって引けるところもメリットです。


なお、個人的には茗荷谷より谷根千派です（笑）

by ひろ＊ (2011-11-16 10:54) 

今業者様に融資が出ず
容積率が高い土地（価格は高い）が売れず
1種で単価で考えると安い土地となり
お買い得という話でした
このあたりが東京の土地は安いという
考えと一緒ですけど

容積率が低い土地
住宅地としては良い土地は
実需が底堅いため
安く仕入れるのは困難だと思っています

オーナーズルームが１階60平米だとすると
建蔽率６０％の場合100平米の土地
約３０坪の土地が必要で
３０坪×２５０万円＝７５００万円
（２５０万円で買えるか？ですが）
１Ｋ４室一部屋あたり９万５千円で賃貸したとして
年間４５６万円
建物を２５００万円で建てたと仮定すると
４５６万円の家賃で１億円の借り入れ
いくら住宅ローンでも出るのか？ですけど
by ポンキュー (2011-11-21 14:32) 

＞ポンキューさん

なるほど、逆に１種が高い土地の方がお買い得感があるのですね。

中途半端な土地で分割できなかったり、旗竿敷地で実需向けの人気がイマイチ、

かつ借地とかだったら出ないこともないんじゃ・・・とか思うのは真剣に土地探しを

したことがないからなのでしょうか＾＾；


文京区だと、坪２００万弱くらいで売られる時もあるのではと期待しています。

自力でそういう土地を見つけたわけではないのですが、

http://jutaku-chishiki.com/soba/10020.html

この辺を見ていると、街によっては出るかもと少し期待しています。

んで借地で不整形地ならさらに安くなって・・・とか妄想してます。

もし見つからなければ、別の道を考えます。


・・・ていうか中古の方が良さそうな気もしてきました（笑）


住宅ローンはたぶん８０００万が限度かなと。根拠はないですが。

そのうち銀行に行って話を聞いてみたいと思います。


自分は賃貸アパートに住んで、その分単身向けの部屋をいっぱい作った方が

収益性は上がるのかもしれません。ビジネスライクに考えれば。

でも、住宅ローンでないと融資が付かない人もいると思いますので

選択肢の一つとして考えるのは悪くないと思っています。

自宅がほしい人には良いのではないかな～なんて。

心のどこかには、自宅がほしいという欲求を満たそうとしている部分もあるのかも（笑）


あまりレスになっていない気もしますが、とりあえず思ったことを書いてみました。

by ひろ＊ (2011-11-21 23:54)