物件調査→セミナー→懇親会。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１６位です。上位の壁は厚いですね～。

いつもありがとうございます→



昨日は午前中に物件の内覧、午後は満室経営新聞のセミナー兼忘年会に参加してきました。



午前中は大雨の中、先日くらたく１０６Ｋさんにご紹介いただいたリフォームの業者さんに

同行いただいて都内の物件調査を慣行。この物件、私と同じ年くらいの築古なので、建物の状態が

どの程度酷いのかが読めないのです。だからプロに同行いただいた方が良いかなと考えました。

建物は１階と２階で１部屋ずつの長屋形式の木造物件。



売主さんと元付業者さんに物件の案内をしていただきましたが、１階の状態が想像以上に酷い。

売主さんが倉庫として使っていて普段は誰も住んでいないため、水漏れや雨漏りに気づかずに

放置しているんです。２階から漏水している水がとうとう天井の板を突き破って台所にぽたぽたと

垂れている状態。これは天井裏から建物全体に水がしみわたっていると見た方がいいでしょう。



かつて雨漏りがあった箇所も、おそらく床はかなりやられていると思います。ぶよぶよでした。

もしまともに直していくのなら、相当お金がかかりそうな物件です。



２階は現在人が住んでいるのでけっこう綺麗だったから「これはいける！」と思ったのですが、

１階があまりにもアレなので、リフォーム業者さんと二人で「うーん・・・」という顔をして

しまいました。リフォーム業者さんが「外壁にもクラックがあるので、絶対にモルタル内部に

水が入っていると思います」という話をされていました。私はそれには気づかなかったのですが

そういうものなんでしょうね。プロに同行いただいてよかったと思います。



結局この物件については、「土地値－解体費」で購入できないかという打診をかけました。

建物自体は「応急処置で予算を絞って１０年持たせられればそれでよし」という方向性にして

最悪土地にして出してしまえる価格ならアリかな・・・と考えた次第です。

売主さんの希望価格とはけっこう差があるので、交渉成立となるかは正直わかりません。

築古なので政府系金融機関くらいしか貸してくれないものと思われますが、事前にある程度

資料を出して融資づけの相談に行ってみようかなと思います。



午後は満室経営新聞のセミナー兼忘年会。

物件調査をしていたので、山田里志さんのセミナーは半分くらいしか聞けませんでした。

お話されている内容は相変わらず手堅いことで、高利回り物件を購入して借入が少ない状態で

キャッシュフローを作っていくことが大事という話をされていました。また、リーマンショック後は

家賃や稼働率が下がっている（１０年前に比べて２～３割の家賃ダウンだそうです）という点も

踏まえ、空室対策をきっちりとやっていかなくてはならないということを強調されておりました。



融資期間３０年で利回り１０％のRC物件を買えば、当初はキャッシュフローが出てきます。

しかし金利が上がったら？空室率が拡大したら？家賃が下落したら？そういうことを考え始めると

とても安心できる状態ではないし、リタイヤには程遠いのではないか。それが山田さんの考えです。



この辺は以前購入した山田さんのCD全集でも述べられていたことですので、私にとっては目新しさは

ありませんでしたが、非常に重要なお話をされているのではないかと思います。RCフルローンにも

良さはあるので一概に否定はしませんが、３０年今の状態が続くと考えることはとても危ういかと。

私も含め、一般サラリーマンが自己資金をふんだんに投入することなど到底できないと思います。

それであれば、最初は将来的に無理が来るのを承知の上でキャッシュフローが出る融資がつきやすい

物件を購入し、そのキャッシュフローを使ってどういう戦略で安全性を高めていくかという長期的な

ビジョンを持って賃貸経営に取り組まれるべきではないかと思います。



続いてクマさんの「クマ流　賃貸トラブル解決講座」。

こちらも基本的には助けてクマさん！賃貸トラブル即応マニュアルの内容に即したセミナーでした。

新ネタもちらほらとありましたが、ブログで既出の内容なので愛読者にとってはは物足りない（笑）

でもやっぱり生で話を聞くのとブログで読むのとでは話の濃さが全然違います。

今回は持ち時間が少なかったので駆け足でしたが・・・

○未分別ごみ対処

○騒音トラブル対応

○暴力団対応

○自殺対応

○ゴミ部屋（汚部屋）対応

の５点についてお話をされておりました。話の内容的には重たいのですが、笑いを随所に取り混ぜて

軽妙な語り口で聴衆のハートをわしづかみにするクマさんが素敵でした。



懇親会は何人かの知り合いの方とだらだら。久々にお会いした人もいて、楽しかったです。

二次会の申込をし忘れていたので一次会で帰らざるをえませんでしたが、それはそれで仕方ない。



しかしまあ、あれですね。セミナーもかれこれ何年か受講していると、なかなか新ネタは出てこなく

なってくるなぁと。懇親会にしっかり出て交流を深めるという使い方にシフトしている感じです。

というわけで懇親会にひたすら情熱を注いでいきたいと思います（笑）

人気ブログランキング、お会いした方は是非押してほしいな～とおねだり。

こちらからどうぞ→



「間違いだらけ？の投資用不動産選び！」（不動産投資 問わず語り限定特典つき）←イチオシ中の不動産教材です。

ご紹介記事はこちらです。あとはこちらでも多少触れたかな。

教材の販売サイトにもいいことが書いてあるので、是非ご一読くださいませ。



食べ歩きブログもよろしくお願いします！

http://ameblo.jp/belle-view/



↓ポチッとしていただければ嬉しいです

不動産投資の健美家

タグ：満室経営新聞 物件調査 セミナー 不動産投資 指値 東京

コメント 4

昨晩はお疲れ様でした！

本で読んだ知識も、ライブで聞き直すと
また新たに頭に刻み込まれるような気がしました。

２次会は申込みしわすれだったんすね～残念！

てっきり【え、このあとも物件調査！？すごすぎ】などと、
妄想してました（汗
by ちくりん (2011-12-04 15:33) 

＞ちくりんさん

昨日はお疲れ様でした！

二次会は、申込のメールを見ていなかったみたいで・・・。

さすがにあの後もう一度見に行く元気はありませんでした（笑）

by ひろ＊ (2011-12-04 21:43) 

じっくりご挨拶できなくて失礼致しました。
セミナー系はマニアックになると慣れている方は喜んでくれるんですけど、初心者の方には嫌がられたり不安がられたりします。
ひろ＊さんかなり勉強されて実践されているので物足りなかったですね＾＾

今後ともよろしくお願い致します。
by クマ (2011-12-05 17:09) 

＞クマさん

こちらこそ、ちょっと人に呼ばれてしまったのであまりご挨拶できずスミマセン。

クマさんのセミナーを何回も受講しているので、あーこの話のオチはこれだとか

想像してしまうところがあったかもしれません。でも「汚部屋」の積ゴミ量の

テロップはいつ見ても笑ってしまいます。


ところでクマさんはこちらの保険ご存知ですか？

http://www.jikengenba-saisei.com/

孤独死や自殺などの時に利用するといいかなと思っています。

書いてないですが、引受元はアイアル少額損保だそうです。

by ひろ＊ (2011-12-05 22:47)