物件購入、仙台は山場で東京は大詰め。

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突然ですが、最近読み始めた方の為に一度整理しましょう。



【保有物件】



札幌１棟目

ファミリータイプの築古物件。モラル面での問題は多く、気苦労は絶えないが収益面は安定。

ただし一度退去するとなかなか埋まらない諸刃の剣。高値掴みしちゃっているので、家賃をさくっと

下げることにも抵抗があり、空室にならないことを祈るばかりの物件です。



札幌２棟目

バストイレ一緒で１９平米程度という札幌では最悪な部類の属性。２０ヶ月かけて満室にしました。

購入当初は２２部屋中５部屋しか入居していないという状況。カリスマ大家さんの本とかを読むと

適正な家賃にして管理と営業をしっかりやれば満室なんてあっという間さ！的なことが書いてあり

真に受けて購入したもののなかなか埋まらず大失敗した物件です。ただ、こいつのおかげで

大家さんとしてのスキルと札幌での人脈はかなり作れたし、今はキャッシュフローも出ているので

結果オーライかなと。とにかく思い出がいっぱい詰まった物件です。



札幌３棟目

融資づけに失敗した新松戸物件の裏でこそっと動いて購入。２棟同時決済を狙ったのですが、

結局新松戸の購入が失敗に終わったので残念な結果になりました。この物件も購入当初は半分程度の

空きがあったのですが、２棟目の経験を活かして半年で満室にもっていけました。部屋のスペックも

バストイレ別でまぁまぁ大きな収納もついているし、階段も微妙に内階段っぽい感じということで、

２棟目より劣っているのは立地と構造（２棟目は鉄骨、３棟目は木造）というだけ。見た目も綺麗で

意外と競争力はある物件です。



東京１棟目（仮）

去年の１１月くらいから取り組んでいる物件。業者さんが自社で収益物件としてやっていく想定で

建築したものの、資金繰りが今一つよろしくないということで手放すところを購入することに。

借地、狭小、担保評価不足、戸数が少ない（３戸）、本人の決算書は大赤字ということで融資づけは

非常に苦労しましたが、最後まで頑張った結果何とか融資をつけることができました。

２月中に決済予定です。



仙台１棟目（仮）

年末に嫁ちゃんの実家に帰省した際に見てきた物件で、立地が非常に良いことから購入を決断。

価格交渉も成立し、現在融資づけの真っ最中です。融資を有利に進める為、現オーナーと話をして

こちらで客付営業をさせてもらうことにしています。諸条件も緩和して貰い、あと２部屋の空室を

早々に埋めて融資の条件として有利な材料を引き出そうと試みております。

SRC造のはずが実はSRC造とS造の併用だったとか、部屋を見てみたら意外と狭くて焦ったとか、

購入していない現時点で既に誤算が多い物件なのですが、頑張ります。



おさらいはこんなところで。この辺ってプロフィールにもいずれ転記しないとだよなあ。

そして東京と仙台が流動的で、名刺を新たに発注したくても発注できない状況が続いています。



おさらいができたところで今日のネタ。



朝一番で国金さんに提出する書類をそろえ、東京物件の売買仲介業者さんに渡しました。

できるだけ融資を前倒しで実施したいということで、業者さんが国金さんまで書類を持って行って

くれました。ありがたい話です。こちらも家賃振込口座の作成と、そこからお金の自動振り替えを

してもらう手続きを信金さんでしてきたりしました。昼休みの間にその辺は全部終了。



昼間は仙台物件の本命の銀行さんから電話がありました。週末に仲介業者さんと打ち合わせを

したので、その結果として何か進展があったかという確認の電話でした。ひとまずは客付をこちらで

行うことになったことを報告し、何か進展があれば連絡するという形にしました。

この銀行で借りられたら、支店網とか考えても一番いいんですけどねえ。金利も安いし。



続いて仙台物件の売買の仲介業者さんから電話がありました。売主さんが入居者募集の諸条件を

緩和することに合意してくれたとのこと。広告料も少し多めにつけて、今まで取っていた礼金も

撤廃。敷金１のみとしてもらいました。そして家賃も今回に限っては値下げ断行。

仲介業者さんにヒアリングした範囲で、設備以外でネックになっているところは排除できたはず。

さらに売買の仲介業者さんから、オーナーさんが今日早速内見が来ていましたよという報告を

してくれたそうです。土曜日のバタバタ営業の成果が早速出てきたみたいで嬉しいです。



仕事が終わった後は、自宅に司法書士の先生にご足労いただき、抵当権設定の委任状などを

お渡ししました。この司法書士の先生は売主様指定の方ですが、物腰もやわらかく、自宅も

うちの近所と言うことがわかり、無駄にiPadの話で盛り上がったりしちゃいました。

抵当権の設定が完了したら、融資が実行される日程が決まり、決済が可能になります。

長かった。とても長かったよ・・・。３ヶ月かかりましたが、ようやくゴールが見えました！



司法書士さんが帰った後は、仙台の各仲介業者さんに条件が緩和されたことをご連絡しました。

２０時前後だったにも関わらず、大半の業者さんはまだ誰かしらが店舗にいて、話を聞いて

くださいました。繁忙期なんだなあ、やっぱり。

ある業者さんは「明日２組連れて行く予定です」という力強い一言。札幌よりも動きが早いような

気がします。広告料も札幌より全然安いし、仙台は意外と手ごたえがあるかもしれない。

とはいえ、買えなかったら何の意味もないわけですが・・・＾＾；



結局そんなことをやっていたので、未だに既存の札幌物件の入居者様へアンケートを送付できて

いない現状があります。いかんなあ。時間を有効に使わないと、何もできないままずるずると

過ごしてしまう気がします。気を引き締めないと。とはいえ、サラリーマンの仕事もだんだんと

忙しくなってきたので、時間の有効な使い方は今後の課題になりそうです。



今日は普通にサラリーマンとして残業の予感・・・。休肝日にしますかねえ。

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タグ：札幌 不動産投資 東京 仙台 客付 融資 司法書士 日本政策金融公庫

コメント 4

この短期間で、しかもサラリーマンで時間的制約多いなかで、よくこれだけのことを、成し遂げましたね。尊敬します。

それにしても、仙台物件、聞けば聞くほど、良さそう。立地も抜群だし、札幌で鍛えた客付けノウハウばっちりだし、楽しみですね。
by Manachan (2012-02-07 08:50) 

ファイト！
by もうちょい！ (2012-02-07 13:51) 

＞Manachanさん

それだけ仕事をサボっているという噂も・・・（汗）

いやいや、ちゃんと与えられた仕事はこなしていますから決してサボってはいません！

仙台は思っていたより仕様が悪かったのですが、営業力で何とかカバーしきれると思います。

「バストイレ別」というだけで、５年は延命できる気がします。

by ひろ＊ (2012-02-07 18:56) 

＞幸田信行さん

ありがとうございます。頑張りますー！

by ひろ＊ (2012-02-07 18:57)