サブリースも使いよう。

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仙台物件の融資づけの話です。

昨日も仕事の合間を見てこそこそと電話。



仙台物件に関しては、一昨日電話で話せなかった仲介業者さんと話をして、募集条件の緩和について

お伝えしました。まずはこれで何とか頑張ってきめてほしいなと思っています。

オーナーさんから代理営業することを許可頂いたので、融資づけに有利になるようにしっかり

自分の物件のように頑張って埋めていきたいと思う次第です。



また、新しい仲介業者さんに取り扱いをしてもらおうと電話でアタックしました。

店舗に電話すると、客付だけの場合でも媒介契約やら何やら色々と対面でやる必要があるらしく

まだオーナーチェンジできていない今の状況だと多少面倒だな・・・ということで断念。

ただ、せっかく電話したので管理はどうなるのかなということを知りたくなり、管理の部門の方と

話をする機会を作ってもらいました。



ほどなくして先方の担当者から着信。管理を任せる予定は今のところなかったのですが、

ある条件を呑んで貰えるなら管理を任せてもいいかなと思った為です。その話をしている最中に

先方から逆提案としてサブリースはどうかという話になりました。



現在、仙台物件でネックになる可能性があることの一つが、空室が多いこと。オーナーさんの

自己使用部分があることや、売却するからと募集を停止してしまっていたことなど、様々な要因は

あるのですが、数字だけ見ると稼働率は５割強で家賃は満室想定の半分以下です。このままだと

金融機関さん目線では「本当に返済できるの？」「本当に募集したらお客さんはつくの？」と

懸念されるところです。自分が金融機関の担当だとしてもそこは疑うでしょう。



その懸念を緩和するため、管理会社さんを使うことを考えました。

「初回満室保証」という形で、埋まるまで家賃を補填してもらう契約にすれば、当面取りっぱぐれは

なくなります。もちろん、これをやるからには自主管理はあきらめて管理会社さんに委託することに

なるのですが・・・。それでも購入できないよりは断然マシなので、アリだと思いました。



そのことを先方の担当者さんに話したところ、逆にサブリースの形式でどうかと言われたわけです。

だいたい満室想定家賃の８割程度で見てもらえそうということなので、これは金融機関さんにとって

リスクが一つ減るのではないか？と思い、査定をお願いすることにしました。



実際にサブリースの契約をするかどうかは別として、サブリースに応じてもらえる物件であると

いうこと自体が、入居付が可能であると言うプロのお墨付きをもらったことになります。

銀行担当者さんが稟議書を書く為には良い材料になることでしょう。



というわけで、サブリースという選択肢も検討中であること、あわせて営業をこちらで請け負い

募集条件を緩和したりした結果、３日で３件の内見を得ることができたことを各銀行の担当者さんに

電話で報告しました。どこの銀行さんもおおむね好意的に受け取ってくれたものと思います。

特に本命の銀行さんにはかなり喜んでいただけたような気がします（声のトーンから判断）。



何事も「相手が何を求めているか」を考えることが大事。銀行さんだって融資は出したいわけです。

金利は土日でも休まずに銀行の為にお金を稼いでくれます（まるで家賃みたいですね）。

だから少しでも金利収入を増やしたいというのが銀行さんの本音であることは間違いないでしょう。

あとはどうやって理由付けをしてあげるか、プラスになる材料を見つけてくるか。そしてそのことを

理解した上で、稟議書が書きやすくなるような情報を提供して「一緒に頑張りましょう」という

姿勢を示すことが、融資をクリアするために必要なことなのではないかと思っています。



そんなわけで、今日は入居率が悪い点を指摘されて審査NGとなった銀行さんに再度電話をして、

改めてサブリースを前提に審査してほしいと伝えてみたいと思います。あとは再度銀行リストを

見直してみたところ、折り返すと言って折り返していない銀行さんを発見したので、こちらも

改めて突撃してみたいと思います。

そんなとこで、参考になったと思う方は人気ブログランキングを押してってほしいなあ。

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タグ：不動産投資 仙台 客付 営業 融資 銀行 サブリース