健美家の有効利用を考える。

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睡眠不足だったので、この時間まで爆睡してしまいました。昨日もだいぶ飲んだからなあ。

今日は予定のない土曜日なので、自宅の整理や物件に置く資料の作成などに充てようと思います。



先月末くらいにいくつか物件のご提案をいただいていますが、どうも営業マンの方が手一杯のようで

提案しておきながら詳細資料がいつになっても来ないというビミョーな状態でやきもきしています。

忙しいのかもしれないけど、あんま放置されても困っちゃうのよねー。



さて、それはそれとして、今日は物件選びの際に重要になるエリア選定をどうしているかという話。

エリアを間違えると空室が多くて大変だったりするので、投資エリアの選定はとても重要です。

ではどうやってエリアリスクを把握するか。もちろん、最後は現地に行かなくちゃダメですけど

大まかにそれを知る方法はあると思っています。



方法としては、健美家の新着情報メールに自分が望む条件を入れておくというのがいいかなと。

例えば、一都三県で利回り１０％以上の物件が出たら配信するように設定しておきます。

そうすると、利回り１０％以上のものが健美家に登録された時点でメールの配信が行われます。

普通だったら、これでいちいち検索しなくていいから楽ですねというお話になるのですが、

私自身は届いた物件情報はほとんど見ていません。件名にある駅名を見るだけで終わります。



１ヶ月もメールを受信していると、だいたい似たようなエリアの物件情報が届くのがわかります。

なぜその地域ばかり物件が出るのか？要は持ち主が「売りたい」と思う何かがあるからなんです。

きっとそういうエリアに買うと、自分も「売りたい」と思うことになるのではないか？



利回りはリスクの裏返しですから、利回りが高いということは何か不利な条件があるわけです。

借地や再建築不可で融資がつかない、需給バランスが崩壊していて空室率が高い、建物が古い・・・

よくメールが来る地域だと、そこはきっと需給バランスがおかしくなっているのでしょう。

あまりメールが来ない地域の場合は、きっと物件そのものが融資がつきにくいのでしょう。



物件を探すだけでなく、リスクのある地域を炙りだす為に健美家の新着メールを使う。

そんなあまのじゃくなやり方もありなんじゃないかと思っています。失敗しないことが大事。

まあ「お前が言うな」って感じですけどね。明らかに危険な投資をやっていますから、私。



でもたまにとんでもないお宝情報も紛れ込んでるんですよねえ。健美家。

吉祥寺の利回り２０％再建築不可は現金があったら絶対ほしかったわー・・・。



今日はいい天気なので、この後物件の写真でも撮ってこようかなと思います。

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不動産投資の健美家

タグ：エリアリスク 健美家 不動産投資

コメント 5

健美家メールで物件情報がよく来る地域・・・確かに、需給バランス崩れてる、ハイリスクな地域が多いですね。

特に目立つ地域

相模原市、大和市あたりの3点ユニット築古ワンルーム
札幌市(琴似みたいな人気エリアでも、築古３点ユニット厳しそう)
福岡市（札幌同様、入居厳しそう）
甲府市（上に同じ）
神戸市（築古戸建、たくさん出てきてますね）

最近は、勝浦市とか、意外なところが増えてきましたね。リゾート物件崩れでしょうか？

逆に、全然見ないのが、沖縄の物件ですね。それなりに流通はしてると思いますが、地元の人だけでグルグル回ってるのか、それとも入居いいのかな？
by Manachan (2012-03-10 20:19) 

あと、八王子を忘れちゃいけない・・・物件情報メール、以前からむちゃくちゃ多くて、相模原・大和と同じ状態。２００万くらいの、３点ユニット築古ばっかり。｢都内２０％｣とか言われても、魅力あんまりなし（そもそも、都内といえるのか？）

青梅、福生あたりも多い・・・西多摩方面、物件余りまくってるのかな？
by Manachan (2012-03-10 20:21) 

＞Manachanさん

全国で登録しているんですね！自分は首都圏だけに絞っていますので

札幌や福岡、甲府、神戸あたりはノーチェックでした。札幌がきついのは

身を持って理解しておりますけど（笑）


相模原の中でも、小田急相模原あたりは競争が厳しそうですね。

八王子もおっしゃるとおり大変そうだなあと感じております。

埼玉だと蕨、毛呂山、久喜あたりがちょっと大変そうです。

青梅は駅次第かなと思います。河辺駅は始発があるので人気があります。

河辺より西はきついと聞きました。

by ひろ＊ (2012-03-12 08:27) 

そう、毛呂山、やたら出てきますね。健美家のメルマガ購読するまで、その存在さえ知らなかった…

最近は、松戸市馬橋というのもよく見るなあ。

吉祥寺のような、人気エリアの物件は、なかなか出てきませんね。中央線だと、せいぜい国分寺から…
by Manachan (2012-03-13 13:33) 

＞Manachanさん

毛呂山は城西大、明海大、埼玉医大があるので学生需要を当て込んだ

単身物件がたくさん建ってます。しかし学生が減っているので

だぶついていると聞いています。

松戸は主要駅以外の単身がちょっときついですねえ。

by ひろ＊ (2012-03-13 17:29)