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久々に海外投資ネタ。

昨日はPilip Property Managementという会社のフィリピン不動産の勉強会でした。

フィリピンの永住ビザを発行する手伝いをしている事業の傍らで不動産も扱っているようです。

全然知らない会社でしたけど、アジア太平洋大家の会の有料会員メルマガに案内が来ていたので

ちょっくら行ってみることにしました。



最初にPilip Property Managementという会社がどのように不動産に取り組んでいるかの説明。

次に実際にこの会社から100部屋のフィリピン高級コンドミニアムを購入された方の自己紹介と

なぜフィリピンの物件を選んだかというところの説明。

最後にフィリピン投資がほかの国の投資に比べてどのくらい優位性があるかの説明と

今回販売したい商品の説明、という感じの３部構成でした。



以下、一個人の感想です。



Pilipのプレゼンテーターの方、あまり場馴れしていない印象を受けました。

説明がたどたどしく、同じようなことを何回も言っていたりするし、論点が絞りきれない感じ。

どのような筋書にしたいのかがよくわからず、気が付くとお船を漕いでいる自分がいました。。。

プレゼンする人に失礼で申し訳ないとは思いつつも、もう少し聞きやすくしてもらえると嬉しいなと。



利回りを追求する投資家さんに対して、物件を紹介して手数料を貰うという形で利回りを削らなくては

ならないことにジレンマを感じる、という話をされていて、たぶんそのこと自体は本当にそのように

思っているのかもしれないなと思いました。



100戸購入したオーナーさんの自己紹介が異常に長く、国内の保有物件の説明とかそんな話が

延々と１時間近く続いたのには参りました。フィリピンの不動産の話を聞きに来たのに、

何故にあなたの自慢話を聞かなくちゃいけないの！？という気持ちに。

しかし話が終盤になった段階で、この自己紹介や過去の実績の話が必要だったのねということに

気づかされるのでした。だって、今回販売する物件、この方が100戸買ったものの一部を

コンドミニアムホテルとして運用するから、そのお部屋を買って運営に一口乗ってください、

というお話なんですもの。そういう話だったら、このオーナーさんの過去の実績の話は重要です。

でもホームページのお題目からそこまでは読み取れなかったから、最初はちょっとイライラしました。



・100戸買ったオーナーさんからお部屋の所有権を（オーナーさんの買値で）譲ってもらう

・その買ったお部屋は、オーナーさんに確定利回り9%で10年借り上げてもらう

・支払いは頭金2割と60回分割のような形



細かく聞いたわけじゃないけど、おおむねこんな感じの商品でした。

どちらかというと、物件を持つというよりこのオーナーさんのビジネスに乗るかどうか？

という話に近い内容だなと思います。



管理費などの諸々の費用を運営側で出すことになるので、確定利回り9%という数字が税金を除けば

ほぼ確実に入るというスキーム自体はなかなか良いなと思いましたが、個人オーナーさんからの

購入なので恐らくローンが使えないのではないかという点が気になりました。

そうすると、物件価格が600万として、10年で540万の手残り＋築10年のコンドミニアム。

確実なインカムを得る為に600万の資金を10年間固定させていいものか？というところが

ちょっとネックだなというところが決め手となり、自分は申し込みませんでした。



まぁ業者さんのセミナーだから商品の販売が最後にあるのは当然だとは思うんですけど、

それにしても商品の良さを訴える時間がちょっと少ないかなと。質疑応答も不十分な上に

質問の途中で回答をかぶせてきたり、「この場で議論はしたくありません」とか言っちゃったり。

うーん、この質疑応答でこの方のビジネスに出資するのはちょっと難しいなあ、と思ったのもあります。

（あくまで個人的な感想であり、万人がそう思うかは別ですよ！）



あとはホームページに書いてあったお題目のうち、中国不動産やマレーシア不動産のことも触れてました。



中国はバブルで実需との釣り合いが崩れているからNGということでした。

そこはまぁ自分も同じような印象だから納得はいきます。ただ、引き合いに出したデータが

各国の平均利回りというやつだったんですが・・・日本の平均利回りが5.4%とか書いてありまして。

いったいどういう統計を取ったらそんなに低い利回りになるのかと＾＾；

東京の新築マンションとか実需向けのものも全部あわせた数字なのかな？

札幌の物件を見ていると到底信じられない低利回りです（笑）



マレーシアについては、家具代を別立てで取られる（？）とかそんな感じの比較表を出して

ちょっと細かく説明されていましたが、この時も若干お船を漕ぎ気味だったので詳細は失念・・・。

（行った方、もしブログ見てたらこっそりこの辺の内容を教えてください）



「フィリピン不動産デベロッパーのブラックリストを公開！」とか書いていたのですが、

「書いちゃったけど本当はしゃべりたくないんです。言わなきゃダメですかねえ？」とか

急にプレゼンされてる方が言い出して・・・なんじゃそりゃ！って感じでしらけました。

要はデザインを完全にパクったり、人気を取る為に有名な物件のシリーズであるような

錯覚を覚える名前を付けちゃうデベロッパーがいるみたいです。そういうのは良くない、という話。

最終的にはアヤラグループ買っときゃ間違いない、という話になってました。



各国を比較した上て平均利回りが高く外国人でも所有権を持つことができるフィリピンに

投資するのがいいのではないか、というポリシーは伝わってきました。

ただ、ホームページに出ていた題目を全てこなせたかというと疑問。

自分が居眠りしていただけかもしれませんが、フィリピンの敷金礼金の話や集金メカニズムの話、

少額積立で購入できる知られざる恐怖の話などは出てこなかったように思えます。



全体的にはちょっと消化不良気味なセミナーでした。お題目が魅力的すぎたので期待しすぎたかも。

ただ、会社としては誠実な印象を受けましたので、個別にメールで聞きたかったところを質問して

そのうえでこの会社さんと今後もお付き合いするかどうか決められればいいなと思います。



懇親会ではアジア太平洋大家の会で一緒に香港に行ったメンバーと主に歓談。

せっかくの会なんだし、スケールメリットを活かして面白いビジネスができたらいいね、

という話で盛り上がりました。内装屋さんでフィリピンに移住することが確定している人がいて

その人と日本の不動産を使って小口出資しながらビジネスができたら面白いかもね、とか。

セミナーはいまいちでも、アジア太平洋大家の会の懇親会と考えれば楽しいイベントでした。



さて、話は国内に戻り、今週あたり札幌の申し込み３件の結論が出てくるかなという感じです。

1部屋は入居審査OKを出したので、残り2部屋の動向に注視したいと思います。

保証会社さんの審査、通過すればいいんだけどなあ。

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タグ：海外不動産投資 フィリピン 勉強会 懇親会

フィリピンのコンドミニアムの権利関係を学ぶ。

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昨日は時間を無理やり作って、たまっているメールにガッツリと返信しました。

サラリーマンの仕事でお客様のところに行ったので、同行者がいないのをいいことに

スタバに寄って、モバイルで一生懸命メールの返信をするという・・・＾＾；

ダメサラリーマンですいません。



管理会社さんとメールのやりとりをしましたが、今のところまだお部屋に動きはなし。

43部屋中36部屋が稼働中で7部屋が空室です。２棟目３室、３棟目４室。頑張らなくちゃ。

テコ入れの為に海の日の近辺でまた札幌に行くことにしました。遊んでくれそうな人に適当に

お声がけしてみようと思っています。我こそはと思う方も是非ご連絡を頂ければ嬉しいです。



さて、タイトルに記載した海外投資関係・・・フィリピンのコンドミニアムのお話。

メールのやり取りの中で１つ勉強になったことがありましたので、ブログでご紹介します。



ちょっと前にノリと勢いと挑戦心で購入の手続きを取ったフィリピンのコンドミニアム。

税理士さんにどういう風に税務申告したらいいか相談していたのですが、基本的には日本の税法に

則って取り扱っていくそうです。経費計上、損益通算、減価償却等みな同じだそうです。



さて、そうなると減価償却の土地建物の比率をどう設定するか？という話になるのですが・・・

フィリピンの土地は外国人は購入できないから建物使用権のようなものを購入しているという風に

理解をしていました。そうなると、減価償却は建物１００％でも誰も文句を言えないとか？

それはそれでちょっと嬉しい気もする！



本当にそれでいいのか、業者さんに土地の持ち分の扱いについて確認しました。

ほどなくして業者さんから返信があり、フィリピンの会計事務所に確認を取ったところ

日本風に言うと「区分所有権」に相当する権利を購入した形になっているということです。

なんでも、コンドミニアムに限り土地の所有権も所有者の持ち分により分割で与えられているとか。



外国人は土地を買えないんですが、コンドミニアムの場合は例外と言うことでよさそうです。

なるほど。それだったら国が急に土地を取り上げるとか、フィリピン人が登記していないから

これは無効ですとか、そういう話はなくなりそうですね。

ていうかそのくらい調べてから買わないといけないですね、自分。計画性がないなあ。



となると、次はどのくらいの土地建物比率を設定するのが適正なのかを探らなくてはいけません。

また、コンドミニアムを解体した時にその土地持分はどのような扱いになってくるのか。

この辺もどうせなら確認したいなと思ってしまいます。

引き続き、業者さんや税理士さんと確認を続けてみようと思います。

何かわかったら、ネタがない時にでもブログに書きます（笑）



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伸びないってことは、海外の話より札幌の話の方が盛り上がるんですかねえ？（汗）

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香港４日目は深センで口座開設。

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昨日はAOA関係の飲み会に参加する予定でしたが、仕事が終わったのが２３時前＞＜

目に見えない何かに邪魔されているような気がしてなりません。。。いつも何かしら邪魔が入る。

そんなわけで、香港の話の続きを書こうかと思います。



香港４日目。

この日は朝からバスと電車を乗り継いで北上しました。国境を越え、中国の深センに移動します。

CMBこと中国招商銀行の口座を作る為です。





二階建てバスで駅に移動中。





電車で羅湖駅まで移動します。





羅湖駅ではイミグレーションが行われます。





パスポートの残りが１ヶ月強だったので入国できないのではないかとドキドキしていましたが

何のお咎めもなくするっと入国できました。





そしてお目当ての招商銀行へ。立派なライオン像が鎮座しています。三越のやつよりでかい。



金融商品に詳しくない自分でも、中国の人民元口座を持っておくことのメリットくらいわかります。

定期預金商品が５％以上の金利になっているので、日本より断然割がいいとか

人民元切り上げになった時に利益が期待できるとか・・・。



そんな夢のある中国の銀行口座を作りに出かけた、という感じです。

自分は割と物見遊山なところはありましたが＾＾；



で、口座開設。さすがに１０人以上で行ったせいか、かなり時間がかかりました。

朝から始めて、お昼を過ぎてもまだ終わらない。しかもうちらの処理にかかりきりになっていて

地元の人が来ても延々と待たされている状態で、ジモティーからの目線が痛い・・・。

「なんなのあの外人軍団は」ってきっと思われていたに違いない＾＾；



４時間くらいかかってようやく口座開設完了。

招商銀行の窓口のお嬢さんが美人じゃなかったら「もういい！」と帰っているところでした（笑）

今回口座開設した銀行（HSBC、招商銀行）は窓口に美人が多かったなあ・・・。



先に終わった面々で地元の人しか行かなさそうな怪しい食堂で遅めの昼食。



英語も全く通じないけど、ボディーランゲージで何とかなるもんですね。

店長っぽい人が店の中でビール飲みまくってましたが、なぜか気に入ってもらえたようで

ビール代がただになっていました。なんだかよくわからんけど、ありがたや～。





「租」は「For Rent」的な意味合いのようです。しかしスケールでかい賃貸だなこれ。



地下鉄に乗って羅湖駅に戻ります。



毎月１１日はちゃんと並んで電車に乗る日です、的なことが書いてあります。

・・・日本ってやっぱりお行儀のいい国なのね。並ぶのが当たり前と思ってた。



香港と中国の境目にある羅湖駅には羅湖商業城というショッピングセンターらしき施設がありまして。

ここがすごいことに、テナントはバッタもののブランド品（推定）を売っているいるお店ばかりです。

DIESELのベルトが120元（だいたい1500円）とか、どう考えてもおかしいでしょ（笑）

そんな怪しいショッピングセンターで、２時間くらいお茶屋さんに居座りお茶を飲みまくってきました。

美味しかったから購入したけど、あれも定価の２割引～３割引は当たり前の世界でした。

日本との商習慣の違いに戸惑います。



香港に戻った後は定番のビクトリアピークへ。



１００万ドルの夜景ってやつです。確かに綺麗でした。香港の勢いを感じます。



しかし「１００万ドル」ってすごそうに聞こえるけど、１００万香港ドルだったとしたら

日本円にしたら１０００万円ですよ。うちのアパートの方が高いじゃないですか。

札幌のアパート＞＞＞＞＞１００万ドルの夜景　ということになりませんか！？

仮に１００万ドルが１００万米ドルだったとしても１億円。

これより大きなマンションを持っている方なんてざらにいらっしゃるでしょうし・・・

なんかそう考えると興ざめしてしまうような。

・・・不動産を始めてからというものの、金額の桁が麻痺してきている気がする（笑）



ホテルに戻った後は、あまりおなかが減っていないチームはホテルのバー的なところへ。

腹減った軍団数名は別行動をとり、地元の飲食店へ。



でもそんなところでも観光客慣れしているみたいで、店員のお兄ちゃんが

「カキ入りチヂミ、美味しいよ！」とか日本語で語りかけてきます。さすが香港だ。

写真が出ていない料理を一か八かで注文して一喜一憂したり、ビールをかっくらったりして

香港の最終日の夜を楽しみました。



・・・とまあそんな感じの口座開設の旅でした。

正直なところ、口座のメリットは未だに感じられてはいませんが、こうやって海外での経験を

増やすことができたというのは良かったと思っています。

英語を話せるようになりたい、と言っている人の気持ちがようやくわかってきたかもしれません。

確かに話せたら楽しいだろうなあ。不動産収入がもうちょっと安定したら、少し長期で英語圏の国に

滞在してみたいなあと思うようになりました。



あんま不動産と関係のない結論になった気がしますが（笑）

とりあえず刺激の多い香港口座開設ツアーでした。

企画してくれたアジア太平洋大家の会に感謝です。

口座とか興味なくても、同じような感じで大家さんをしている感度の高い方と話をすることが

できるというところが、楽しさを増幅する一つのスパイスなのかもしれません。



おまけ写真館





香港なのに日本語のお店。しかもけっこうあちこちで見かけました。




そんなわけで、人生初のプライベートな予定での海外渡航、楽しく過ごせました。

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タグ：中国招商銀行 口座開設 海外投資 深セン

フィリピンのデベロッパーの方と会う。

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香港４日目の話を書こうと思ったけど、別の日に延期＾＾；

昨日はフィリピンのデベロッパーさんの営業さんとお会いしたので、そっちの話を書きます。



一昨日、HSBCの口座の使い方やトラブルに関してのフォロー電話がManachanよりありまして。

その電話の中で「明日DMCIの国際営業部長の話を聞きに行きますけど、来ませんか？」

とお誘いいただきました。誘われたら断らないのが基本方針なので、遊びに行くことに。

今のところ、国内の財政基盤を安定させることを優先させたいのでフィリピンの物件を

増やすつもりはないのだけれども、情報収集しておいて損することはないだろうということもあるし

外国の方と話すのって基本的に楽しいなと思えるので（笑）



以下、DMCIの営業さんから聞いたお話です。



DMCIというのはフィリピンの大手デベロッパーで、地元の中流所得層向けの物件を開発しています。

DMCIホールディングスの配下には建設業、不動産業、エネルギー、水、採掘、道路などの事業を行う

会社が属しており、今回説明してくれている不動産関係はDMCI Homesという会社が担っています。



DMCI自体は建設を得意としているようで、日本の清水建設から技術供与を受けている？模様。

LRTやSkyway（高速道路）など、フィリピン国内の公共事業を色々請け負っているそうです。

通訳の方が「日本で言えば竹中工務店みたいな感じかと思います」と言ってました。



ブルネイ王宮の建設も受注しているそうです。この王宮、４０％が金で出来ているとか。

どんだけゴージャスなのよそれ。



株価はここ数年でかなり上がっているようで、創業者は長者番付１８位から一気に５位にあがったとか。



ちなみに上場はしていないようです。ソースはこちら。



DMCI Homesの物件は「安くて良質なものを提供する」「物件内でのコミュニティ作成に力をいれる」

という点で他デベロッパーのものと差別化を図っているとのことです。

価格については、立地を「１．５流」の場所に抑えることで安くしている、と理解しました。

一等地に１０分～２０分くらいでいける場所、でも生活に必要な施設はちゃんとそろっている。

そんな場所を狙って建物を作っているようです。

そして建物管理の一環として、バスケットボール大会や避難訓練などの行事を定期的に開催して

住民同士の顔が見えるような運営を心がけているようです。



あとは物件ごとにデザインコンセプトを考えているようです。

日本風の物件なら庭園を日本の庭師にデザインして貰ったりしているという話でした。

ハワイ風、アジアン風などいろいろなタイプがあるようです。







現在売り出している物件は２つあるそうです。

一つはマカティ市のロックウェルから１０分くらいの高層物件。

日本で言えば・・・ロックウェルが日本橋で物件が東陽町とかそんな感じ？

もう一つが空港の近くの中層物件。Manachan曰く

「地元の人のイメージは悪くない場所です。日本なら川崎あたりのイメージですかねえ」

という話でした。



いずれも面白かったのは支払のスキーム。

物件価格の10%なり20%なりを積立方式で支払った段階で、物件への居住もしくは賃貸入居付が

可能になり、残りは3年/5年/10年の期間で支払うことができるということです。

日本だと銀行から借りて全額支払うのが基本ですけど、どうもそういうわけではなさそう。

しかもPNB(Philippine National Bank)の東京支店で日本人でも融資が受けられるという噂。

本当かどうか、Manachanが裏を取ろうとしていましたので、教えてもらおうっと。



利回りも誰かが計算していたけど、余裕で１０％以上は取れるようです。

勿論、業者さんの言ってる家賃を信じればという話なので、本当に買おうと思う人は多角的に

確認しながら購入する必要があると思います。

物件管理を任せるなら、家賃の１０％くらいはリーシング専門の会社に払わないといけないとか

物件そのものの管理費の支払いが当然かかってくるとか、税金はどうなんだとか・・・



DMCI Homesというデベロッパーそのものが倒産する危険性は低そうに感じたものの、

為替リスクや風習の違いによるリスクなどいろいろと考えなくてはならない事項はあります。

やるなら充分に検討していくべきかと思います。



とはいえ、物件価格も500万とか800万とかそのくらいなので、お金に余裕がある人なら

買ってみるのも面白いんじゃないかなとは思いました。



非常に面白い話が聞けて満足です。

自分が買うかどうかは別にして（そんなに余裕のある財務状況ではありません・・・）、

たとえばこういう物件を購入してフィリピンに移住してしまえば、札幌のキャッシュフローだけでも

充分に食べていけるんじゃない？とか考えちゃいました（笑）

収入を上げるんじゃなくて支出を下げるという考え方ですね。

ま、奥さんが反対するだろうから実際にはできないと思いますけど。



明日こそ中国招商銀行の話か、もしくは札幌の被災者さんのお話か・・・

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おまけ



こんなかわいいドーナツが出てきました。



帰るときに帽子をいただきました。なぜ帽子なのかは謎・・・。



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香港３日目は口座開設。

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昨日は自宅の植木の植え替え作業をしました。これはこれで不動産賃貸業に通じる部分も

あると思いますので、後日日記にしたいと思います。



今日は香港３日目の話題。

不動産とはちょっと外れて、海外の銀行口座や証券口座を作る話です。



朝８時半にホテルのロビーに集合し、まずはBOOM証券の口座を作ります。

ホテルからタクシーで行こうとしたものの、タクシーが全く捕まらずに歩いていくことに。



香港の街並みって、新旧ごちゃまぜでちょっと面白いです。



こんな新品のビルがあったと思ったら・・・



隣はこんな感じのボロビルなんて場所がざらにあります。



ボロビルの下のテナントもだいたい普通のところです（HSBCなんかも入っていました）が

たまにこんな骨董品のような八百屋もあって、いい雰囲気だなあと思ってしまいます。

ちなみに空きテナントはほとんどありませんでした。さすが景気のいい国だ。



BOOM証券では若干日本語の出来るスタッフが対応してくれました。

おかげさまでだいぶ楽ちんに口座を作ることができました。

引き落とし口座をこの後作るHSBCにしなくちゃいけないので、HSBCの口座を作ることができたら

もう一度BOOM証券に来る必要があります。まあ観光地を散歩していると思えばどうってことはない。



午後はホテルの近くのHSBCへ。



二階建てバスの広告。出前一丁、大人気です。



なんだかよくわからないけど、流れに任せていたらプレミア口座ができていました。



預金額が足りないけど、最初はキャンペーンであまりお金を預けなくても作れる？ようです。

３ヶ月経ったらスマートバンテージへダウングレードすることは決定的ですけど、

束の間のプレミアホルダーです（笑）

口座開設を担当してくれた女性行員のお嬢さんもかわいかったので満足！



で、その後はもう一度BOOM証券に向けて歩きます。

散歩していると、ついいろいろとむやみに写真を撮ってしまいます。





塗装のやり直しと思われますが、これ全部竹で作ってある足場・・・





前日の不動産見学ツアーで「香港はひと月ごとに家賃があがっています」と不動産業者さんが

言ってましたが、実際にあがっているみたいですね・・・。日本じゃ考えられない！





なんとなく、自分の考える「これぞ香港」って感じの絵だったので一枚ぱちり。



この後、四川料理を食べてホテルに戻り、SE大家たくちゃんの複利セミナーや金融商品のセミナー等

あれやこれやと勉強し、気が付いたらなんと23時。遅くまでよく頑張りました、自分。

確かに不動産投資は複利のメリットを享受できていません。それを補完するために、

不動産で得られたキャッシュフローを金融商品に回して複利の効果を得ましょうというのは

納得のいく話ですし、魅力的であると思います。



金融商品の話などいろいろと聞いていて感じたのは、やっぱりこういうのは余剰資金でやるものだ、

ということ。海外の金融商品は確かに高利回りのものが多いようですが、リーマンショックの時は

やっぱり運用実績を落としているようです（少なくとも説明を聞いた商品については）。

国内で既に同じような金融商品を買っている人だったら、乗り換えるのも良いかもしれませんが

そこには為替リスクや運営元の倒産リスクなど、考えなくてはならないことも出てきます。

最悪、投資したお金がなくなってしまうことも念頭に置いて取り組むべきかなと思います。



自分はまだ国内の不動産から得られるキャッシュフローが安定的なものになっていません。

返済比率ももう少し落としたいと思っています。それを考えると、ちょっとまだこういう商品に

手を出して良いステージにはいないのかもしれません。積立型の商品は毎月定額が積みあがります。

フィリピンのコンドミニアムを買っていなければ別に手を出しても良かったのかもしれませんが、

積立額をこれ以上増やすと修繕に影響が出てくる可能性大！ということで、今は金融商品より

目先の不動産の収益を最大化することを考えよう、と考える良いきっかけになりました。



なんとなく会社も暇な時期だし、休めそうだから海外に行ってみようかな～というくらいの気持ちで

参加した香港での口座開設ツアーですが、色々と勉強になることがいっぱいありました。

なんでもとりあえずやってみることが大事ですね！

そんな感じで、明日の日記になるかその先の日記になるかはわかりませんが、次は深センで

中国招商銀行の口座を開設する話になります。楽しみにしてくれる方も国内の話がいい方も

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