入居申込いただきました！

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東京の１室、正式に申込書をいただきました！札幌も１室審査OKにして入居確定になりました！



東京ですが、一昨日のブログに書いたように３０００円の家賃交渉が入っております。しかし

申込書上は満額になっていました。はて、結局どうなったんだろう？この後管理会社さんに

話を聞いてみようと思います。



申込を入れてくださった方は３０代前半の会社員の女性。勤続年数も長く、保証人もつきます。

今まではご実家で暮らしていたようで、今回はじめての一人暮らしということになるそうです。

しかし実家がアパートと同じ町内にあるようですので、それって独立って言うのかな？と

疑問に思ってしまいました（笑）

スープの冷めない距離を確保するってことなのかもしれません。年齢的に寿退去が怖いですが、

できれば末永く住んでいただきたいと思います。



ちなみにもう一組内覧いただいたんですが、そちらは「思ったより狭かった」ということで

残念ながら申し込みには至りませんでした。この部屋、内覧に来てお断りになる人の理由が

ほぼ確実に「思ったより狭かった」なんです。改善のしようがないんですけど～・・・＞＜

いっそ一面鏡張りにして広そうに見せる？いや、それは全然意味ないな・・・。



どちらにしても、東京１棟目の空室には心を痛ませていたので、無事に決まりそうで良かった。

３部屋しかない小さなアパートで、返済期間が１５年。しかも想定賃料は相場より高かったので

安く決めざるを得ないということで、意外とこのアパート単体で見ると懐は厳しいのです。

だから一日も早く決まってほしかったので・・・。あーほんとよかった。



続いて札幌ですが、こちらは何回かブログに書いた厳しい属性の方。金なし、職なし、保証人なし。

見事にないない尽くしです。しかも本州からわざわざ札幌にお金もないのに移住してくるというのが

とても怪しい。いくらうちの物件の審査が緩いとはいえ、さすがにこの人をそのまま条件もなしに

入居させるわけにはいきません。



家族は離散していて保証人はなってもらえず、本州から札幌の知人を頼って移住したそうです。

例えばその知人を保証人に立てるとか、何らか努力をしていただければ、こちらも審査を通しやすく

なります、ということをお伝えしたところ、本当にその知人に頼んで連帯保証人になってもらった

とのことでした。こいつはビックリ！思わぬ展開です。でもその知人の方、本当に連帯保証人の

意味はわかっているのかなあ？連帯保証人って、実質的に債務者と同等なわけだし、重いですよ？



ここで少し考える・・・。

申込人は若い男性。札幌に住んでいる知人は女性。男性は他にも友達がいそうなものなのに、

あえてその女性を頼って札幌に移住してこようとしています。そして女性は連帯保証人OKと

言っていたりするわけです。その女性は実家が札幌で実家暮らしをしているとか。



解は出ました。たぶん、知人って言ってるけど、この二人は彼氏彼女の関係の可能性が高いです。

しかも出会いはインターネットと見た！それだったらなぜわざわざ札幌に移住してきたのかも含め

全てのつじつまは合います。そして引っ越しの動機が妥当であると確認できます。



推理ができればあとは裏付けを取るだけ。管理会社さんに連帯保証人さんとお話をしていただき

連帯保証人の意味がちゃんとわかっているか、人柄はどうか、申込人との関係はどうか、などを

ヒアリングするようお願いしました。結果、やっぱり保証人は彼女だったようです。年齢の割には

しっかりとしていて、連帯保証人の意味もちゃんと理解しているということでした。



男女の関係で保証人になるって、とても怖いことだと思います。変な話、いつその人と縁が切れるか

わからないわけですから。でも縁が切れても保証人は切れないんです。だらしない男に三下り半を

叩きつけても、債務は相変わらず残ったまま。たぶん若いカップルなので、そこまでは考えて

いないのではないかと思います。そういう意味では不安は残りますが、これもまた二人の人生経験。

どのような結果になったとしても、それはそれで一つの勉強になるのではないかと思います。

別れた彼氏が家賃滞納して取り立てられる理不尽さを味わうのも、人生の貴重な経験になるかと！



色々書きましたが、とりあえずそんなことを考えながら入居OKにしました。３ヶ月の定期借家で

３ヶ月後にちゃんと就職しているか、就職できていなければ市から就職支援の家賃補助を受けるなど

何らかの形で家賃は払えるという状況を作っていることを条件に再契約をするとしております。



いやー、だいぶ「危ない属性を受け入れるノウハウ」が貯まってきた気がします（笑）

サラリーマンと並ぶ収入の柱に育てる為、経営ノウハウをどんどん蓄積していきたいです。

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タグ：不動産投資 東京 入居申込 札幌 審査 連帯保証人

最近読んだ本のご紹介。

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昨日のブログで大騒ぎしていた入居の件なのですが・・・

札幌は続報なし、東京は内覧した人が「思ったより狭かった」と申し込みはしない方向に。

合格発表を待つ受験生のようにそわそわして落ち着きません（笑）



最近、本は「積ん読」状態になってしまっております。少しでも打破しようと思っていますが

なかなか進みません。そんな中で、今回は最近積ん読から脱却した本の中で、良いなあと感じた

２冊をピックアップしてご紹介しようと思います。



一冊目は「借りやすい決算書の作り方」。最近、仙台案件で損益計算書もどきの事業計画の

フォーマットを渡されましたので、そろそろちゃんと決算書を読み解ける人にならなくては

いけないなあと漠然と考え、購入してまいりました。



銀行の採用する格付の基本的な考え方から、そこを勘定科目や処理のやり方を変えるだけで

決算書の見栄えはこんなに良くなりますという話や簿外資産をどうアピールするかといった

交渉のテクニックまで、色々なことが書かれており勉強になりました。キャッシュフローの

話が不動産投資ではよく出てきますが、銀行さんの相手をする以上PLも大事だと思いますので

勉強して損することはないと思います。私自身もこの本はとても勉強になりました。税理士さんに

今度その辺を意識した内容にできるところがないかを聞いてみたいと思います。



二冊目は「ちょっと待った！！大家さん！その敷金そんなに返す必要はありません！！」。

こちらは縁あって著者の大谷郁夫さんから献本をいただいた本です。大谷さんとの直接の面識は

ありませんが、この本を読む限りではスキルが高くて誠実な人なんだろうなあという印象です。



この本、自主管理をしている大家さんで、自分で契約書を作っている人なら是非読むべきです。

大家さんが有利になる特約は何を書いても無効という一時期の消費者保護の風潮は、昨年の

更新料訴訟の最高裁判決で変わりました。消費者保護を叫べば契約書に何が書いてあっても

無効にできるということではなくなっています。大谷さんはそこを声高に叫ばれており、とにかく

契約書にそれ相応の文言を入れることで、賃借人の無茶な要求に対応することができるということを

主張されています。



「家賃自動増額条項」などのくだりは、なるほどそういう手もあるのかと気づかされる内容でした。

２年ごとに●●円ずつあがっていく契約にして、当初は市場価格より安く貸してしまうという方法を

とることも検討していいのではないかという話でした。入居者さんも当初は安いのでいい思いが

できるし、いいとこどりをしようと２年で退去するという選択肢も取れます。大家さんにしても

最初は安いけど後で取り返せるということになり、空室でいるよりは良い話と思います。



既にわかっていることもいっぱいありましたが、新しい知識も身に着けることができました。

何より、今後仙台で初めての自主管理（現地で動く分は義母がやりますけど）をする予定なので

これまで管理会社さんに任せていた内容をこちらで行わなくてはいけないというプレッシャーも。

そんな時に、この本を読んでおくといいのかもしれないと思いました。



本を読むことは、自分への投資という意味ではとても費用対効果の高いことと思います。

今後も積ん読状態から脱せるよう、少しずつ家にある本は読んでいかなくてはいけないですね。

いつまでもモンハンばっかりやってちゃいけない、と（笑）

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タグ：不動産投資 決算書 敷金 契約書 自主管理

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朝一番で信組さんをご訪問し、好みのタイプのお嬢さんに積金の手続きをしてもらいました。

あか抜けないけど磨けば光りそうなショートカットのお嬢さんです。目の保養です（笑）



・・・違う違う。お嬢さんが目当てじゃない。たまには顔を出そうと思ったのは、融資担当の人に

顔を忘れられないようにしたいからです。今回はあちらから気づいて「おはようございます」と

お声掛けいただいたので、まずは目的達成。あとは個人の決算書を渉外の担当さんのところに

置いてきました。赤字の幅を圧縮したので、見栄えは前期よりは良いのではないかと思います。



しかし昨日はすごい嵐でした。会社から午後３時以降は自己判断で帰って良いという指示が

出ましたので、仕事も落ち着いていたのでさっさと帰ってきちゃいました。その後の嵐の状況を

見ると、本当にあの時間で帰ってきて良かったなあと思います。１８時ごろとか、自宅の書斎が

何やら地震のように揺れてましたから。台風の時でもそんなことはなかったのに・・・。



早めに帰ってきたので、普段できないことをやろうと思い立ちました。



まず最初に商工会議所に電話して、入会に関する説明をお願いしました。なぜ商工会議所かと

言いますと、「マル経」を使いたいからです。１０年しか引けないものの、金利が安いので

ボロ戸建や高利回りボロ物件の融資に使えるのではないかとにらんでいます。できれば札幌に

法人を作り、その法人で北海道のどこかに購入したいなあと。その足がかりにするための枠の確保が

入会の目的です。諸先輩方の中でも、商工会議所を上手に使えというアドバイスをしてくれた人が

何人かいましたので（鳥さんやポンキューさん）、今更ながら活用してみようと思った次第です。



あの悪天候でも商工会議所の受付の方はしっかりと対応してくれました。後日、入会の説明担当が

自宅に来てくれて説明をしてくれるそうです。ありがたくお願いすることにしました。マル経を

使いたいということも明言しておいたので、そのように対応いただけることでしょう。



次に、自宅近所の再建築不可の土地の駐車場が少しリニューアルされていたので、そちらを偵察。

住●不動産で売りに出ていたのは知っていたのですが、再建築不可の更地なんて誰も買わないと

たかをくくっていて、もうちょっと値下がりしたら検討しようかなあとのんきに構えていたら

どうやら誰かが買ってしまったようです。なんてこったーい。



実際のところどうなのか、借りる人のふりをして電話してみました。賃料は妥当な線です。

前はこの不動産屋さんの看板じゃなかったですよね？と聞いてみたところ、土地の持ち主が変わって

うちで取り扱うことになったんですよとのこと。やっぱり買われちゃったのねえ。残念です。

土曜日からネットに情報をばらまきますということをやたらと強調されていましたが、駐車場って

ネットで反響得られるんでしょうか？地場でポスティングした方が効果があると思うんですが・・・



駐車場と言えば、私、実は東京都内で駐車場を１台分賃貸に出そうとしております。

それはどこにあるかと言われますと・・・自宅の車庫です（笑）

車は売ってしまったので、誰かに貸そうと思って看板を出しているのですが、今のところ

問い合わせはありません。前にブースカヒロさんに「値段書いておかないと問い合わせ来ないよ」

というアドバイスを受けたのですが、その通りでした。



というわけで、その競合となる駐車場の価格より少しだけ安い値段を看板の下に書いてみました。

前に町内会長さんと立ち話をしていた時に、「ここいくらなの？」と聞かれたことがありまして、

気にはしているんだあということがわかったこともあり、値段を明記してみました。

ここが貸せるとCFにも良い影響を及ぼすので、借り手がつくといいなと思っています。

あとはバイク駐車場を造成してしまうという手もあるかな。ま、色々と方法を考えてみます。



そんなことをあれこれとやり取りしていたら、東京物件に内見の予告が。ありがたいことです。

管理会社さんがうまく立ち回ってくれて、内見があることを先週末迷っていた人に報告したところ

その迷っている方が申し込みを入れてきてくれました。ただし、３０００円の家賃交渉つき。

これをどうやって跳ね除けるか考えなくてはいけませんが、まずはほっとしました。



この方、お母様と一緒に木曜日に再内見をして決めるという話でしたので、お母様が反対して

キャンセルになるのが一番困ります。そこを管理会社さんに確認いただきましたが、基本的には

お母様も賛成はしてくれているようなので、キャンセルの可能性は比較的低そうです。



一番プレッシャーを感じていた空室に少なくとも反響を貰うことができたので、家賃設定はこの辺で

妥当なのかなという確信を得ることができました。当初より７０００円ダウンは痛いけど、

空室でいるよりはマシなので、まずは良しとします。



そして札幌物件も何やらノリノリです。今動いている申込・申込予備軍が全部で３件ありますので、

これが全て成約になれば満室達成。中には本当に家賃は払えるのか、若干危なっかしい属性の

お客様もいらっしゃいますが、策を講じて受け入れ出来るように頑張りたいと思っています。

たぶん、うちで入居NGになったら、他に入居できる物件はないと思います。私のところで住宅を

提供することで、その入居される方にとってのセーフティーネットになるなら、それはそれで

ありかなと思います。管理会社さんに迷惑をかけてまでやるつもりはありませんが。



現在の空室は、札幌２棟目が２部屋、札幌３棟目が１部屋、東京１棟目が１部屋で合計５部屋。

うち、札幌３棟目と東京１棟目に申込が入り、札幌２棟目には２件の中確度案件があります。

全部決まれば晴れて完全満室達成！決まれ決まれ～。

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タグ：価格設定 看板 商工会議所 札幌 駐車場 不動産投資 マル経 入居申込 東京

USPを意識した入居審査。

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昨日は週末に入った申込の審査で管理会社さんと何回も電話しました。当たり前ではあるのですが

管理会社さんとしてはこの属性の方を入居させるのはかなりリスクが高いとみているようです。

まあそりゃあそうですよね。無職で貯金もあまりなく、保証人もいないと言う状況ですから。



管理会社さんには、一つだけこちらからお願いをしました。

「ただ蹴るだけならどこの会社でも出来るので、『こうしたら受け入れられるんだけど』という

　逆提案を相手にしてほしいです」と。他の物件との差別化を図るなら、ここしかありません。

幸い、管理会社さんもその意図を汲んでくれまして、先方にいくつか案を提示してくれました。

こういう地道な努力がブランディングの一つとして有効に機能するものと信じています。

うちの物件のUSPは「他が厳しいと根を上げる案件もむげには断らない」ですから。



そして何気に、この申込以外にもう一つ申込が入るかもしれないという嬉しい展開がありました。

先日、聴覚障害を持つ方を紹介してくれた営業さんが、別のお客様を決めブツ扱いで内覧させる、

という情報をゲット。保証人もいて仕事もある方です！（そこで喜ぶのがある意味問題ですが）

もしそちらの営業さんから申込をいただければ、今回のお客様は申し訳ないけどキャンセルに

させていただくことになると思います。２棟目に振り替える可能性はありますが。



それ以外にも昨日はあちこちにメールを打ちました。

・仙台の司法書士様に登記のお見積りの依頼

・仙台の仲介業者様に登記のお見積りの依頼とリフォーム下見の日程調整状況確認

・札幌２棟目のガス会社様に外のプロパンのボンベの置き方についてご相談

・仙台の自販機業者様に設置に関する情報提供の依頼

・札幌の管理会社様に懸案事項の確認

・週末に市場調査してきた各物件に関する回答（神奈川はボツ、東京は続行）

・春先に大家さん仲間と金沢に行くので、その日程調整



朝一番でこれだけメール打ったんだから、褒めてほしいもんです（笑）

ちゃんと会社には遅刻せずに行ってますからね！名誉の為主張させていただきます。。。



夜はこじんまりと飲む大家の会での発表用レジュメを作成。世話役の幸田信行さんには融資ネタで

お願いしますと言われているので、直近の２件の融資をネタに、自分が銀行に行く際にどんなことを

注意しているかをつらつらと記載していきたいと思います。はたして持ち時間以内に終わるか！？



今日は会社に行く前に積金をしている信金さんにお邪魔して、決算書を置いてくる予定です。

アポなしなので長居はしません。自分も会社行かなきゃいけないしね。窓口の御嬢さんが

ちょっとかわいいので、目の保養に眺めてきます（笑）

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物件調査２件と申込。

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昨日は一日かけて２件の物件調査をしてきました。

場所が微妙に離れていたので、レンタカーを借りて朝からひとっ走りです。



１件目は神奈川県の横須賀界隈の物件。億単位の築２３年RCで利回り１２％という物件です。

光速不動産的なにおいがする物件のスペックです。現地調査をしてみたところ、建物の躯体自体は

そこまで悪くない印象だけど、大規模な手入れはしていないような雰囲気を感じました。

近隣の不動産業者さんに聞き込みをしたのですが、レントロールも今の家賃設定で引き直すと

１５％くらいはダウンしてしまうであろうということが判明。結局引き直すと１０％に落ちるので

借金の量の割には旨味はイマイチ・・・ということで見合わせることにしました。

RCなのに半分以上が土地値というところや、立地の希少性は大きく評価できるのですが、収支が

見合うかどうかわからないのでは手が出せません。残念。



２件目は東京２３区の西側の物件。比較的人気のある駅から徒歩６分の場所です。

こちらはまともにやったら融資はつかない系統の物件なのですが、仲介業者さんが秘策があると

言うので、よくわからないけどとりあえず現地調査してみようと思って行ってみた物件です。

こちらは築１０年強でタイルっぽい外壁でした。ちょっとみすぼらしい感じになっているけど

高圧洗浄をかければ復活するんじゃないかなーという印象で、悪くはありません。ただしお部屋は

３点ユニットですから、それなりの家賃しか取れないものと予想されます。近隣仲介業者さんに

聞き込みをしたところ、おおよその家賃相場が見えてきたのでその値段で引き直しをしてみて、

見合った価格に落ちてくるかどうかを確認しようと思います。落ちてくるならゴーサインです。



そんな調査をしているさなかに、謎の番号から着信が。電話を取ってみると、今まで一度も

うちの物件を決めてくれたことがなかった札幌の某大手仲介業者さん（ピンク色）からでした。

お客様を紹介したいというお電話です。話を聞くと、本州から札幌に出てきた方らしく、無職で

これから職探しをするというお話。貯金もさほどありませんので、１ヶ月以内に働き口が

見つからなければ、間違いなく滞納する属性です＾＾；



とはいえ、せっかく紹介してくれたお客様なので、何か方法を考えたいと思いました。

管理会社さんに相談は必要だけど、超短期の定期借家で受け入れて、再契約時に職がなかったら

更新しないという方法はどうかと思っています。いくら定期借家といえども、居直られたら

結局裁判になって長期化してしまうというリスクは避けられません。しかし、この方法であれば

短期解約扱いにできるので広告料も取り戻せます。訴訟リスクだけが回避できませんが、

それでも管理会社さんに少し頑張ってもらえばどうにかなるレベルではないかと考えています。



そんなわけで、正直審査がどうなるかはわからないし、何か条件をつけての入居なり、NGなりという

可能性はあるけど、それでも良ければ内覧に連れていってくださいという話をしました。結果、

無事に３棟目の空室に申込を入れていただけたようです。こちらはまだまだ予断は許しませんが、

もし管理会社さんとうまく話ができて、お互いが納得すれば３棟目は満室に返り咲きます。

申込ベースで言えば、札幌４３部屋中４１部屋まで埋まりました。残り２部屋。その２部屋も内覧の

予定があるので、うまく決めてくれれば満室に持ち込めるのではないかと期待をしております。



さぁ、流れが一気にこちらに向いてきました！そして残念ながら東京だけ取り残されています（涙）

ついでにレンタカーをガードレールに軽くぶつけてしまい、休業補償２万円取られました。とほほ。

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