天国と地獄。

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４月バカのネタは特にありません、と最初に予告しておきます（笑）



仙台物件の契約を義母に済ませてきてもらいました。しかしこれが一筋縄ではいかず・・・。

あまり詳細は書きませんが、感情的なトラブルに発展しかねない事態が空気の読めない賃貸の

仲介営業さんのせいで発生しまして、契約の１５分前に売買の営業さんが血相を変えて電話を

してくるという、けっこうな緊急事態になっておりました。無事に済んで良かったです。ほんとに。



そんな感じだったので、契約が終わったよという連絡が来るまでは落ち着かない気分でした。

そわそわしながら待っていたのですが、こんな時に限って電話がやたらめったら鳴るんですよ。



まず最初に、東京１棟目の管理会社さんから入電。どうやら１棟目の空室に内覧があったようで、

その内覧した人から家賃交渉が入っていますということ。おお、申込入ったんですか？と聞くと

実はまだ申し込みにはなっていないようでして・・・なんだよもう（苦笑）



うちの東京１棟目の空室、結局トータルで７０００円の値下げをしています。そこにさらに

３０００円の指値が入ってしまったので、それはいくらなんでも受けられませんと言いました。

そのかわり、フリーレントみたいな形でなら対応するよという話をしてみました。

仲介営業さん、それでも家賃で何とかならないかと食い下がってきたみたいですが、それを言うのは

先に入居者さんと交渉してからでしょ？交渉してどうしてもと言う話なら、こちらも考えますから。

それか、広告料ナシにしていいなら家賃下げてもいいんですけど・・・それは嫌でしょう？（笑）



そんな感じに進めておいてください、と管理会社さんにお願いをしておきました。

さて、どう出てくるかな？木曜日にもう一度内覧をしてから決めるそうです。指値ナシで決まって

ほしいなあと切実に思います。ここは部屋数が少なくて１５年返済だから正直キャッシュフローが

厳しいので、早く満室になってくれないと干上がっちゃいます（汗）



次に電話が来たのが、先日聴覚に障害のある方を紹介してくださった札幌の仲介営業マンさん。

審査OKにしてくれてありがとうございました、というご連絡でしたが、その後雑談していると

どうやら同じ店舗でうちの物件を紹介してくれようとしている営業さんがいるらしいという情報を

ゲットしました。これはチャンスとばかりに猛烈にプッシュ。家電つきで家賃２０００円ダウンで

紹介していいなら頑張りますという話をしてくれました。この営業さん、以前にもうちの物件を

しっかりと決めてくれたことがあります。ちょっと欲張りだけど敏腕営業なので、期待大！



しかもそれ以外にも、もう一人紹介してくれそうな営業さんがいるみたいです。そういえば以前

その営業さんから電話があって、無職なんですけどいいですか？って聞かれたことがありました。

いいねいいねー。YOU、うちの物件に決めちゃいなYO!とか妄想しちゃいました。

もし本当にこの二人の営業さんが紹介して決めてくれれば、札幌２棟目は４部屋空室から一気に

満室に返り咲くことになります。３点ユニットのお部屋にしては善戦してると思います。

しかし一気に決まると、来月の広告料がすごいことになりそうで怖いです・・・複雑だ（苦笑）



その後、義母から契約終わったという連絡が来てほっと一息。電話で今後のことなど色々と

打ち合わせをしました。最近、実の母親や嫁ちゃんより義母と話している気がします（笑）



電話の後、東京１棟目の管理会社さんに行きまして、反響の状況や指値への対応などを軽く

打ち合わせてきました。その時に聞いた話なんですが、私の自作の資料を管理会社さんが

店頭に貼ってくれているんですけど、それを見た人が「是非内覧させてほしい」と言ってきて

くれたそうなんです。話を聞くと、その人は子供が２人いる夫婦で、さらにもう一人お腹に

いるんだとか。いや、うちの物件、1Kだからどう考えても家族じゃ住めないです・・・。

それでもどうしても見たいから見せてほしいと言われたので内覧していただいたら、写真で見たら

広い印象だったけど実物は狭いんですねと納得されて帰って行ったそうです。



自分の作った資料がかなり効果があったんだなと嬉しく思う反面、これまで内覧した人が一様に

「ちょっと狭い」ということでNGを出していたのも、自作資料のせいなんだなということで

ちょっとだけ複雑な気持ちになりました＾＾；



夜は仙台物件の売買営業マンから電話があり、無事に契約ができた旨の報告をいただきました。

いやあ、だいぶひやひやしましたが、良かったです。本当にその話があったせいで、今日は一日

色々なことが手つかずになってましたから。東京１棟目の営業に行こうと思っていたんだけど、

結局それも行けなかったんですよ。天気が悪くて行く気力がなくなったってのもありますけど。



そしてその後、コジローさんからお電話がありました。札幌２棟目の入居予定のお部屋のキッチンに

カッティングシートを施工してもらうことになりました。忙しい中、とてもありがたい話です。

勿論、対価はお支払していますので、そこは誤解なきよう（笑）



結局、目標にしていた営業はできませんでしたが、物件資料をより良いものに更新することが

できたので、まあ何もしなかったわけではないということでよしとします。今日はこれから

神奈川の物件と東京の物件の調査に行ってきます。たぶん一日仕事になります。

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タグ：問い合わせ 内覧 東京 札幌 契約 仙台 不動産投資

仙台物件の契約。

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本日、ようやく仙台物件の契約となります。なんというか、こちらが誤解していた部分もあって

だいぶ時間がかかってしまいましたが、これでようやく決済まで持ち込むことが出来そうです。



契約の為に仙台に行くのもちょっとつらかったので、義母に対応してもらうことにしました。

大手の仲介業者さんなので、重説もとんでもないことを書いてきたりはしないだろうと思いますし

任せても問題はないだろうと判断した次第です。



売主さんは、このマンションにオーナーズルームを作ってそこに住んでいます。売却した後は

そのお金を資金にして、別の家を購入して移り住むというお話でした。ですので、決済までに

次の家を探して購入し、今の家から出ていくという計画を立てられていたようです。

次に購入する家（新築だそうです）も決まっており、７月末までは今のオーナーズルームに

住ませてほしいという話をいただいていましたので、家賃の分くらいは購入価格からの値引きを

お願いしたいと話をしておりました。



ところがこの話で一昨日仲介業者さんから電話がありまして。

売主さんが購入する予定だった戸建がキャンセルになってしまったということだそうです。

その影響で、７月末のように期日を設けられると厳しいということになり、やっぱり家賃を払って

住むということにできないかということになったそうです。そしてその家賃は、こちらが予定してる

家賃の２割ダウン・・・＞＜



蹴っちゃっても良かったんだけど、甘ちゃんなワタクシはカウンターオファーで１割ダウンで

どうですかという話を返してしまいました。うーん、甘かったかなー？でもまあファミリー間取りは

原状回復にもお金がかかるので、まずはそのお金を貯めるという意味では悪くない話です。

義母にこの話をしたら「値引きなんてしなくていいじゃないの、図々しい売主ね」と・・・（苦笑）

契約の時に余計なこと言わないでくださいよ！？



その他にも、境界の杭が一本足りないとかで、測量を行ってから引き渡しになるので少し時間が

かかるとかいう話もありました。今まで購入した物件の中には、境界未確定のまま購入したものも

あったので、そういうリスクがなくなるのは良いことです。とはいえ、そのために引渡しは早くても

４月後半にずれ込むだろうというお話でした。まあ仕方ないか。



こちらとしては、融資が固まった信金さんの対抗馬になる地銀さんに何とか金額を伸ばしてもらって

少しでも多く借入が出来るプランで考えていきたいところです。頼むよ地銀さん！そして大家業で

食っていけるようになったら、このオーナーズルームに移り住むのもいいなあという妄想をしときます。



今日はこれから資料を作って仲介業者さんを回ってきたいと思います。東京の空室が精神衛生上

一番よくないので（札幌は良くも悪くも「埋められる」という自信があるので意外と大丈夫）

とにかく一度この物件を「満室！」と言える状態に持ち込みたいと思っています。

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タグ：不動産投資 仙台 オーナーズルーム 契約

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札幌物件、３棟目の空室にも問い合わせが入りました。

例によって「うちの物件じゃないと決まらない」と思われる属性の方です。USPが浸透しています。

ここまで持ってこれれば、しばらくの間はこの強みを活かして高稼働率を維持できることでしょう。

早いところ満室になるよう、こちらも引き続き気を引き締めて営業をかけていきたいと思います。



札幌は３棟のうち２棟が同じ区内で同じ沿線です。同じエリアなので営業さんの顔と名前も

けっこう覚えているし、むこうも「あのオーナーさんの物件」みたいな感じで見てくれてます。

２棟目を満室にするのには時間がかかりましたが、３棟目は半年くらいで満室にできました。

エリアを絞っていくと、購入後の運営がやりやすくなるんだなあと感じています。一般的には

私の購入しているエリアは客層も入居率もイマイチで比較的激戦区に入る場所ではあるのですが

私にとっては過去の蓄積があるので、やりやすいエリアです。また良い物件が出たら同じエリアで

購入するのもアリだよねと思ったりします。



さて、問題は東京の物件です。内覧に至ったケースでも、「思ったより狭い」という理由にて

なかなか成約に至りません。理由が理由なので、これは無理だなとあきらめて家賃は当初より

７０００円下げました。家賃を下げて広告料をつけたことで、問い合わせはぼちぼちと出てきて

いるのですが、内覧になかなか至りません。こっちの方が家賃も高いし大問題です。物件のUSPは

しっかり打ち出しているし、そのUSPに惹かれた問い合わせもあるのですが・・・。困りました。

とにかく営業をかけていくしかないものと思います。引っ張ってきて貰えれば、中は綺麗なので

気に入る人もいるはず。内覧の数を増やすよう、営業をかけていきたいと思います。



東京の物件も、いくつか核になる募集の業者さんをゲットしたいなあと思ってあれこれやってますが

本腰を入れてからまだ１ヶ月くらいなので、なかなかそこまでの成果は出ておりません。その中でも

１社良い感じのところがあり、営業さんともそこそこ仲良くさせてもらっています。こういう関係を

東京でもいくつか持てればいいなと思うので、この週末も営業をかけに行って来ようかな。

週末に行くのはちょっと迷惑かなと思いつつ、時間が取れそうなとこだけ手短に。。。

資料も新しいバージョンのを作って持参していこうと思います。



仙台の購入予定物件は、現在の仙台の市況もあり、満室にて推移しております。元々女性限定で

募集をかけていたようですが、これで女性限定とか言ったらまずいだろ！と言いたくなる設備と

お部屋の仕様で、よく今までこれで埋まっていたもんだよなあとある意味感心しました。



この物件は、購入後に色々と手を入れなくてはいけないと思っていたのですが、満室であれば

当面は手を入れる必要がなくなります。その間にお金を貯めて、来るべき退去に備えなくては。

単身用の間取りはエアコンを入れたり洗濯機の排水口をつけたりしなくてはならないでしょうし

オーナーさんがお住まいになられていたファミリー間取りは原状回復が必要となってきます。

外壁塗装も必要でしょう。そんな感じで細々とお金がかかるから、原状で満室なのは助かります。

オーナーさんも当面は住みつづけることになりましたし、その間にお金をしっかりと貯めて

内部留保を作っていきたいと思います。



この週末は新規の物件調査と営業資料作成、東京物件の営業をすることになりそうです。

税理士さんに「私用の携帯は不動産以外では使ってなさそうですね」と笑いながら言われたことが

ありますが、実際そんな感じがすごくしています（笑）不動産、肌に合う事業だったみたいです。

おかげさまで楽しく副業をやらせていただいております。よきかなよきかな。

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タグ：不動産投資 札幌 東京 仙台 USP 状況

連続で入居申込がありました。

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昨日、札幌２棟目が一部屋埋まりましたと書いたのですが、昨日また一部屋申し込みが入りました。

今度は４階のほぼフルリフォームしたお部屋です。入居していただけるのは、ホテルで調理師を

している若い女性の方で、紹介してくださったのは仲良くしてもらっている敏腕女性営業さん。



三点ユニットのお部屋なのにいいのかな！？と思ってしまいますが、こうやって数多あるお部屋から

うちの物件を選んでくださったことに、本当に感謝しなくてはなりません。ありがたやぁ。



家電つきプランを選択いただいたので、家電を入居までに調達してこなくてはいけません。

札幌入りしている間に在庫を作っておけば良かったのですが・・・まさかこのペースで家電付の

申込が入ると思っていなかったので、油断していました。現地で自分が動けない時は、代理で

現地を走ってくれる人にお願いするしかなありません。というわけで、報告ネットの山岡さんに

個人的に家具の調達をお願いしてしまいました（業務でそんなのは受けてないはず）。

快く引き受けてくださった山岡さんにも足を向けて寝られません。北枕以上に南枕がNGだ（笑）



家電つきプランなのですが、家電は３つしか指定されてきませんでした。話を聞くと、洗濯機は

職場で貰えるから不要らしいです。調理師なので、自分で料理も作るという話を聞いたので、

浮いた予算でガス台とか買いましょうかと聞きましたが、それも仕事場で貰えるから不要とのこと。

家電付プランは、５万円の予算で家電をそろえて、２年間で分割払いいただく企画なので、

揃える家電が少なければその分私が儲かります。でもそれだと、入居者さんに申し訳がありません。

テレビをグレードアップするか、除湿器でも追加で購入するか、何かしらの形で入居者さんに

還元できるようにしたいと思います。



激戦の札幌で、３点ユニットで狭い部屋というハンデを抱えたとても難しい物件なので、

こうやって申し込みを入れていただけるだけでもとても嬉しいです。案内に来てくれた営業さん、

入居してくれるお客さん、そのどちらに対しても失礼のないような部屋にしていけるよう

これからも頑張りたいと思います。３月末に二部屋の退去がありますが、これも次の良いお客様を

お迎えするチャンスと捉えて、前向きに頑張っていきたいと思います。その部屋に住む方が

幸せでいてくれるのが一番の空室対策だと思いますし、自分自身も気持ちの良いことですから。



これで札幌は４３部屋中４０部屋が稼働中（退去予告は非稼働として計算）。

仙台も７部屋中７部屋が稼働中。東京は３部屋中２部屋が稼働中。稼働率９２％ってとこです。

・・・札幌は順調に埋まってきましたが、東京が相変わらずいまひとつな感じだなあ＾＾；

週末は東京の業者さんにもう一度営業回りをしようかなあ。テコ入れが必要と感じます。

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タグ：不動産投資 札幌 申込 家電付プラン

聴覚障害のある方にご入居いただく。

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一昨日のブログに書いた耳が不自由だという障害を持たれている障害者の方が２棟目に申込を

入れてくれた件で、審査を担当する管理会社さんから連絡がありました。

気になる点が出てきたので、審査をどう進めるか相談させてほしい・・・とのこと。



管理会社さんも受け入れる方向で審査を進めてくれているのですが

・ご本人とメールのやりとりをしたら、面識がない状態からのメールなのに箇条書きで要件のみ

　書いてきた。一般的には簡単なご挨拶くらいあってもいいのではないか。

・連帯保証人の知人も聴覚に障害を持たれている方なので、何かあった時に迅速に連絡が

　取れるか不安がある。

という点が気になり、オーナーにもどうすべきか意見を聞いてみようということになったようです。



管理会社さんは親御さんが保証人になってくれない理由も気にしていましたが、そこは仲介さんが

お話をしていなかったようでした。かくかくしかじかこういう理由だと聞いていますとこちらから

補足説明をさせていただき、それが事実ならそんなに変な話ではなさそうだと納得いただきました。



管理会社さんに過剰な負荷をかけるのも嫌なので、基本的には管理会社さんがNGと判断したものは

自分としてもNGにしようという気持ちはあります。ただ、何でもかんでも即NGというのも芸がない。

メールの件は実際に面談でもやってみたらいいのではないかと思いますし、連帯保証人の件も

緊急連絡先で健常者がついてくれれば問題はないのではないかと。

その辺で少しでも「何とかなるかな」という目星がつくようなら、取り組んで貰いたいと思い

仲介営業さんにこちらから電話を掛けて状況の説明をして、ヒアリングを実施。

結果、聴覚障害の方を受け入れる場合の留意点がいくつかわかりました。



まずメールの件ですが、入居希望者は生まれつき聴覚障害がある人なので、回りくどい表現や

修飾語のようなものは文書としてしかわかっていないという話でした。だから、メールを書くと

用件のみの箇条書きになるそうです。手話で「お手数をおかけしますがよろしくお願いいたします」

なんて言葉はなく、「了解」「よろしく」みたいな単語をくっつけながら表現するのだそうです。

だから、メールだけだと箇条書きでつっけんどんな言い方に見えてしまうんです、とのことでした。



仲介営業さんも過去に何回か聴覚障害を持たれている方のお部屋を探したことがあるそうですが

昔から耳が聞こえない人に関してはほぼ例外なくそういう風な感じなのだそうです。

先に管理会社さんに説明しておけばよかったなあ・・・と後悔されておりました。



単身で本州から札幌に移住してきた方なので、健常者の緊急連絡先はつけられないようです。

そこはこちらもリスクとして考えるしかなさそうです。とはいえ、この仲介業者さんは過去にも

何回かうちの物件にお客さんを付けてくれていて、とんでもない人の時は「この人は止めます」

という判断もしてくれています。信用できる仲介業者さんだと思っていますので、今回は彼を信じて

ゴーサインを出すことにしました。滞納されたとしても、それはそれで仕方ありません。

騙すより騙される方が気楽です。管理会社さんには少し気苦労をかけさせてしまうかもしれませんが

何か別の形で恩返しができればと思います。



そんなわけで、札幌の空室は２棟目が３室（うち３月末退去予定が２室）、３棟目が１室です。

東京の１室が一番プレッシャーなんですけど、とにかく埋まるようにきちんと空室対策を打って

早々に完全満室に持っていきたいと思います。

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