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朝一番で信組さんをご訪問し、好みのタイプのお嬢さんに積金の手続きをしてもらいました。

あか抜けないけど磨けば光りそうなショートカットのお嬢さんです。目の保養です（笑）



・・・違う違う。お嬢さんが目当てじゃない。たまには顔を出そうと思ったのは、融資担当の人に

顔を忘れられないようにしたいからです。今回はあちらから気づいて「おはようございます」と

お声掛けいただいたので、まずは目的達成。あとは個人の決算書を渉外の担当さんのところに

置いてきました。赤字の幅を圧縮したので、見栄えは前期よりは良いのではないかと思います。



しかし昨日はすごい嵐でした。会社から午後３時以降は自己判断で帰って良いという指示が

出ましたので、仕事も落ち着いていたのでさっさと帰ってきちゃいました。その後の嵐の状況を

見ると、本当にあの時間で帰ってきて良かったなあと思います。１８時ごろとか、自宅の書斎が

何やら地震のように揺れてましたから。台風の時でもそんなことはなかったのに・・・。



早めに帰ってきたので、普段できないことをやろうと思い立ちました。



まず最初に商工会議所に電話して、入会に関する説明をお願いしました。なぜ商工会議所かと

言いますと、「マル経」を使いたいからです。１０年しか引けないものの、金利が安いので

ボロ戸建や高利回りボロ物件の融資に使えるのではないかとにらんでいます。できれば札幌に

法人を作り、その法人で北海道のどこかに購入したいなあと。その足がかりにするための枠の確保が

入会の目的です。諸先輩方の中でも、商工会議所を上手に使えというアドバイスをしてくれた人が

何人かいましたので（鳥さんやポンキューさん）、今更ながら活用してみようと思った次第です。



あの悪天候でも商工会議所の受付の方はしっかりと対応してくれました。後日、入会の説明担当が

自宅に来てくれて説明をしてくれるそうです。ありがたくお願いすることにしました。マル経を

使いたいということも明言しておいたので、そのように対応いただけることでしょう。



次に、自宅近所の再建築不可の土地の駐車場が少しリニューアルされていたので、そちらを偵察。

住●不動産で売りに出ていたのは知っていたのですが、再建築不可の更地なんて誰も買わないと

たかをくくっていて、もうちょっと値下がりしたら検討しようかなあとのんきに構えていたら

どうやら誰かが買ってしまったようです。なんてこったーい。



実際のところどうなのか、借りる人のふりをして電話してみました。賃料は妥当な線です。

前はこの不動産屋さんの看板じゃなかったですよね？と聞いてみたところ、土地の持ち主が変わって

うちで取り扱うことになったんですよとのこと。やっぱり買われちゃったのねえ。残念です。

土曜日からネットに情報をばらまきますということをやたらと強調されていましたが、駐車場って

ネットで反響得られるんでしょうか？地場でポスティングした方が効果があると思うんですが・・・



駐車場と言えば、私、実は東京都内で駐車場を１台分賃貸に出そうとしております。

それはどこにあるかと言われますと・・・自宅の車庫です（笑）

車は売ってしまったので、誰かに貸そうと思って看板を出しているのですが、今のところ

問い合わせはありません。前にブースカヒロさんに「値段書いておかないと問い合わせ来ないよ」

というアドバイスを受けたのですが、その通りでした。



というわけで、その競合となる駐車場の価格より少しだけ安い値段を看板の下に書いてみました。

前に町内会長さんと立ち話をしていた時に、「ここいくらなの？」と聞かれたことがありまして、

気にはしているんだあということがわかったこともあり、値段を明記してみました。

ここが貸せるとCFにも良い影響を及ぼすので、借り手がつくといいなと思っています。

あとはバイク駐車場を造成してしまうという手もあるかな。ま、色々と方法を考えてみます。



そんなことをあれこれとやり取りしていたら、東京物件に内見の予告が。ありがたいことです。

管理会社さんがうまく立ち回ってくれて、内見があることを先週末迷っていた人に報告したところ

その迷っている方が申し込みを入れてきてくれました。ただし、３０００円の家賃交渉つき。

これをどうやって跳ね除けるか考えなくてはいけませんが、まずはほっとしました。



この方、お母様と一緒に木曜日に再内見をして決めるという話でしたので、お母様が反対して

キャンセルになるのが一番困ります。そこを管理会社さんに確認いただきましたが、基本的には

お母様も賛成はしてくれているようなので、キャンセルの可能性は比較的低そうです。



一番プレッシャーを感じていた空室に少なくとも反響を貰うことができたので、家賃設定はこの辺で

妥当なのかなという確信を得ることができました。当初より７０００円ダウンは痛いけど、

空室でいるよりはマシなので、まずは良しとします。



そして札幌物件も何やらノリノリです。今動いている申込・申込予備軍が全部で３件ありますので、

これが全て成約になれば満室達成。中には本当に家賃は払えるのか、若干危なっかしい属性の

お客様もいらっしゃいますが、策を講じて受け入れ出来るように頑張りたいと思っています。

たぶん、うちで入居NGになったら、他に入居できる物件はないと思います。私のところで住宅を

提供することで、その入居される方にとってのセーフティーネットになるなら、それはそれで

ありかなと思います。管理会社さんに迷惑をかけてまでやるつもりはありませんが。



現在の空室は、札幌２棟目が２部屋、札幌３棟目が１部屋、東京１棟目が１部屋で合計５部屋。

うち、札幌３棟目と東京１棟目に申込が入り、札幌２棟目には２件の中確度案件があります。

全部決まれば晴れて完全満室達成！決まれ決まれ～。

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タグ：価格設定 看板 商工会議所 札幌 駐車場 不動産投資 マル経 入居申込 東京

USPを意識した入居審査。

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昨日は週末に入った申込の審査で管理会社さんと何回も電話しました。当たり前ではあるのですが

管理会社さんとしてはこの属性の方を入居させるのはかなりリスクが高いとみているようです。

まあそりゃあそうですよね。無職で貯金もあまりなく、保証人もいないと言う状況ですから。



管理会社さんには、一つだけこちらからお願いをしました。

「ただ蹴るだけならどこの会社でも出来るので、『こうしたら受け入れられるんだけど』という

　逆提案を相手にしてほしいです」と。他の物件との差別化を図るなら、ここしかありません。

幸い、管理会社さんもその意図を汲んでくれまして、先方にいくつか案を提示してくれました。

こういう地道な努力がブランディングの一つとして有効に機能するものと信じています。

うちの物件のUSPは「他が厳しいと根を上げる案件もむげには断らない」ですから。



そして何気に、この申込以外にもう一つ申込が入るかもしれないという嬉しい展開がありました。

先日、聴覚障害を持つ方を紹介してくれた営業さんが、別のお客様を決めブツ扱いで内覧させる、

という情報をゲット。保証人もいて仕事もある方です！（そこで喜ぶのがある意味問題ですが）

もしそちらの営業さんから申込をいただければ、今回のお客様は申し訳ないけどキャンセルに

させていただくことになると思います。２棟目に振り替える可能性はありますが。



それ以外にも昨日はあちこちにメールを打ちました。

・仙台の司法書士様に登記のお見積りの依頼

・仙台の仲介業者様に登記のお見積りの依頼とリフォーム下見の日程調整状況確認

・札幌２棟目のガス会社様に外のプロパンのボンベの置き方についてご相談

・仙台の自販機業者様に設置に関する情報提供の依頼

・札幌の管理会社様に懸案事項の確認

・週末に市場調査してきた各物件に関する回答（神奈川はボツ、東京は続行）

・春先に大家さん仲間と金沢に行くので、その日程調整



朝一番でこれだけメール打ったんだから、褒めてほしいもんです（笑）

ちゃんと会社には遅刻せずに行ってますからね！名誉の為主張させていただきます。。。



夜はこじんまりと飲む大家の会での発表用レジュメを作成。世話役の幸田信行さんには融資ネタで

お願いしますと言われているので、直近の２件の融資をネタに、自分が銀行に行く際にどんなことを

注意しているかをつらつらと記載していきたいと思います。はたして持ち時間以内に終わるか！？



今日は会社に行く前に積金をしている信金さんにお邪魔して、決算書を置いてくる予定です。

アポなしなので長居はしません。自分も会社行かなきゃいけないしね。窓口の御嬢さんが

ちょっとかわいいので、目の保養に眺めてきます（笑）

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物件調査２件と申込。

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昨日は一日かけて２件の物件調査をしてきました。

場所が微妙に離れていたので、レンタカーを借りて朝からひとっ走りです。



１件目は神奈川県の横須賀界隈の物件。億単位の築２３年RCで利回り１２％という物件です。

光速不動産的なにおいがする物件のスペックです。現地調査をしてみたところ、建物の躯体自体は

そこまで悪くない印象だけど、大規模な手入れはしていないような雰囲気を感じました。

近隣の不動産業者さんに聞き込みをしたのですが、レントロールも今の家賃設定で引き直すと

１５％くらいはダウンしてしまうであろうということが判明。結局引き直すと１０％に落ちるので

借金の量の割には旨味はイマイチ・・・ということで見合わせることにしました。

RCなのに半分以上が土地値というところや、立地の希少性は大きく評価できるのですが、収支が

見合うかどうかわからないのでは手が出せません。残念。



２件目は東京２３区の西側の物件。比較的人気のある駅から徒歩６分の場所です。

こちらはまともにやったら融資はつかない系統の物件なのですが、仲介業者さんが秘策があると

言うので、よくわからないけどとりあえず現地調査してみようと思って行ってみた物件です。

こちらは築１０年強でタイルっぽい外壁でした。ちょっとみすぼらしい感じになっているけど

高圧洗浄をかければ復活するんじゃないかなーという印象で、悪くはありません。ただしお部屋は

３点ユニットですから、それなりの家賃しか取れないものと予想されます。近隣仲介業者さんに

聞き込みをしたところ、おおよその家賃相場が見えてきたのでその値段で引き直しをしてみて、

見合った価格に落ちてくるかどうかを確認しようと思います。落ちてくるならゴーサインです。



そんな調査をしているさなかに、謎の番号から着信が。電話を取ってみると、今まで一度も

うちの物件を決めてくれたことがなかった札幌の某大手仲介業者さん（ピンク色）からでした。

お客様を紹介したいというお電話です。話を聞くと、本州から札幌に出てきた方らしく、無職で

これから職探しをするというお話。貯金もさほどありませんので、１ヶ月以内に働き口が

見つからなければ、間違いなく滞納する属性です＾＾；



とはいえ、せっかく紹介してくれたお客様なので、何か方法を考えたいと思いました。

管理会社さんに相談は必要だけど、超短期の定期借家で受け入れて、再契約時に職がなかったら

更新しないという方法はどうかと思っています。いくら定期借家といえども、居直られたら

結局裁判になって長期化してしまうというリスクは避けられません。しかし、この方法であれば

短期解約扱いにできるので広告料も取り戻せます。訴訟リスクだけが回避できませんが、

それでも管理会社さんに少し頑張ってもらえばどうにかなるレベルではないかと考えています。



そんなわけで、正直審査がどうなるかはわからないし、何か条件をつけての入居なり、NGなりという

可能性はあるけど、それでも良ければ内覧に連れていってくださいという話をしました。結果、

無事に３棟目の空室に申込を入れていただけたようです。こちらはまだまだ予断は許しませんが、

もし管理会社さんとうまく話ができて、お互いが納得すれば３棟目は満室に返り咲きます。

申込ベースで言えば、札幌４３部屋中４１部屋まで埋まりました。残り２部屋。その２部屋も内覧の

予定があるので、うまく決めてくれれば満室に持ち込めるのではないかと期待をしております。



さぁ、流れが一気にこちらに向いてきました！そして残念ながら東京だけ取り残されています（涙）

ついでにレンタカーをガードレールに軽くぶつけてしまい、休業補償２万円取られました。とほほ。

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タグ：札幌 物件調査 無職 不動産投資 東京 客付 神奈川

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４月バカのネタは特にありません、と最初に予告しておきます（笑）



仙台物件の契約を義母に済ませてきてもらいました。しかしこれが一筋縄ではいかず・・・。

あまり詳細は書きませんが、感情的なトラブルに発展しかねない事態が空気の読めない賃貸の

仲介営業さんのせいで発生しまして、契約の１５分前に売買の営業さんが血相を変えて電話を

してくるという、けっこうな緊急事態になっておりました。無事に済んで良かったです。ほんとに。



そんな感じだったので、契約が終わったよという連絡が来るまでは落ち着かない気分でした。

そわそわしながら待っていたのですが、こんな時に限って電話がやたらめったら鳴るんですよ。



まず最初に、東京１棟目の管理会社さんから入電。どうやら１棟目の空室に内覧があったようで、

その内覧した人から家賃交渉が入っていますということ。おお、申込入ったんですか？と聞くと

実はまだ申し込みにはなっていないようでして・・・なんだよもう（苦笑）



うちの東京１棟目の空室、結局トータルで７０００円の値下げをしています。そこにさらに

３０００円の指値が入ってしまったので、それはいくらなんでも受けられませんと言いました。

そのかわり、フリーレントみたいな形でなら対応するよという話をしてみました。

仲介営業さん、それでも家賃で何とかならないかと食い下がってきたみたいですが、それを言うのは

先に入居者さんと交渉してからでしょ？交渉してどうしてもと言う話なら、こちらも考えますから。

それか、広告料ナシにしていいなら家賃下げてもいいんですけど・・・それは嫌でしょう？（笑）



そんな感じに進めておいてください、と管理会社さんにお願いをしておきました。

さて、どう出てくるかな？木曜日にもう一度内覧をしてから決めるそうです。指値ナシで決まって

ほしいなあと切実に思います。ここは部屋数が少なくて１５年返済だから正直キャッシュフローが

厳しいので、早く満室になってくれないと干上がっちゃいます（汗）



次に電話が来たのが、先日聴覚に障害のある方を紹介してくださった札幌の仲介営業マンさん。

審査OKにしてくれてありがとうございました、というご連絡でしたが、その後雑談していると

どうやら同じ店舗でうちの物件を紹介してくれようとしている営業さんがいるらしいという情報を

ゲットしました。これはチャンスとばかりに猛烈にプッシュ。家電つきで家賃２０００円ダウンで

紹介していいなら頑張りますという話をしてくれました。この営業さん、以前にもうちの物件を

しっかりと決めてくれたことがあります。ちょっと欲張りだけど敏腕営業なので、期待大！



しかもそれ以外にも、もう一人紹介してくれそうな営業さんがいるみたいです。そういえば以前

その営業さんから電話があって、無職なんですけどいいですか？って聞かれたことがありました。

いいねいいねー。YOU、うちの物件に決めちゃいなYO!とか妄想しちゃいました。

もし本当にこの二人の営業さんが紹介して決めてくれれば、札幌２棟目は４部屋空室から一気に

満室に返り咲くことになります。３点ユニットのお部屋にしては善戦してると思います。

しかし一気に決まると、来月の広告料がすごいことになりそうで怖いです・・・複雑だ（苦笑）



その後、義母から契約終わったという連絡が来てほっと一息。電話で今後のことなど色々と

打ち合わせをしました。最近、実の母親や嫁ちゃんより義母と話している気がします（笑）



電話の後、東京１棟目の管理会社さんに行きまして、反響の状況や指値への対応などを軽く

打ち合わせてきました。その時に聞いた話なんですが、私の自作の資料を管理会社さんが

店頭に貼ってくれているんですけど、それを見た人が「是非内覧させてほしい」と言ってきて

くれたそうなんです。話を聞くと、その人は子供が２人いる夫婦で、さらにもう一人お腹に

いるんだとか。いや、うちの物件、1Kだからどう考えても家族じゃ住めないです・・・。

それでもどうしても見たいから見せてほしいと言われたので内覧していただいたら、写真で見たら

広い印象だったけど実物は狭いんですねと納得されて帰って行ったそうです。



自分の作った資料がかなり効果があったんだなと嬉しく思う反面、これまで内覧した人が一様に

「ちょっと狭い」ということでNGを出していたのも、自作資料のせいなんだなということで

ちょっとだけ複雑な気持ちになりました＾＾；



夜は仙台物件の売買営業マンから電話があり、無事に契約ができた旨の報告をいただきました。

いやあ、だいぶひやひやしましたが、良かったです。本当にその話があったせいで、今日は一日

色々なことが手つかずになってましたから。東京１棟目の営業に行こうと思っていたんだけど、

結局それも行けなかったんですよ。天気が悪くて行く気力がなくなったってのもありますけど。



そしてその後、コジローさんからお電話がありました。札幌２棟目の入居予定のお部屋のキッチンに

カッティングシートを施工してもらうことになりました。忙しい中、とてもありがたい話です。

勿論、対価はお支払していますので、そこは誤解なきよう（笑）



結局、目標にしていた営業はできませんでしたが、物件資料をより良いものに更新することが

できたので、まあ何もしなかったわけではないということでよしとします。今日はこれから

神奈川の物件と東京の物件の調査に行ってきます。たぶん一日仕事になります。

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仙台物件の契約。

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もっとご祝儀くれて構わないですよ（笑）→



本日、ようやく仙台物件の契約となります。なんというか、こちらが誤解していた部分もあって

だいぶ時間がかかってしまいましたが、これでようやく決済まで持ち込むことが出来そうです。



契約の為に仙台に行くのもちょっとつらかったので、義母に対応してもらうことにしました。

大手の仲介業者さんなので、重説もとんでもないことを書いてきたりはしないだろうと思いますし

任せても問題はないだろうと判断した次第です。



売主さんは、このマンションにオーナーズルームを作ってそこに住んでいます。売却した後は

そのお金を資金にして、別の家を購入して移り住むというお話でした。ですので、決済までに

次の家を探して購入し、今の家から出ていくという計画を立てられていたようです。

次に購入する家（新築だそうです）も決まっており、７月末までは今のオーナーズルームに

住ませてほしいという話をいただいていましたので、家賃の分くらいは購入価格からの値引きを

お願いしたいと話をしておりました。



ところがこの話で一昨日仲介業者さんから電話がありまして。

売主さんが購入する予定だった戸建がキャンセルになってしまったということだそうです。

その影響で、７月末のように期日を設けられると厳しいということになり、やっぱり家賃を払って

住むということにできないかということになったそうです。そしてその家賃は、こちらが予定してる

家賃の２割ダウン・・・＞＜



蹴っちゃっても良かったんだけど、甘ちゃんなワタクシはカウンターオファーで１割ダウンで

どうですかという話を返してしまいました。うーん、甘かったかなー？でもまあファミリー間取りは

原状回復にもお金がかかるので、まずはそのお金を貯めるという意味では悪くない話です。

義母にこの話をしたら「値引きなんてしなくていいじゃないの、図々しい売主ね」と・・・（苦笑）

契約の時に余計なこと言わないでくださいよ！？



その他にも、境界の杭が一本足りないとかで、測量を行ってから引き渡しになるので少し時間が

かかるとかいう話もありました。今まで購入した物件の中には、境界未確定のまま購入したものも

あったので、そういうリスクがなくなるのは良いことです。とはいえ、そのために引渡しは早くても

４月後半にずれ込むだろうというお話でした。まあ仕方ないか。



こちらとしては、融資が固まった信金さんの対抗馬になる地銀さんに何とか金額を伸ばしてもらって

少しでも多く借入が出来るプランで考えていきたいところです。頼むよ地銀さん！そして大家業で

食っていけるようになったら、このオーナーズルームに移り住むのもいいなあという妄想をしときます。



今日はこれから資料を作って仲介業者さんを回ってきたいと思います。東京の空室が精神衛生上

一番よくないので（札幌は良くも悪くも「埋められる」という自信があるので意外と大丈夫）

とにかく一度この物件を「満室！」と言える状態に持ち込みたいと思っています。

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